сервисные офисы

Manufaqtury по итогам первого полугодия 2026 года увеличила портфель сервисных офисов на 14% — до 17,9 тыс. кв. м. Прирост составил 2,2 тыс. кв. м. Выручка оператора за январь–июнь выросла на 31,8% год к году. За шесть месяцев компания продлила четыре договора, заключила две новые сделки и оформила три дополнительных контракта на сервисное сопровождение офисов клиентов. Крупнейшей сделкой стала аренда 1,6 тыс. кв. м новым клиентом. Средний срок новых и продленных соглашений достиг четырех лет, досрочное расторжение по ним не предусмотрено. Вакансия в гибких пространствах достигла пика в марте–апреле (3,4%), но к концу полугодия снизилась до менее 1%. Средневзвешенная стоимость размещения по новым контрактам оказалась на 50% выше уровня сопоставимых сделок первого полугодия 2025 года. Основу клиентского портфеля формируют компании финансового и государственного секторов, а также представители ИТ-отрасли.

Массовый выход небольших офисных блоков на вторичный рынок может осложнить продажу и аренду мелких помещений. Аналитики NF Group ожидают, что до 2030 года инвесторы выведут на рынок 2,1 млн кв. м, при этом текущие прогнозы не учитывают перенасыщенность мелкой нарезкой. В проектах 2026–2030 годов инвесторы активно приобретали офисы площадью 100–300 кв. м, что создает риск излишка компактных лотов. Избыток таких площадей трансформирует инвестиционную модель: на вторичном рынке исчезает фактор роста стоимости, и частные игроки будут вынуждены перепродавать лоты по цене покупки. Значительная часть небольших блоков продавалась без отделки, а резиденты предпочитают готовые решения, что увеличивает сроки поиска арендаторов. Высокая конкуренция внутри одного бизнес-центра усиливает давление на сроки экспозиции. Преимущество получат объекты с готовой отделкой, авторским дизайном и продуманной концепцией пространства.

Сеть сервисных офисов Space 1 в первом полугодии 2026 года заключила 23 договора аренды общей площадью более 3,7 тыс. кв. м в Москве и Дубае. В российской столице было закрыто 15 сделок суммарной площадью 2,4 тыс. кв. м, в Дубае — 8 на 1,3 тыс. кв. м. Крупнейшей сделкой стала аренда технологической компанией целого этажа площадью 2 тыс. кв. м на 250 рабочих мест в сервисном офисе Space 1 «Фабрика Станиславского» в Москве. На этот контракт пришлось более 80% всей площади, сданной компанией в столице за шесть месяцев. Остальные московские сделки в основном были заключены по небольшим офисам в Space 1 JET «Вивальди» на Летниковской улице. В Дубае большая часть новых арендаторов пришла на площадку Space 1 Greens. В первом полугодии московскую сеть пополнили сервисные офисы в бизнес-центрах «Фабрика Станиславского» и «Северное Сияние», а в Дубае начал работу Space 1 Greens. После запуска новых площадок совокупный портфель компании увеличился почти до 60 тыс. кв. м — всего 18 объектов. Вакантность у Space 1 составляет в среднем 13%, что ниже показателя в целом по рынку, который достиг 20%.

Спрос на сервисные офисы в Москве в первом полугодии 2026 года снизился на 48,5%. Объем поглощения площадей сократился до 20 тыс. кв. м против 36,5 тыс. кв. м годом ранее, сообщается в исследовании Bright Rich | CORFAC International. Компании арендовали около 3 тыс. рабочих мест в гибких пространствах против 5,5 тыс. мест годом ранее. Доля свободных мест в сервисных офисах достигла 13,3%, что соответствует примерно 10 тыс. рабочих мест, за год вакансия выросла на 4,4 процентного пункта. Основной спрос формируют IT-компании и представители логистического сектора. Компании стали осторожнее подходить к расходам из-за замедления экономики, реже увеличивают штат и дольше согласовывают сделки, пояснила партнер Bright Rich | CORFAC International Сигуш Бабоян. Средняя ставка аренды рабочего места выросла на 23,7%, до 54,4 тыс. руб. в месяц, при этом темпы роста замедлились. Ввод новых сервисных офисов в первом полугодии вырос в 3,6 раза: на рынок вышли четыре пространства на 1,6 тыс. мест. До конца года планируется открыть еще пять объектов на 2,8 тыс. рабочих мест.

Оператор сервисных офисов Aspace по итогам второго квартала достиг загрузки портфеля в 95%. За отчетный период компания закрыла четыре сделки на 731 рабочее место, что составило 41% всех сделок на рынке сервисных офисов. Крупнейшим соглашением стала аренда девелопером Колди 557 рабочих мест в объекте Aspace Кузнецкий Мост. Девелопер полностью арендовал площадку в 4,1 тыс. кв. м на стадии пресейла для размещения штаб-квартиры. Еще 112 рабочих мест в пространстве Aspace Цветной бульвар арендовала группа Twiga Communication Group. Новым резидентом площадки Aspace Останкино стала компания «Марка Рус», арендовавшая 34 рабочих места. Действующий клиент расширил присутствие в сервисном офисе Aspace Новосущевский с 40 до 68 рабочих мест.

