Современные фонды недвижимости

Компания «Современные фонды недвижимости» выступила покупателем логистического парка «Центр агротехнологий» в Уфе. Сделка стала одной из крупнейших в рамках тренда на приобретение объектов для включения в состав ЗПИФ. Общий объем таких инвестиций в первом полугодии 2026 года достиг 71 млрд руб., что на 25% превышает показатель аналогичного периода прошлого года. Доля подобных сделок в общей структуре инвестиций в недвижимость России составила около 20%. Помимо этой покупки, в числе крупных сделок с ЗПИФ — приобретение портфеля из 26 ТЦ «Место встречи» компанией Parus Asset Management. Также бизнес-центр «Кубик» купила УК «ВИМ Инвестиции», а складские объекты в Чехове и Есипове — «Альфа Капитал».

УК «Современные фонды недвижимости» упоминается в материале как предыдущий рекордсмен рынка коллективных инвестиций. В 2025 году этот фонд приобрел бизнес-центр «Белая площадь» рядом с Белорусским вокзалом. Сумма сделки составила 46,5 млрд рублей. Этот результат удерживался до сих пор. Новый ЗПИФ, создаваемый Parus Asset Management и ADG Group, может превзойти его по стоимости активов. Оценочная стоимость 26 объектов сети «Место встречи» достигает около 50 млрд рублей. Таким образом, сделка с участием «Современных фондов недвижимости» остается ориентиром для сравнения на рынке.

Современные фонды недвижимости, включая Parus Asset Management, Accent Capital и «Альфа-Капитал», разделяют компетенции в управлении складскими активами. Они оставляют за собой коммерческое управление, а техническую эксплуатацию передают внешним подрядчикам. Владимир Стольников из УК «Альфа-Капитал» объясняет такую модель необходимостью концентрации на обеспечении доходности при диверсифицированном портфеле. Инвестиционные компании, опрошенные CRE, согласны, что при высокой степени диверсификации разумнее привлекать внешнего подрядчика. При этом девелоперы вроде Industrial City и Parametr предпочитают полностью контролировать процессы управления в своих парках.

Управляющая компания «Современные фонды недвижимости» совместно с «ДОМ.РФ Управление активами» аккумулирует более 70% совокупной стоимости чистых активов розничных ЗПИФов недвижимости. Такие данные приводятся в материале со ссылкой на оценку IBC Real Estate. Отмечается, что на рынке действуют около 90 ЗПИФов от более чем 20 специализированных управляющих компаний, при этом две крупнейшие УК занимают доминирующее положение. Концентрация рынка происходит на фоне рекордного роста числа пайщиков: к концу 2025 года их количество достигло 280 тыс. человек. По прогнозам аналитиков, в 2026 году стоимость активов в ЗПИФах недвижимости может превысить 1 трлн рублей. В прошлом году фонды обеспечили 105,1 млрд рублей покупок коммерческой недвижимости, что в 2,3 раза выше показателя 2024 года.

ЗПИФ недвижимости под управлением УК «Современные фонды недвижимости» (ранее — «Сбер Фонды Недвижимости») является собственником складского комплекса в индустриальном парке «Обухово» на Горьковском шоссе в Подмосковье. Этот объект, введенный в эксплуатацию в 2023 году, имеет общую площадь около 385 тыс. кв. м. В конце 2025 года фонд заключил сделку по аренде 84 тыс. кв. м в своем активе с маркетплейсом Wildberries. Арендатор занял часть помещений, от которых ранее отказался интернет-ритейлер «Всеинструменты.ру». Последний изначально планировал занять порядка 110 тыс. кв. м в этом комплексе, но пересмотрел прогнозы по темпам роста рынка.

УК «Современные фонды недвижимости» выступила арендодателем в сделке с IT-холдингом «Яндекс». Компания сдала в аренду 20 тыс. кв. м офисных площадей в деловом комплексе «Белая площадь» в районе Белорусского вокзала. Сделка была закрыта, а площади предназначены для размещения части сотрудников «Яндекса». Переговоры между сторонами велись с октября 2025 года. Тогда участники рынка допускали, что IT-холдинг может наращивать объем занимаемых площадей в комплексе. В «Яндексе» подтвердили, что офис станет одной из рабочих локаций компании.

Фонд «Современный 9» под управлением УК «Современные фонды недвижимости» закрыл сделку по приобретению складского комплекса площадью 148 тыс. кв. м. Объект расположен в логистическом парке «NK парк Домодедово 2» в Подмосковье. Продавцом актива, по данным консультантов, выступил девелопер комплекса — NK Group. Итоговый объем приобретенных площадей оказался примерно на четверть больше, чем сообщалось ранее на рынке (около 118 тыс. кв. м). Стоимость сделки участники рынка оценивают в 12,5–13,5 млрд рублей. Транзакция вошла в число крупнейших сделок года на рынке логистической недвижимости.

Управляющая компания «Современные фонды недвижимости» выступила продавцом складского комплекса площадью около 36 тыс. кв. м в Емельяновском районе Красноярского края. Актив приобрела X5 Group для развития логистической сети в регионе. Сумма сделки оценивается примерно в 3 млрд руб. УК СФН ранее входила в структуру Сбербанка. Компания специализируется на работе с закрытыми паевыми инвестиционными фондами, инвестирующими в коммерческую недвижимость. Под управлением организации находится порядка 2,9 млн кв. м объектов.

Современные фонды недвижимости стали одним из драйверов инвестиционного рынка в 2025 году. В материале отмечается рост коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость на фоне снижения ключевой ставки ЦБ с 21% до 16,5%. По прогнозам Nikoliers, суммарный объем вложений по итогам года может достичь 1,2 трлн руб. При стабильном количестве сделок их средний чек сократился примерно на 40%, что позволило фондам приобретать активы значительно ниже цены изначальной покупки. Некоторым игрокам удалось удачно воспользоваться ситуацией кризиса ликвидности продавцов. Драйверами для фондов стали покупки трофейных активов и форвардные сделки в складском сегменте.

Современные фонды недвижимости в 2025 году действовали в условиях регуляторного шторма и начала цикла снижения ключевой ставки. Для них сохранялась высокая неопределенность: рынок готовился к «малому ледниковому периоду» в 2026-м, который станет серьезным испытанием для большинства игроков. Смягчение глобальной риторики после вступления Дональда Трампа в должность президента США снизило страновые риски, что вернуло в повестку вопрос о возможном возвращении ушедших западных инвесторов. Доллар окончательно потерял даже индикативное значение для рынков недвижимости РФ, что изменило привычные модели расчетов. Повышение НДС до 22% косвенно ударило по отрасли через проинфляционный эффект, а изменение методики расчета налога на имущество от кадастровой стоимости напрямую влияет на инвестиционные модели фондов. Программа КРТ, охватившая 78 регионов, формирует новый пласт предложения: градостроительный потенциал активных проектов достигает 185 млн кв. м. При этом выключение складов из программы МПТ охладило девелоперов жилья, что меняет структуру спроса и предложения для институциональных инвесторов.