Professional FM

Город становится полноценным заказчиком девелопмента, и это меняет требования к участникам рынка. В новых условиях девелопер перестает быть единственным заказчиком, а власти через механизмы КРТ задают состав застройки, требуя смешанных функций с офисами. Управляющий партнер Blank Пётр Фонфара отмечает, что архитекторы стали частью инвестиционного процесса и лидерами междисциплинарных команд. По его словам, они разделяют ответственность за экономический и социальный успех решений. Коммерческий директор «Метриум» Дмитрий Проскурин констатирует, что девелопер теперь несет ответственность за то, что происходит за границами его участка. Коммерческий директор ГК «Вертикаль» Роман Корнышев поясняет, что работа ведется не с отдельными домами, а с частью городской ткани. Директор направления архитектуры ГК ФСК Алексей Щенников уточняет, что требования Москомархитектуры и КГА Петербурга усилили институциональное давление. Главный архитектор бюро Soulstone Антон Баев добавляет, что условие по строительству офисов при жилье стало жестким требованием города.

Заместитель генерального директора Professional FM Наталья Барамыгина оценила рост себестоимости эксплуатации за 2025 год в 15–20%. Основной статьей расходов для компании остается фонд оплаты труда, а зарплата дежурного инженера за четыре года выросла с 50 до 100 тыс. рублей. В Professional FM отмечают, что рост себестоимости в сегменте вдвое опережает официальную инфляцию, и прогнозируют удорожание еще на 15% в 2026 году. Компания фиксирует, что собственники бизнес-центров все чаще предпочитают фиксированную индексацию тарифов модели «открытой книги». Такой подход упрощает долгосрочное планирование бюджета для крупного бизнеса, тогда как большинство участников рынка выступают за детализацию затрат.

Собственная управляющая компания девелопера Upside Development позволяет синхронизировать операционную деятельность с долгосрочными инвестиционными целями собственника. Решение о создании внутренней УК было принято на стадии проектирования бизнес-центра «Upside Кунцево». Внутренняя структура обеспечивает полный контроль над финансовыми и операционными процессами, предоставляя детализированную картину денежных потоков в реальном времени. Средства, которые уходили бы на комиссию внешнего оператора, направляются на стратегические улучшения, включая энергоэффективное оборудование и редевелопмент общественных зон. За счет эффективного управления эксплуатацией компания планирует сдерживать рост тарифов на уровне примерно 7% в год. Для сравнения, внешние УК часто закладывают ежегодное повышение тарифов на 15%. Исполнительный директор Upside Development Сергей Теплов отмечает, что сторонний оператор ограничен сроком договора и не заинтересован в стратегических инвестициях.

На бизнес-завтраке Professional FM компания IBC Real Estate представила данные о росте ставки аренды офисов класса Prime до 75,7 тыс. рублей за кв. м в год. Директор по развитию Professional FM Александр Устинов отметил, что в этом сегменте наблюдается практически полная законтрактованность. По его словам, фактором влияния становится профессиональное управление, которое позволяет собственнику удерживать ставки и повышать капитализацию актива. Устинов подчеркнул, что для проектов класса Prime не существует практики «автоматического продления» договоров. Арендатор всегда делает конкурентный выбор в пользу самых высоких стандартов эксплуатации и поддержки деловой среды. Вакантность в сегменте составляет всего 3,9%, а на потенциально освобождающиеся площади формируются листы ожидания.

Анна Никандрова, партнер Nikoliers, называет 2025-й одним из сложнейших за последнее десятилетие для управляющих компаний. Она фиксирует катастрофический дефицит кадров, снижение уровня квалификации сотрудников и рост заработных плат. Это привело к рекордному росту OPEX объектов недвижимости на 18%. Борис Мезенцев, операционный директор MD Facility Management, отмечает давление со стороны заказчиков, которые стремятся сдержать рост стоимости услуг. Владимир Костромин, генеральный директор «ФМ СЕРВИС», резюмирует, что 2025-й стал годом системной перестройки отрасли. По его словам, компаниям уже недостаточно иметь «людей и инструмент», нужны технологии и сильная экспертиза. Андрей Кротков, генеральный директор и партнер Zeppelin, считает, что замедлился рост затрат УК, в том числе по фонду оплаты труда. При этом выросла операционная нагрузка из-за необходимости регистрировать трудовые отношения с мигрантами.

Фрагментация офисной собственности усложняет управление зданиями, и традиционные управляющие компании, включая работающие с жилым фондом, не готовы брать на себя такие объекты. У них нет необходимых компетенций, штатов и IT-систем для работы с множеством собственников. Владимир Стольников из УК «Альфа-Капитал» отмечает, что доля офисов, продаваемых «в нарезку» на вторичном рынке, достигает 25–35% сделок в крупных городах. В классе B и B+ этот показатель может превышать 40%. Причинами бума эксперт называет снижение ликвидности крупных активов и желание инвесторов диверсифицировать портфели. Девелоперы также сокращают цикл через продажу офисов «в нарезку».