Девелопер «Колди» арендовала 4,1 тыс. кв. м в деловом пространстве Aspace на Кузнецком Мосту. Новая штаб-квартира на 557 рабочих мест объединит управленческие функции компании, клиентские сервисы и дом продаж. Консультантом сделки выступила Ricci. Генеральный директор Aspace Иван Гуськов отметил, что выбор площадки подтверждает востребованность сервисных пространств для штаб-квартир крупных компаний. Сделка стала рекордно быстрой: от первого показа до подписания контракта прошло две недели. Ключевыми преимуществами площадки названы расположение в историческом центре и статус объекта культурного наследия. Переезд связан с расширением бизнеса «Колди»: компания увеличила земельный банк и развивает новые направления, включая офисную линейку «Колди Сити». Сделка состоялась на фоне сокращения активности на рынке сервисных офисов: в I квартале 2026 года объем сделок в сегменте составил 10,5 тыс. кв. м против 20,6 тыс. кв. м годом ранее.

MANUFAQTURY вошла в координационный совет Национальной ассоциации организаторов сервисных офисов и коворкингов (НАОК). Компания стала участником объединения, которое формирует стандарты и развивает рынок гибких рабочих пространств в России. Оператор работает в сегменте с 2019 года, реализуя проекты полного цикла — от проектирования до цифрового управления пространствами. В портфеле компании более 17,9 тыс. кв. м сервисных офисов в трех бизнес-центрах класса А в Москве, заполняемость объектов заявлена на уровне 100%. Управляющий директор MANUFAQTURY Андрей Кулагин отметил, что вступление в НАОК позволит компании участвовать в формировании профессиональных стандартов управления, сервисной модели, эксплуатации и цифровой инфраструктуры. Вхождение в координационный совет происходит на фоне роста интереса корпоративных арендаторов к сервисным офисам и усиления запроса на единые подходы к качеству управления в сегменте. В состав ассоциации входят более 20 участников рынка.

Сегмент сервисных офисов адаптируется к новым условиям рынка офисной недвижимости Москвы. По итогам первого квартала 2026 года рост вакансии в этом сегменте достиг 12%. Консалтинговая компания Remain зафиксировала сокращение спроса на фоне общей балансировки рынка после периода резкого роста ставок. Общий объем спроса на офисном рынке столицы составил 145,9 тыс. кв. м против 338,5 тыс. кв. м годом ранее. В сегменте сервисных офисов также отмечается адаптация к изменившимся условиям.

Спрос на сервисные офисы Москвы по итогам I квартала 2026 года сократился почти вдвое: объем сделок составил 10 476 кв. м (1 633 рабочих места) против 20 583 кв. м (3 158 рабочих мест) годом ранее. Основными драйверами спроса выступили компании IT-сферы и логистического сектора. При этом ставки аренды продолжили рост, увеличившись за год на 32,5% — до 51,8 тыс. руб./мес. за рабочее место с учетом НДС. Ввод новых площадей также снижается: квартальный показатель упал на 37,1% год к году, до 2 100 кв. м. Совокупный объем рынка сервисных офисов Москвы достиг 490,6 тыс. кв. м (75 563 рабочих места). Доля свободных площадей в гибких пространствах составила 8,3%, увеличившись на 3,9 п. п. по сравнению с I кварталом 2025 года. Основной объем вакансии сосредоточен в Центральном (67%) и Южном (25,2%) административных округах. До конца года в Москве планируется ввести еще около 26 770 кв. м сервисных офисов, что сделает итоговый показатель 2026 года на 18,7% ниже прошлогоднего.

В 2026 году ввод сервисных офисов в Санкт-Петербурге вырастет в шесть раз. По данным Bright Rich | Corfac International, откроется четыре объекта общей площадью 8,6 тыс. кв. м (1,4 тыс. рабочих мест). В 2025 году на локальном рынке было введено лишь 1,4 тыс. кв. м гибких площадей. В первом квартале 2026 года не вышел ни один новый проект. Крупнейшим запуском станет первый в городе проект московского оператора Aspace на 3,5 тыс. кв. м. Сеть «Практик» планирует открыть площадку на Октябрьской набережной (2,5 тыс. кв. м). Оператор Page запустит два объекта в Василеостровском и Центральном районах. На конец первого квартала вакансия в гибких пространствах составила 11,4%, увеличившись на 4 п. п. за год. Средняя ставка аренды выросла на 1,6% — до 25,4 тыс. рублей за рабочее место.