Офисный подъем

Согласно данным аналитиков, заметное повышение ставок аренды было зафиксировано во второй половине 2010 года. В объектах классов А и В+ они выросли в среднем на 10–12%. В офисах в пределах Бульварного и Садового кольца при этом рост был наиболее заметным. На конец 2010 года в среднем стоимость аренды квадратного метра для классов А, В+ и В составила здесь $700, $600 и $420 соответственно. Зона между Третьим и Четвертым транспортным кольцом также выросла в цене, средняя годовая ставка для объектов класса А достигла $460, для объектов класса В+ и В- этот показатель составил $350 и $230/кв. м в год. В районе МКАД был зафиксирован рост около 11%. В цифровом выражении это составило $400, $360 и $190/кв. м в год для объектов классов А, В+ и В- соответственно.
По данным Cushman & Wakefield, уровень вакантных площадей по офисной недвижимости в Москве снижался в течение всего 2010 года на 1–2% в квартал. К IV кварталу 2010 года этот показатель составил около 14% для офисов классов А и В. Аналитики предполагают сохранение этой тенденции и в 2011 году и отмечают, что сейчас наблюдается процесс возвращения к «рынку продавца». «Нельзя исключать, что ситуация ускоренного роста цен, характерная для рынка в 2006–2007 годах, может повториться вновь», – говорит Хайко Давидс, партнер компании Knight Frank.

По прогнозам аналитиков, совокупный спрос на офисы классов А и B к концу 2011 года может приблизиться к докризисным значениям, при этом доля вакантных площадей в классе А снизится с 17 до 10–12%. Однако пока в дефиците окажутся лишь офисы А-класса. В сегменте класса B, по прогнозам Knight Frank, ожидается рост доли свободных площадей на уровне 1–2%, что к концу года может составить 22% от общего объема предложения.

На динамику рынка оказывает влияние запрет строительства офисных зданий в пределах Третьего транспортного кольца. По словам аналитиков Knight Frank, уже в 2010 году стало очевидным увеличение спроса на премиальные объекты в центре города, такие как БЦ «Легенда Цветного», «Белая площадь» и «Белые сады» на Белорусской площади, «Саммит» и Four Winds Plaza на Тверской. Эксперты прогнозируют рост интереса к объектам на территории «Москва-Сити». Свою роль в этом должны сыграть улучшение транспортной ситуации, объявленное открытие центрального ядра и конкретных сроков окончания текущего строительства: Количество сделок по аренде офисов класса А в этом районе значительно выросло, что является позитивным трендом на рынке.

По мнению директора службы по связям с общественностью Capital Group Динары Лизуновой, потребность в качественных офисах класса А высока уже сегодня: «В частности, мы видим это на примере МФК «Легенда Цветного»: проект в реализации всего полгода, но более 15% площадей уже сдано, а до конца первого полугодия компания собирается полностью сдать объект».
Партнер, руководитель отдела по работе с корпоративными клиентами Cushman & Wakefield Вера Зименкова отметила, что за 2010 год рост ставок составил 15%, а поглощение вернулось на уровень 2007: «С учетом прогнозов по уровню поглощения на 2011 год в размере 1400 тыс. кв. м против всего 600 тыс. кв. м нового строительства арендодатели чувствуют себя более уверенно и готовы диктовать условия». Возврату к жесткому рынку арендодателей могут помешать только уроки из недавнего прошлого, когда многие договоры были протестированы на справедливость условий.

Рынок сегодня находится в посткризисной стадии. На деле это означает, что бизнес задумался о перспективах. Как отмечает Вера Зименкова, сейчас основной объем договоров, которые находятся в стадии пересмотра, связан с двумя причинами – консолидацией нескольких офисов компании в одном здании либо с возможным расширением компании. Причем некоторые компании уже думают о 2017–2020 годах. Во время кризиса сформировался большой отложенный спрос, который до сих пор не реализован. Все это ведет к росту ставок и к тому, что собственники начинают чувствовать свою уверенность. Как отмечает Франсуа Нонненмашер, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International, резкое повышение запрашиваемой арендной ставки в январе 2011 года по сравнению с декабрем 2010-го можно считать первым подтверждением возвращения более сильной позиции арендодателя. Рост ставок, по данным Colliers International, составил 10%.

