девелопмент

ГК «Основа» открыла десятый сбор заявок на цифровые финансовые активы (ЦФА) сети городских курортов «Термолэнд». Доходность выпуска составит 19,75% годовых, срок обращения — 12 месяцев. Привлеченные средства будут направлены на развитие федеральной сети, включая запуск новых объектов, расширение действующих комплексов и приобретение оборудования. Сейчас сеть насчитывает 17 городских курортов общей площадью 158 тыс. кв. м. За три года компания провела семь выпусков ЦФА для «Термолэнда», три из которых уже полностью погашены. Доля выпусков ЦФА, связанных с девелопментом, остается небольшой: в прошлом году на этот сегмент пришлось около 5 млрд руб., или менее 1% общего объема рынка. Основным ограничением для более широкого использования ЦФА девелоперами остается налоговый режим. Доходы и убытки по таким активам учитываются в отдельной налоговой базе, что не позволяет застройщикам использовать убытки для снижения общей нагрузки. Для девелоперов это повышает стоимость привлечения капитала через ЦФА.

Российский девелопмент прошел путь от стихийного перераспределения прав на застройку до комплексной системы управления жизненным циклом объектов. Отрасль формирует около 4% ВВП и 9% занятости, а объем строительных работ вырос с 7 трлн рублей в 2015 году до 16,8 трлн в 2024-м. В 1990-е годы девелопмент работал по «инвестиционным контрактам» с городом, предполагавшим раздел прав в пропорциях 50/50 или 30/70. Земля оставалась в государственной собственности, и девелопер работал с правом аренды под строительство. Этот гибридный режим сохранялся почти десятилетие и определил специфику российского девелопмента как бизнеса, зависимого от административного ресурса. В 1997–1998 годах ввели лицензирование строительной деятельности, но термин «девелопмент» тогда носил декоративный характер и означал строительный подряд с функцией согласований.

Инвестиции в покупку участков под девелопмент в России по итогам первого полугодия 2026 года сократились на 11,1% год к году, до 181 млрд руб. С января по июнь на рынке прошло 95 крупных сделок с площадками общей площадью 920 га. На этих территориях инвесторы планируют построить около 6,5 млн кв. м недвижимости. Из общего объема таких сделок в площадки под жилищное строительство было направлено 82% инвестиций. В числе крупнейших сделок эксперты назвали продажу девелопера «Галс-Девелопмент». Также структура MR Group приобрела права на участок площадью 30 га на территории бывшего Московского радиотехнического завода на Верейской улице. Компания Sminex завершила сделку по покупке комплекса «Первая образцовая типография» в Замоскворечье, в которую вошли участок площадью 1,8 га и здания общей площадью 38,5 тыс. кв. м. Всего за первое полугодие объем инвестиций в коммерческую недвижимость и площадки под девелопмент достиг 489 млрд руб.

Экономический эффект от внедрения искусственного интеллекта в российском девелопменте может достигать 0,9 трлн рублей в год, или около 0,4% ВВП страны. Такие данные приводятся в исследовании «Искусственный интеллект в девелопменте» компании «Яков и Партнеры». Массового использования ИИ в отрасли пока нет: около 64% девелоперов экспериментируют с технологиями в свободном формате, 27% находятся на этапе активного развития решений, и только 9% перешли к масштабному применению. Примерно 90% компаний фиксируют положительный результат от пилотных проектов, однако только каждая пятая может измерить его в цифрах. Существенную часть экономического эффекта формируют компьютерное зрение, предиктивная аналитика, речевые технологии и NLP. Решения на основе обработки естественного языка смогут обеспечить около 4% EBITDA к 2026 году. Влияние компьютерного зрения чаще выражается в снижении рисков, предотвращении инцидентов и сокращении штрафов. Ожидается, что генеративные модели будут активнее применяться в проектировании, управлении объектами и продажах, что позволит автоматизировать сложные многошаговые процессы.

Дарья Комиссарова назначена коммерческим директором девелопера Asterus. В новой должности она будет отвечать за комплексное управление коммерческой функцией по всему портфелю компании, включая продуктовую стратегию, продажи, маркетинг и клиентский сервис. Комиссарова работает в девелопменте более 22 лет и участвовала в создании и выводе на рынок проектов премиального сегмента в Москве, регионах и за рубежом. Ее компетенции охватывают полный цикл реализации девелоперского продукта — от концепции до запуска продаж. Ранее она занимала руководящие позиции в O1 Group, Vesper, MR Group, «Галс-Девелопмент», Palladio Group и AVA Group. Отдельным этапом ее карьеры стала работа в MR Private, где она участвовала в формировании зонтичного бренда и выводе на рынок таких проектов, как Николь, Bvlgari Hotel & Residences Moscow и DUO.

