Назад
29 Января 2009, 11:34
Антикризисное управление торговым центром
Ни для кого не секрет, что в связи с мировым финансовым кризисом сократился покупательский спрос, снизились продажи и товарооборот у ритейлеров. В сложившейся ситуации некоторые арендаторы выдвигают собственникам объектов новые, зачастую коммерчески неэффективные условия, такие как снижение арендных ставок, отсрочка погашения дебиторской задолженности, отмена маркетинговых платежей, уменьшение эксплуатационных отчислений. Уже сегодня многие владельцы торговых центров сталкиваются с ростом дебиторской задолженности: расчетные показатели проекта становятся неактуальными, возникает дефицит бюджета. В данной ситуации ликвидность активов напрямую зависит от качества работы управляющей компании.
Управление арендными отношениями
Профессиональная управляющая компания призвана сохранять баланс интересов между арендодателем и арендатором, а также поддерживать жизнеспособность и экономическую эффективность торгового комплекса. Поэтому очень важно на первом этапе взаимодействия УК с собственником четко определить полномочия компании property management в условиях антикризисного управления. Следующим этапом являются анализ потенциальных возможностей арендаторов и принятие адекватных мер: предоставление скидки на аренду, переход на процентную арендную плату, замена скидки на аренду другими преференциями.
С арендаторами нужно работать, применяя гибкую систему управления арендными отношениями. В настоящее время многие арендаторы просят собственников о снижении арендных ставок. Необходимо тщательно изучать состояние дел каждого арендатора, и каждое решение управляющей компании должно быть взвешенным и обоснованным реальными показателями. Если просьбы арендаторов о предоставлении скидки мотивируются снижением оборотов, уменьшением покупательского спроса, сокращением доли посетителей торгового комплекса, то прежде чем принимать решение, необходимо детально изучить реальную коммерческую ситуацию этого арендатора на вашем объекте. Для того чтобы получить подтверждение и основание для снижения коммерческих условий, управляющая компания должна запросить у арендатора ряд документов, которые смогут отразить данные товарооборота, проанализировать данные по посещению этого конкретного магазина по каждому дню. И только оценив общую картину, руководствуясь всей полученной информацией, УК должна принимать решение о пересмотре условий аренды. Если причины действительно объективны, то УК должна пойти навстречу, найти компромиссные условия для того, чтобы сделать жизнь арендатора немного легче, однако не в ущерб требованиям и желаниям владельца. Если же объективных причин нет, то профессиональная УК все равно не будет поворачиваться спиной к арендатору, а проведет с ним ряд работ, направленных на увеличение эффективности его продаж. К таким мерам относится проведение кросс-промоушена за счет маркетингового бюджета ТЦ, дополнительная реклама магазина, льготное предоставление возможностей проведения промоакций и других мероприятий, которые нацелены на сохранение продаж и арендных ставок. Компании property mаnаgement нужно вести диалог как с владельцем объекта, так и с арендатором, ведь ей необходимо отстоять интересы обеих сторон.
Хочется отметить, что ритейлеры и сами должны бороться за покупателей, совершенствовать свою ассортиментную матрицу во всех ценовых сегментах. Однако, к сожалению, закрытие магазинов некоторых сетей неизбежно. Поэтому управляющая компания должна иметь лист ожидания и команду профессиональных, высококвалифицированных брокеров, которая сможет привлечь нового арендатора на освободившуюся площадь в торговом центре, грамотно и оперативно провести все работы по плановой и кризисной ротации, другими словами – осуществить антикризисный брокеридж. В настоящее время сделать это будет намного сложнее, так как некоторые сети уже объявили о приостановке развития и не рассматривают новые проекты. Часть операторов говорят о паузе в рассмотрении проектов и принятии решений до весны 2009 года. Однако большинство компаний по-прежнему рассматривает проекты, в том числе региональные. Правда, следует отметить, что все ритейлеры стали более жестко подходить к выбору проекта, анализу его сильных и слабых сторон.
База ритейлеров ROSS Group составляет около 1000 компаний розничной торговли, услуг и развлечений, часть из которых, в свою очередь, представляет два и более бренда. Из этого количества стабильно активно в регионах развивались около 150 ритейлеров, открывающих магазины в регионах под более чем 200 брендами.
Результаты аналитического исследования, проведенного по базе арендаторов, сетевых федеральных и международные ритейлеров, представлены в таблице.
