Урал успокоился

Из городов Уральского федерального округа только в Екатеринбурге сегодня сложился благоприятный фон для развития рынка. Здесь продолжают активно развиваться новые проекты, в то время как, например, Челябинск и Тюмень по-прежнему переживают стагнацию.
Положительно на рынок повлияла политика местных и федеральных властей. Так, комитет по товарному рынку Екатеринбурга подготовил стратегическую программу «Екатеринбург как международный транспортно-логистический узел». Представители логистики рынка отмечают, что программа действительно оказала стимулирующее влияние на складской рынок.
Снова появились первые сделки по продаже земли. Так, девелоперская компания «Олипс» продала площадки, расположенные в Екатеринбурге, на которых планировала построить к 2012 году вторую очередь ТЦ «Дирижабль» и ТДЦ «Парковый». Тем не менее инвесторы (как и во всей России) в этом году демонстрировали крайне низкую активность.

Торговля
Урал показал в 2010 году наиболее высокие темпы развития ритейла после Москвы и Санкт-Петербурга. При этом среди крупных проектов, вышедших на рынок в этом году, можно выделить только ТЦ «КомсоМолл» (Екатеринбург). Также заявлена к открытию в этом году «Галерея Архитектор» (Екатеринбург), однако эксперты предполагают, что открытие будет перенесено на 2011 год.
В Екатеринбурге идет работа над такими проектами, как:
- «Парк Хаус»– 119 тыс. кв. м (GBA), 50 тыс. кв. м (GLA);
- «Дирижабль» (2-я оч.) – 49 тыс. кв. м (GBA), 34 тыс. кв. м (GLA);
- ТЦ «Гринвич» (4-я оч.) – 63 тыс. кв. м (GBA), 32 тыс. кв. м (GLA).
Стоит отметить, что в этом году наблюдается оживление и в стрит-ритейле, в том числе и в luxury-сегменте. Екатеринбург – третий город после Москвы и Санкт-Петербурга, где представлены все ведущие операторы сегмента luxury: Givenchy, Armani, Ferre, Chanel, Cartier. Спрос со стороны арендаторов растет, сегодня в регионе представлены практически все крупные федеральные ритейлеры.
К концу года доля свободных площадей в ТЦ УФО составляет в среднем 7%.
К середине года падение арендных ставок остановилось, что уже стало обнадеживающим фактором для игроков уральского рынка коммерческой недвижимости. Сегодня арендные ставки для торговых галерей (площадью от 100 до 150 кв. м) составляют от $750–900 за кв. м в год, для якорных арендаторов – $220-300 за кв. м.
При этом инвесторы на рынке все еще малоактивны. Последняя инвестиционная сделка, по данным Jones Lang LaSalle, датируется 2005 годом. Сейчас интерес инвесторов сосредоточен на менее рискованных рынка Москвы и Санкт-Петербурга, поэтому оживления интереса инвесторов к активам в региональных городах и в ближайший год ожидать не стоит. Если и будут заключаться сделки, то скорее с участием локальных игроков в роли инвесторов.

Офисы
В 2010 году в столице Урала из запланированных 218 тыс. кв. м офисных площадей были введены в эксплуатацию лишь 93,8 тыс. кв. м. За первые три квартала 2010 года в Екатеринбурге были открыты бизнес-центры: «Вознесенский» (класс А; 23,2 тыс. кв. м), «Рифей» (класс В; 10 тыс. кв. м), «Триумф» (класс В; 10 тыс. кв. м).
Также в 2010 году было разморожено строительство ряда объектов. В частности возобновилось строительство многофункционального комплекса «Башня "Исеть"» в Екатеринбурге. Спрос на офисном рынке постепенно стабилизуется. Ряд компаний уже в этом году расширяет бизнес и обращается за новыми площадями, в частности, многие существующие игроки финансового сектора открыли дополнительные офисы. Так, в Екатеринбурге Сбербанк снял 5,7 тыс. кв. м в БЦ «Палладиум».
В 2010 году рост уровня вакантных площадей практических во всех значимых офисных объектах Екатеринбурга замедлился или вообще остановился. Тем не менее средняя доля вакантных площадей в 2010 году составляла 25-30%. Наиболее высокий уровень вакантных площадей наблюдается в объектах, недавно вышедших на рынок, в таких объектах доля вакантных площадей может превышать 50%.
На сегодняшний день падение ставок остановилось. По данным Уральской палаты недвижимости, арендные ставки в основных городах УФО сейчас на офисы класса А составляют $540/кв. м в год, класса В - $350-400/кв. м в год, класса С - $250/кв. м в год. Вместе с тем, как отмечают некоторые эксперты, собственники, видя, что заявленные офисы выходят на рынок с опозданием, уже начинают вести с арендаторами переговоры о значительном повышении ставок на 2011 год.

Склады
Как ни странно, на складском рынке сегодня ситуация наиболее благоприятная. За этот год практически все качественные складские площади Урала были сданы в аренду. В результате к концу III квартала арендные ставки на качественные складские площади Екатеринбурга выросли. Сегодня спрос на складские помещения УрФО, особенно в Екатеринбурге, был и остается одним из наиболее высоких по сравнению с другими регионами.
В 2010 году стало известно, что до конца 2012 года международный аэропорт «Кольцово» планирует ввести в эксплуатацию первую очередь логистического комплекса общей площадью 17 тыс. кв. м. Вторую очередь комплекса (22 тыс. кв. м) аэропорт намеревается построить в 2018-2022 годах.
Также в этом году в Свердловской области было начато строительство следующих индустриальных объектов:
- технопарк «Техноград в Полеводстве» (включает производственный комплекс, складской и логистический комплекс, торгово-выставочный сектор и деловой центр);
- Европейско-азиатский международный транспортно-логистический центр (класс В; площадь – 130 тыс. кв. м, девелопер – AVS Group).
С начала 2010 года ставки аренды продемонстрировали рост вследствие активизации спроса и сокращения доли вакантных площадей на рынке качественных складских помещений Екатеринбурга. По данным Colliers International, средние арендные ставки на качественную складскую недвижимость в Екатеринбурге на сегодняшний день составляют $85-120/кв. м в год (без НДС и эксплуатационных расходов).

Гостиницы
Катализатором для гостиничного рынка Екатеринбурга стало проведение саммитов ШОС и БРИК в 2009 году. В результате на рынок вышло много гостиничных площадей. Сегодня гостиничные операторы испытывают проблемы с заполняемостью, рынок достаточно конкурентный, однако в этом году были открыты три гостиницы – Novotel, «Сибирский тракт» и мини-отель «Парк Виста». В 2011 году в Екатеринбурге состоится открытие четырех гостиниц, среди которых третья очередь «Атриум Палас отеля» (80 мест). Также будет открыт гостинично-апартаментный комплекс на улице Гражданской (100 мест) и два мини-отеля на 10 мест каждый.
Наиболее значимым событием Екатеринбурга стало сообщение о начале строительства новой гостиницы совместно с сетью Radisson. Отель будет расположен в гостинично-офисном комплексе стоимостью 100 млн евро, который компания «Атомстройкомплекс» планирует построить на перекрестке улиц Малышева – Красноармейская. Отель на 300 номеров займет площадь 25 тыс. кв. м. Строительство комплекса планируется начать уже летом 2011 года.
Отели Екатеринбурга характеризуются хорошей заполняемостью (55–65%), что связано с интенсивно развивающимся бизнес-туризмом. Средняя стоимость размещения в гостиницах 3* – $80-110 в сутки, 4* – $120–200 в сутки. При этом стоит отметить, что только в столице Урала в этом году активно развивались гостиничные проекты.