Офисный рынок входит в фазу активного переформатирования: при уровне вакансии 6% по итогам I квартала 2026 года фиксируется дефицит качественных помещений. До 2030 года ожидается ввод более 4 млн кв. м, что формирует запрос на новые подходы к реализации проектов. В рамках конференции эксперты обсудят стратегии развития, которые должны учитывать текущий дисбаланс спроса и предложения. Ключевым фокусом дискуссии станут инструменты для успешной реализации проектов в условиях ограниченного предложения. Отдельное внимание планируется уделить оптимизации строительных процессов как способу ускорить вывод площадей на рынок. Участники определят направления трансформации офисного рынка на ближайшие годы, включая создание пространств будущего. Также будут затронуты вопросы повышения инвестиционной привлекательности строящихся объектов.

Город становится полноценным участником процесса работы над любым зданием, а не только согласующей инстанцией. Девелопер перестал быть единственным заказчиком: власти требуют «бесшовной» интеграции проектов в городскую среду. Разворот государственной политики в сторону комплексного освоения территорий собеседники CRE называют «тектоническим изменением» последних семи лет. Девелопер не может нести ответственность только за границы своего участка и становится градостроителем, констатирует Дмитрий Проскурин из «Метриума». Через механизмы КРТ город задает не только параметры застройки, но и ее состав, обязывая добавлять офисы к жилью. Изменение стратегии Москвы с фокусом на производственные парки и места приложения труда изменило и стратегии девелоперов.

В НИУ ВШЭ прошла дискуссия, приуроченная к запуску программы бакалавриата «Девелопмент и городское планирование». Программа стала совместным проектом Факультета городского и регионального развития вуза и консорциума девелоперов, ключевыми участниками которого выступают компания MR и ГК «А101». Запуск программы обусловлен смещением фокуса на комплексную застройку и реализацию проектов по принципу «город в городе». Участники дискуссии обсудили, почему объединение урбанистов, планировщиков и девелоперов необходимо сегодня и зачем девелоперы участвуют в образовательных программах. Среди спикеров были директор по развитию ГК «А101» Дмитрий Цветов и партнер компании MR Мария Чернякова. Руководителем трека девелопмент на новой программе назначен Артём Бортневский. Научным руководителем программы выступил Олег Баевский, академическим руководителем — Марьям Паскачёва.

В 2026 году на факультете городского и регионального развития НИУ ВШЭ откроется программа бакалавриата «Девелопмент и городское планирование». Ключевыми партнерами образовательной программы станут девелоперы MR и ГК «А101». Программа рассчитана на пять лет и нацелена на подготовку руководителей девелоперских проектов и специалистов по мастер-планированию. Выпускники получат дипломы по направлению «Градостроительство» и опыт реализации реальных кейсов от ведущих девелоперских компаний страны. Академический руководитель программы Марьям Паскачёва отмечает, что факультет ведет прямой диалог с девелоперами и передает этот опыт студентам. Руководитель Высшей школы урбанистики Руслан Гончаров назвал запуск программы логическим шагом сотрудничества с лидерами отрасли. 27 января НИУ ВШЭ, MR и ГК «А101» проведут дискуссию «Девелопмент и городское планирование: каких специалистов ждёт рынок?».

Экологичность и ESG уже стали реальностью в девелопменте, но дальнейшее развитие этого тренда упирается в отсутствие конкурентных преимуществ: когда «зеленые» технологии внедряют все, выгоды не получает никто. Редакция CRE прогнозирует, что преимущество получит девелопер, который пойдет дальше и начнет «выращивать» дома. Такие технологии уже существуют, и именно они, по мнению авторов, станут следующим шагом в развитии отрасли. Производство и перевозка даже максимально экологичных стройматериалов продолжают влиять на окружающую среду, что подталкивает к поиску принципиально новых подходов. Внедрение биосубстанции и мицелия рассматривается как одно из самых «отмороженных», но потенциально прорывных направлений. Прогноз о переходе к «выращиванию» зданий вошел в список трендов будущего, составленный редакцией CRE.