Сочи: Финальный рывок

Хотя Сочи уже давно считается главной стройкой страны (по крайней мере в регионах), основная масса объектов еще далека от ввода в эксплуатацию. Всего по программе строительства олимпийских объектов и развития Сочи как горноклиматического курорта возводится 81 объект, на 12 из которых работы завершены. На сегодняшний день основные силы направлены на возведение главных спортивных объектов, ввод которых запланирован на 2012 год:

• ледовой арены для керлинга вместимостью 3 тыс. мест (по состоянию на октябрь 2011 года начались работы по бетонированию трибун и между этажных монолитных перекрытий);

• малой ледовой арены для хоккея с шайбой вместимостью 7 тыс. мест (по состоянию на октябрь 2011 года велись работы по устройству трибун, монтажу кровли и перекрытий);

• большой ледовой арены для хоккея с шайбой вместимостью 12 тыс. мест (по состоянию на октябрь 2011 года выполнялся монтаж конструкции на кровле для крепления композитных панелей);

• крытого конькобежного центра вместимостью 8 тыс. мест (по состоянию на декабрь 2011 года завершаются работы по устройству кровли);

• Ледового дворца спорта для фигурного катания и соревнований по шорт-треку на 12 тыс. мест (по состоянию на октябрь 2011 года велись работы по устройству трибун, монтажу кровли);

• сноуборд-парка и фристайл-центра вместимостью 15 и 14 тыс. мест соответственно (по состоянию на декабрь 2011 года начат монтаж канатных дорог, которые соединят стартовую и финишную зоны сноуборд-парка и фристайл-центра);

• санно-бобслейной трассы на 11 тыс. чел. (по состоянию на декабрь 2011 года завершены работы по устройству охлаждаемого бетонного желоба);

• горнолыжного центра на 18 тыс. мест (по состоянию на октябрь 2011 года завершалось устройство финишной зоны горнолыжного центра «Роза Хутор»);

• совмещенного комплекса для проведения соревнований по лыжным гонкам и биатлону вместимостью 16 тыс. мест (по состоянию на август 2011 года возводились зрительские трибуны, осуществлялась отделка спортивного комплекса);

• ввод Центрального стадиона запланирован на 2013 год (по состоянию на декабрь 2011 года начат монтаж полуарок его навеса).

Как отмечает Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC, строительство большинства олимпийских объектов ведется со срывом сроков. «Так как внешне объекты отстают от запланированного графика строительства, вероятнее всего, они буду введены в эксплуатацию перед самым началом Олимпиады», – предполагает эксперт.

С начала следующего года в Сочи перестанут выдавать разрешения на строительство новых объектов. Это делается для того, чтобы заявленные к строительству олимпийские объекты успели сдать в срок (до 2013 года). «Это касается прежде всего частных застройщиков коммерческих объектов, не входящих в число олимпийских. Предполагается, что все объекты должны быть достроены к началу 2013 года. Такой мораторий введен для того, чтобы у инвесторов, которые задерживают ввод объектов (а такое происходит на практике довольно часто), оставалось время закончить их до Олимпиады. Другая причина – разгрузить город, сделать так, чтобы небольшие проекты не мешали финальному «рывку» большого государственного строительства», – объясняет Марина Гордеева, старший консультант отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ.

Олимпийские объекты стали понятным водоразделом между крупным бизнесом и местными девелоперами средней руки. В крупных олимпийских проектах участвуют в основном федеральные компании, у которых есть серьезные административные ресурсы в Москве. Здесь уже активно работают ГК «Базовый элемент», ЗАО «МР Групп» и ЗАО «Межрегиональная финансовая корпорация “ГРАС”», ЗАО «Строительное объединение “М-Индустрия”» и т. д.

Игрокам поменьше остаются тендеры, связанные с эксплуатацией, которые разыгрываются как раз сейчас, когда строительство близко к концу. «Среди тендеров, заявки на которые принимаются на сегодняшний день, можно выделить открытый отбор исполнителей на выполнение работ по содержанию автомобильных дорог, на оказание услуг по охране автомобильных дорог, на оказание услуг по охране объектов «Рабочий поселок на 3000 человек» и «Село Некрасовское», по проведению лабораторных испытаний по объектам Программы строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта», – перечисляет Илья Володько, генеральный директор компании MACON Realty Group.

Местные строительные компании, по его словам, продолжают вести активное самостоятельное строительство, напрямую не связанное с инициативами «Олимпстроя». Причем на долю частных застройщиков в сегменте многоэтажного жилищного строительства приходится 11,9 % строящихся площадей (около 100 тыс. кв. м).

Рынок коммерческой недвижимости Сочи ждет качественный скачок. Сегодня почти все площади уже заполнены (в IV квартале 2011 года, по данным MACON Realty Group, было заполнено около 98 % в торговых и около 90 % в офисных объекта), что может вылиться в существенный дефицит. При этом, как отмечает Дмитрий Золин, рынок коммерческой недвижимости города совсем не развит. «Единичные качественные торговые объекты еще не являются полноценным рынком коммерческой недвижимости. Это обусловлено слабым развитием транспортной инфраструктуры города (недостаточное количество автодорог, пробки, отсутствие своего аэропорта, нехватка транспортных и пешеходных развязок на главных магистралях).

Если рассматривать рынок коммерческой недвижимости отдельно по сегментам, то можно отметить, что в городе представлены единичные качественные гостиничные объекты. Такая же ситуация и в сегменте бизнес-центров, который находится в зачаточном состоянии, – все новые объекты только строятся, утверждает эксперт.

Однако в ближайшее время ожидается значительный рост. «В перспективе предложение на рынке офисной недвижимости возрастет практически в 4 раза. На сегодняшний день объем существующих площадей оценивается на уровне 19,6 тыс. кв. м, строящихся – 60,4 тыс. кв. м. Та же ситуация прослеживается и в сегменте торговой недвижимости. В среднесрочной перспективе объем предложения значительно расширится за счет строящихся объектов, торговая площадь которых составляет 146,9 тыс. кв. м», – делает прог ноз Илья Володько.

Сможет ли рынок переварить все новые площади, не ясно. «Олимпиада – это хороший стимул развития города. Однако при планировании новых объектов практически не учитываются потребности горожан. Ведь существует огромный риск, что в дальнейшем городу будет сложно содержать новые объекты, и не исключено, что им просто не будет найдено применение. Если же впоследствии объекты будут перепрофилироваться в жилую недвижимость, также есть опасность, что данный сегмент рынка не окупится, так как в городе мало людей с хорошими покупательскими способностями, чтобы купить дорогое жилье», – полагает Дмитрий Золин.

Стоит отметить, что в будущем ожидается выход на рынок значительного количества жилых площадей в рамках крупных олимпийских объектов. «Во время Олимпиады все эти площади будут использоваться для проживания участников и гостей Олимпиады, а затем будут выставлены на продажу. Ситуация осложняется еще и тем, что большинство девелоперов планирует выводить свои объекты в относительно высокой ценовой категории. Вопрос в том, достаточной ли будет для этого емкость рынка», – рассказывает Марина Гордеева.

По информации Jones Lang LaSalle, в настоящее время количество сделок с продажей средних и крупных земельных участков сильно ограниченно: олимпийские объекты уже все распределены, а коммерческое строительство начинать уже поздно. Те, кто успел запустить новые проекты, всеми силами стараются закончить их как можно раньше, чтобы вернуть инвестиции, остальные заняли выжидательную позицию. Возможно, после окончания Игр, здесь еще нескоро понадобятся новые площади.