Управление маркетингом
Следующий пункт антикризисной программы – управление маркетингом. В настоящее время управляющая компания должна прилагать все усилия для того, чтобы привлекать посетителей в ТЦ и мотивировать их на покупку. Поэтому если УК принимает решение о сокращении всех расходов на рекламу и маркетинг с целью экономии, она совершает серьезную ошибку. Именно сейчас важно сосредоточиться на реализации программ повышения лояльности посетителей, вводить единые дисконтные системы, создавать эксклюзивные предложения, обеспечивать доброжелательную атмосферу в торговом центре, внедрять дополнительные сервисы для покупателей. Существует достаточно много маркетинговых инструментов с нулевыми затратами либо совсем небольшим бюджетом. Разумеется, имеются в виду не серьезные рекламные кампании на центральном телевидении или масштабная городская рекламная кампания. Речь идет о локальных акциях внутри торгового центра, которые могут быть не дорогими, однако при этом эффективными.
Оптимизация затрат на содержание объекта
Хочется отметить, что оптимизация затрат даже в «мирное» время – основное поле деятельности управляющей компании. Максимальная оптимизация затрат – это основное требование собственника при привлечении УК на объекте. Если УК добросовестно работала в этом направлении, минимизировать расходы в условиях кризиса ей будет сложно. Однако управляющая компания может оптимизировать затраты на маркетинг, переходя от «лобовой» рекламы к «схемным» маркетинговым мероприятиям, тратя больше усилий на привлечение арендаторов к участию в них. Эксплуатационные расходы УК может сокращать. Однако делать это нежелательно, так как ухудшение качества эксплуатации напрямую отражается на показателях посещаемости ТЦ.
В условиях кризиса необходимо эффективно работать с подрядчиками. Управляющая компания может добиться пересмотра условий договоров в сторону снижения маржи аутсорсинговых компаний с 10–15 до 8–10%.
Внедрение сберегающих технологий
Сократить расходы практически любого объекта можно с помощью внедрения сберегающих технологий. Так, проводя мероприятия по энергосбережению, можно снизить затраты на коммунальные платежи на 5–10%. Удастся сэкономить в два раза и на вывозе мусора за счет лизинга компактора твердых бытовых отходов, а также на вывозе снега в среднем на 15%.
Таким образом, собственник, привлекая на объект профессиональную управляющую компанию, имеющую в своем арсенале антикризисную программу, состоящую из таких мер как: гибкое управление арендными отношениями, серьезная аналитика и экспертиза эффективности работы всего торгового центра и каждого арендатора в отдельности, оперативная ротация арендаторов, управление маркетингом, оптимизация затрат, внедрение сберегающих технологий; сможет сохранить доходность объекта, не растерять арендаторов и оптимизировать текущие затраты. Эти меры помогут обеспечить уверенную жизнеспособность торгового центра не только в период кризиса, но и в будущем.
Профессиональная управляющая компания призвана сохранять баланс интересов между арендодателем и арендатором, а также поддерживать жизнеспособность и экономическую эффективность торгового комплекса. Поэтому очень важно на первом этапе взаимодействия УК с собственником четко определить полномочия компании property management в условиях антикризисного управления. Следующим этапом являются анализ потенциальных возможностей арендаторов и принятие адекватных мер: предоставление скидки на аренду, переход на процентную арендную плату, замена скидки на аренду другими преференциями.
С арендаторами нужно работать, применяя гибкую систему управления арендными отношениями. В настоящее время многие арендаторы просят собственников о снижении арендных ставок. Необходимо тщательно изучать состояние дел каждого арендатора, и каждое решение управляющей компании должно быть взвешенным и обоснованным реальными показателями. Если просьбы арендаторов о предоставлении скидки мотивируются снижением оборотов, уменьшением покупательского спроса, сокращением доли посетителей торгового комплекса, то прежде чем принимать решение, необходимо детально изучить реальную коммерческую ситуацию этого арендатора на вашем объекте. Для того чтобы получить подтверждение и основание для снижения коммерческих условий, управляющая компания должна запросить у арендатора ряд документов, которые смогут отразить данные товарооборота, проанализировать данные по посещению этого конкретного магазина по каждому дню. И только оценив общую картину, руководствуясь всей полученной информацией, УК должна принимать решение о пересмотре условий аренды. Если причины действительно объективны, то УК должна пойти навстречу, найти компромиссные условия для того, чтобы сделать жизнь арендатора немного легче, однако не в ущерб требованиям и желаниям владельца. Если же объективных причин нет, то профессиональная УК все равно не будет поворачиваться спиной к арендатору, а проведет с ним ряд работ, направленных на увеличение эффективности его продаж. К таким мерам относится проведение кросс-промоушена за счет маркетингового бюджета ТЦ, дополнительная реклама магазина, льготное предоставление возможностей проведения промоакций и других мероприятий, которые нацелены на сохранение продаж и арендных ставок. Компании property mаnаgement нужно вести диалог как с владельцем объекта, так и с арендатором, ведь ей необходимо отстоять интересы обеих сторон.