«Бизнес-парки с хорошей территорией, комфортные для арендаторов сейчас пользуются спросом. Если говорить о наших объектах, то это, например, два бизнес-парка в районе Павелецкой – «Ко­­жевники» и «Дербеневский». Востребованы площади и в офисном здании на Тверской, 9. Рост ставок в среднем сейчас составляет 5–10%», – отмечает Людмила Бочарова, директор службы управления арендными отношениями ГК «Экоофис». По ее словам, уверенность, что рост ставок в наиболее востребованных бизнес-центрах оправдан, возникла в ГК «Экоофис» в конце 2010 года. Компания заключает в основном краткосрочные договоры аренды – на 11 месяцев. Пересмотр ставок происходит в момент перезаключения договоров. Иная ситуация в офисном здании в районе Ботанического сада – на улице Докукина. Там увеличение спроса не ощущается, зато меняется контингент арендаторов: условия аренды оказываются приемлемыми для ресторанов, танцевальных и фитнес-клубов. Как отмечает г-жа Бочарова, практически вне зависимости от расположения офисных центров востребованными оказываются маленькие площади, ставки на которые можно сейчас повышать. Если же говорить о площадях от 500 метров и более, то здесь по-прежнему уместно устраивать и «каникулярный период», и оговаривать лишь постепенное повышение аренды.

Час перед зарей
Сегодня многие арендаторы, воспользовавшись снижением ставок аренды в период кризиса, стали чаще рассматривать возможность переезда в новое здание, более высокого уровня, с хорошим расположением, лучшей отделкой. «Если ротация арендаторов в кризисный период была вызвана больше желанием сэкономить и улучшить при этом качество офиса, то сегодня переезд связан также с отсутствием возможности для расширения офисных площадей в текущем бизнес-центре, с консолидацией различных подразделений и т. д.», – отмечают эксперты Knight Frank.

В перспективе, как полагает руководитель отдела корпоративных услуг CB Richard Ellis Елена Ефремова, рынок офисных центров ждет серьезная сегментация, признаки которой заметны уже сейчас. Если в отдельных случаях собственники все еще стремятся найти компромисс с арендаторами, то в других, наоборот, собственникам выгоднее провести ротацию среди съемщиков офисов. «Мы ожидаем, что собственники расположенных в центре объектов будут все настойчивее требовать выгодных для себя условий», – говорит она. На практике, когда у арендатора заканчивает срок аренды, он готов согласовывать новую, более рыночную арендную ставку. Но в реальности может столкнуться с тем, что собственник попытается ввести ряд новых условий: потребовать обязательной индексации или увеличения текущей индексации, повысит расходы на эксплуатацию здания, а также будет настаивать на более долгосрочной аренде.
В то же время г-жа Ефремова отмечает, что в районах, отдаленных от центра, находящихся рядом с МКАД, уже сейчас есть ряд полностью готовых комплексов, не заполненных арендаторами. Также в 2012–2014 годах планируется строительство нескольких крупномасштабных офисных проектов – это откроет простор для конкуренции за арендаторов.

Однако во многом эти тенденции слабо отражаются на ряде бизнес-центров класса А. Зачастую для них более важным параметром работы, нежели колебания арендной ставки, является сам пул арендаторов, который сам по себе является важным активом, влияющим на капитализацию компании-собственника. Рейтинг БЦ, составленный специалистами ИД «Импресс Медиа» (опубликован в феврале этого года), показал, что многие арендаторы не слишком довольны своими офисными помещениями в БЦ класса А, ценами и сервисом, которые они получают от управляющих компаний. Из 45 бизнес-центров только один получил от респондентов высшую оценку. Согласно информации, полученной составителями рейтинга от третьих лиц, администрации нескольких бизнес-центров в результате провели встречи с представителями арендаторов, чтобы выяснить причины недовольства и попытаться решить обнаруженные проблемы.

Как это было
Рынок офисной недвижимости ощутил кризис в полной мере в тот момент, когда арендаторы заговорили о необходимости пересмотра существовавших условий. Арендаторы, уже имея на руках подписанные коммерческие предложения от собственников помещений, в ультимативном порядке заставляли арендодателей понижать ставку, закрепленную в договоре, до рыночного уровня. Однако и сегодня требования арендаторов к новым площадям (например, отделка силами и за счет арендодателей) по-прежнему норма на рынке. Собственники теперь более гибко смотрят на некоторые запросы по договорам аренды со стороны арендатора: сроки, возможность выхода из контракта.

