редевелопмент

До конца 2030 года в Санкт-Петербурге планируется построить девять многофункциональных комплексов общей площадью 324,6 тыс. кв. м. Пять проектов предусматривают реконструкцию существующих зданий, еще четыре — новое строительство. В рамках редевелопмента «Охта Групп» застроит территорию бывшей фабрики «Скороход» на Заставской улице. ГК «Бестъ» проведет работы на площадке НИИ «Источник» на Петроградской стороне, а ГК «КВС» — на территории бывшего СИЗО «Кресты» на Арсенальной набережной. Компания «Арсенал» займется площадкой института Вавилова на Васильевском острове. Еще один проект предполагает реконструкцию площадей МФК «Моско» на Московском проспекте.

Формат термальных комплексов становится одним из наиболее эффективных инструментов редевелопмента, в том числе для торговых центров. В качестве примера успешного редевелопмента с высокими финансовыми показателями приводятся Нижнекамские термы в Татарстане. Проект BadenLand в Екатеринбурге реализован в составе реконструкции крупного торгового центра. «Самарские термы» — один из крупнейших проектов, построенный на месте аквапарка. При правильно сформированной концепции срок окупаемости таких проектов может составлять 3–7 лет.

В первом полугодии 2026 года участки под редевелопмент бывших промышленных и коммерческих территорий заняли 77% всех сделок по продаже земли девелоперам в Санкт-Петербурге. Основной спрос пришелся на площадки до 5 га в центральных районах города и рядом со станцией метро «Фрунзенская». Всего за шесть месяцев девелоперы приобрели 26 участков общей площадью 208 га, где можно построить около 1,6 млн кв. м жилья. Объем инвестиций в такие площадки достиг 54,5 млрд рублей, что на 62% превышает показатель аналогичного периода прошлого года. На Петербург пришлось 40,5 млрд рублей от общего объема вложений. Среди районов лидером по инвестициям стал Невский район с долей 27%, далее следуют Центральный (18%), а также Выборгский и Курортный районы — по 14%. За последний год стоимость земли под редевелопмент выросла сильнее всего по сравнению с другими категориями участков. В центральных районах цена достигла 90–155 тыс. рублей за кв. м будущей жилой площади, в статусных локациях — 55–100 тыс. рублей за кв. м.

Государственная политика в строительстве сместила фокус с «благоустройства для бумаг» на монетизацию городских пространств, что требует от девелоперов нового уровня экспертизы. Власти транслируют, что перспективы имеют только объекты, ориентированные на долгосрочное использование и гибкие для трансформаций. Город стал полноценным участником процесса работы над любым зданием, а разворот в сторону комплексного освоения территорий собеседники CRE называют «тектоническим изменением» последних семи лет. Девелопер больше не несет ответственность только за свой участок и становится градостроителем, интегрируя проекты в городские связи, включая транспортные развязки и общественные пространства. Через механизмы КРТ город задает не только параметры застройки, но и ее состав, требуя смешанной функции с офисами. Изменение стратегии Москвы с фокусом на развитие производственных парков и создание мест приложения труда изменило и стратегии девелоперов.

В здании дореволюционной Московской шерстоткацкой мануфактуры на улице Петра Алексеева компания Sminex создаст креативный деловой центр «Мануфактура XIX». Производственный цех, признанный памятником архитектуры, будет отреставрирован и наполнен современными инженерными системами. Внутри исторического корпуса разместятся офисы с мансардными окнами, торговая галерея и кафе. Объект культурного наследия с вековой историей станет частью формирующегося делового кластера на Кутузовском направлении. Девелопер вывел проект в продажу, а для собственников и арендаторов он откроется в 2027 году.

Редевелопмент рассматривается как один из ключевых механизмов в рамках тренда на стратегическую релокацию штаб-квартир крупных компаний в регионы. Отмечается, что переезд корпораций требует не просто офисных площадей, а комплексных решений, включающих жилье, социальные и рекреационные объекты. Ключевым инструментом для реализации таких проектов названо комплексное развитие территорий (КРТ). Этот подход открывает новые рыночные ниши для локальных девелоперов и возможности для экспансии межрегиональных игроков. В материале также анализируется влияние принципов WELL-стандарта и биофильного дизайна на конкуренцию среди девелоперов. Реализация этих принципов перестает быть опцией и становится конкурентным преимуществом при создании новых объектов.

ТРЦ «Город Лефортово» под управлением DG («ДиДжи») завершил обновление фудкорта, создав современное гастрономическое пространство. Дизайн объединяет урбанистичную эстетику и уют жилого квартала: добавлены зелень, мягкое освещение, мебель из натуральных материалов и новые посадочные места. В управляющей компании отмечают, что рынок входит в фазу редевелопмента, и у многих ТЦ морально устарели пространства. Без инвестиций в реновацию сложно удерживать трафик и доходность, поэтому в «Городе Лефортово» начали с точек, которые сильнее всего влияют на впечатление и частоту визитов. Обновление фудкорта стало одним из таких шагов в рамках масштабной программы реновации центра. После обновления товарооборот фудкорта вырос на 37%. Ранее управляющая компания уже модернизировала санузлы, обновила освещение в галереях и провела ремонт парковки. Следующим этапом станет запуск фудхолла с пулом более чем из 17 гастроконцепций, открытие которого намечено на июнь 2026 года.

Российские компании при проектировании штаб-квартир все чаще выбирают формат монообъема, что продиктовано климатическими особенностями страны. Архитекторы отмечают, что работа над такими объектами схожа с масштабными урбанистическими проектами и требует навыков в разных типологиях — от спортивных до HoReCa. В условиях кадрового голода девелоперы делают ставку на «вау-эффект», создавая фирменные экосистемы с медиа-кварталами и бесшовными многофункциональными решениями. При этом бизнес отказывается от тяжелого люкса и прямого копирования западных трендов в пользу персонифицированных пространств. Для IT-сегмента акцент делается на тихие зоны и незакрепленные рабочие места, а в консалтинге — на переговорные и коммуникационные зоны. В промышленной сфере сохраняют классическую рассадку, но внедряют другие ноу-хау. При высокой плотности размещения сотрудников особое внимание уделяется инженерным решениям.

Структура R4S Group стала победителем торгов по продаже двух недостроенных зданий в Петроверигском переулке. Лот площадью почти 3300 кв. м был приобретен за 691,5 млн руб., что более чем вдвое превысило стартовую цену. Объекты ранее принадлежали Московскому государственному лингвистическому университету и использовались как недостроенные общежития. План преобразования зданий компания пока не раскрывает. Расположение и характеристики объектов позволяют предположить потенциал редевелопмента под жилой или смешанный формат высокого класса.

По итогам девяти месяцев 2025 года реконструкция в третий раз подряд опережает новое строительство на офисном рынке Петербурга: завершена реконструкция шести зданий против двух новых объектов. На начало октября 39% действующих офисных площадей классов А и В расположены в зданиях, прошедших реконструкцию. Конструктивные ограничения адаптируемых зданий не позволяют соблюсти полный набор требований класса А, поэтому редевелопмент преимущественно формирует предложение в сегменте В, где его доля достигает 50%. В классе А на объекты реконструкции приходится лишь 17% площадей. В ближайшие полгода ожидается завершение реконструкции еще не менее шести зданий, тогда как единственным новым проектом станет «Орими Центр». Сейчас на стадии реконструкции под бизнес-центры находятся здание Министерства внутренних дел на Фонтанке, здание Карточной фабрики на пр-те Обуховской Обороны, здание заводоуправления Сталепрокатного завода на Васильевском острове и здание фабрики «Скороход».