Хочется отметить, что ритейлеры и сами должны бороться за покупателей, совершенствовать свою ассортиментную матрицу во всех ценовых сегментах. Однако, к сожалению, закрытие магазинов некоторых сетей неизбежно. Поэтому управляющая компания должна иметь лист ожидания и команду профессиональных, высококвалифицированных брокеров, которая сможет привлечь нового арендатора на освободившуюся площадь в торговом центре, грамотно и оперативно провести все работы по плановой и кризисной ротации, другими словами – осуществить антикризисный брокеридж. В настоящее время сделать это будет намного сложнее, так как некоторые сети уже объявили о приостановке развития и не рассматривают новые проекты. Часть операторов говорят о паузе в рассмотрении проектов и принятии решений до весны 2009 года. Однако большинство компаний по-прежнему рассматривает проекты, в том числе региональные. Правда, следует отметить, что все ритейлеры стали более жестко подходить к выбору проекта, анализу его сильных и слабых сторон.
База ритейлеров ROSS Group составляет около 1000 компаний розничной торговли, услуг и развлечений, часть из которых, в свою очередь, представляет два и более бренда. Из этого количества стабильно активно в регионах развивались около 150 ритейлеров, открывающих магазины в регионах под более чем 200 брендами.
Результаты аналитического исследования, проведенного по базе арендаторов, сетевых федеральных и международные ритейлеров, представлены в таблице.
Управление маркетингом
Следующий пункт антикризисной программы – управление маркетингом. В настоящее время управляющая компания должна прилагать все усилия для того, чтобы привлекать посетителей в ТЦ и мотивировать их на покупку. Поэтому если УК принимает решение о сокращении всех расходов на рекламу и маркетинг с целью экономии, она совершает серьезную ошибку. Именно сейчас важно сосредоточиться на реализации программ повышения лояльности посетителей, вводить единые дисконтные системы, создавать эксклюзивные предложения, обеспечивать доброжелательную атмосферу в торговом центре, внедрять дополнительные сервисы для покупателей. Существует достаточно много маркетинговых инструментов с нулевыми затратами либо совсем небольшим бюджетом. Разумеется, имеются в виду не серьезные рекламные кампании на центральном телевидении или масштабная городская рекламная кампания. Речь идет о локальных акциях внутри торгового центра, которые могут быть не дорогими, однако при этом эффективными.
Оптимизация затрат на содержание объекта
Хочется отметить, что оптимизация затрат даже в «мирное» время – основное поле деятельности управляющей компании. Максимальная оптимизация затрат – это основное требование собственника при привлечении УК на объекте. Если УК добросовестно работала в этом направлении, минимизировать расходы в условиях кризиса ей будет сложно. Однако управляющая компания может оптимизировать затраты на маркетинг, переходя от «лобовой» рекламы к «схемным» маркетинговым мероприятиям, тратя больше усилий на привлечение арендаторов к участию в них. Эксплуатационные расходы УК может сокращать. Однако делать это нежелательно, так как ухудшение качества эксплуатации напрямую отражается на показателях посещаемости ТЦ.
В условиях кризиса необходимо эффективно работать с подрядчиками. Управляющая компания может добиться пересмотра условий договоров в сторону снижения маржи аутсорсинговых компаний с 10–15 до 8–10%.
Внедрение сберегающих технологий
Сократить расходы практически любого объекта можно с помощью внедрения сберегающих технологий. Так, проводя мероприятия по энергосбережению, можно снизить затраты на коммунальные платежи на 5–10%. Удастся сэкономить в два раза и на вывозе мусора за счет лизинга компактора твердых бытовых отходов, а также на вывозе снега в среднем на 15%.
Таким образом, собственник, привлекая на объект профессиональную управляющую компанию, имеющую в своем арсенале антикризисную программу, состоящую из таких мер как: гибкое управление арендными отношениями, серьезная аналитика и экспертиза эффективности работы всего торгового центра и каждого арендатора в отдельности, оперативная ротация арендаторов, управление маркетингом, оптимизация затрат, внедрение сберегающих технологий; сможет сохранить доходность объекта, не растерять арендаторов и оптимизировать текущие затраты. Эти меры помогут обеспечить уверенную жизнеспособность торгового центра не только в период кризиса, но и в будущем.
Назад
Загрузка...