Впрочем, практика пересмотра ставок, при всей ее повсеместности, коснулась далеко не всех арендаторов и собственников. Даже в кризис в некоторых ситуациях более значимыми оказывалось качество предложения. Как отмечает Ричард Грегсон, партнер, руководитель практики по предоставлению услуг компаниям сектора недвижимости PricewaterhouseCoopers (PwC) в России, в период кризиса его компания не пыталась пересмотреть соглашение об аренде площадей. PwC арендует 33 тыс. кв. м в БЦ «Белая площадь» (класс А+). По словам г-на Грегсона, результаты эксплуатации бизнес-центра «Белая площадь» подтверждают тот факт, что высококачественные активы приносят наилучшие результаты во времена экономических трудностей. Добавим, что компания все же отступила от первоначальных намерений относительно объемов субаренды: PwC выставила на вторичный рынок больше офисных площадей, чем предполагала изначально. Сейчас фирма занимает около 22 тыс. кв. м, остальные площади подлежат передаче в субаренду. В настоящее время в отношении около 85% выделенных под субаренду площадей договоры аренды уже подписаны или близки к подписанию.

Узаконотношения
В связи с изменением ситуации на рынке продолжает оставаться актуальной проблема условий аренды. Если в кризис в пересмотре отношений был в первую очередь заинтересован арендатор, то сейчас инициативу перехватывают собственники, которых не устраивают текущие ставки.

Юрист компании «Юков, Хренов и Партнеры» Владислав Кораблин напоминает, что общим является правило, по которому одностороннее расторжение соглашения не допускается (если, конечно, стороны не согласовали такое условие в самом договоре). По словам юриста, лучший способ для арендатора сделать свое положение более устойчивым – это внести необходимые условия в договор. К примеру, стоит обговорить возможность расторжения соглашения по инициативе сторон или обязанности компенсировать арендатору все неотделимые улучшения, а также условия и порядок повышения (индексации) арендной платы. Нередко арендодатели готовы пойти на уступки постоянным клиентам с хорошей репутацией или при наличии встречного предложения от арендодателя о долгосрочной аренде.
Старший юрист международной юридической фирмы «Гид Луарэт Нуэль» Дмитрий Раев добавляет, что большинство арендодателей заинтересованы в долгосрочных договорах, так как строят в кредит. «Защитить себя в случае наличия долгосрочного договора арендатор может, если в соглашении будет прописана возможность выхода из договора через два-три года с предупреждением за полгода», – полагает г-н Раев.

Часто в договорах есть пункт об индексации арендной платы. При этом сами изменения могут быть подчинены колебаниям рынка по-разному. К примеру, устанавливается 5%-ный лимит индексации, либо в некоторых случаях ее привязывают к индексу потребительских цен в еврозоне или США или к другим индексам. «Я рекомендую клиентам придерживаться заранее обговоренной планки, а не привязываться к макроэкономическим показателям – это менее рискованно и не дает возможности разночтений», – рассказывает юрист.
По словам г-на Раева, периодически возникают ситуации, когда в договорах не была зафиксирована возможность изменения арендной платы, но арендодатель подавал в суд, ссылаясь на то, что арендная плата по договору в принципе может меняться, и добивался права изменить плату. «Я придерживаюсь позиции, – рассуждает г-н Раев, – что, если в договоре не указана возможность изменения, это значит, что изменение невозможно. Однако момент этот спорный. Чтобы исключить такие риски, можно в договоре этот пункт обговорить».

Кризис показал необходимость уметь договариваться, что раньше зачастую было излишним. В частности, теперь правилом хорошего тона становится регулярный контакт с арендатором. В нескольких крупных компаниях практика общения представителей управляющей структуры, собственника и арендатора стала входить в обиход еще до кризиса. Сейчас она получает все более широкое распространение. Подобная практика принята, например, в Capital Group. Как отмечает Динара Лизунова, до момента заключения сделки аренды/продажи клиент общается с департаментом коммерческой недвижимости. После совершения сделки он часто оказывается брошенным, сам налаживает контакт с УК, решает вопросы, связанные с качеством инженерных сетей, ремонтных работ, сроков и пр. В случае Capital Group менеджер департамента коммерческой недвижимости остается в контакте с арендатором и собственником, он помогает сориентироваться во всех этих вопросах. По словам гендиректора Colliers Inter­national FM Марины Великорецкой, общение с арендаторами, в процессе которого появляется информация, насколько клиенты удовлетворены обслуживанием и условиями в целом, – обязательное условие работы, которое прописано в корпоративных стандартах компании.

Участникам рынка в условиях регулярной смены экономической конъюнктуры крайне важно искать общий язык. Выгодно это сейчас всем. Ажиотажного спроса на квадратные метры все же не предвидится, и практика «не вы, так другие» работает уже не столь хорошо, как до кризиса или в кризис. Сейчас важно соблюдать баланс интересов.