Upside Development

Upside Development вошла в первую десятку рейтинга самых инновационных девелоперов России, составленного фондом «Сколково». Компания заняла место среди лидеров индекса, у которых результат достигает 11–13 баллов из 15 возможных. Рейтинг был сформирован на основе открытых данных за 2025 год о 33 российских компаниях. Методология оценки включала 15 критериев, разделенных на инновационный потенциал и внедрение технологий. Общий уровень инновационности отрасли авторы исследования оценили в 51%.

Девелопер Upside Development ранее заявлял о планах построить технопарк в «Сколково» стоимостью 4,7 млрд рублей. Комплекс площадью 20 тыс. кв. метров должен объединить производственные помещения, научные лаборатории, офисы и бизнес-инкубатор. Проектом уже тогда было предусмотрено размещение ряда помещений на подземном этаже. При этом полностью убирать технопарк под землю не планировалось. Запуск объекта был намечен на 2027 год.

Алексей Перлин, владелец Upside Development, получил 50% в новой ресторанной компании «Фортунато». Компания была создана около месяца назад и ориентирована на ресторанный бизнес. Остальные доли распределены между сооснователем Максимом Дорофеевым (35%) и его партнером Султаном Ибрагимовым (15%). Параллельно Перлин зарегистрировал ООО «Кофейни Апсайда», где также получил 50%. Его партнером в кофейном направлении выступил Иван Филиппов, связанный с управлением и арендой недвижимости. Ранее предприниматель уже заявлял о развитии кофейного направления.

Upside Development выступила соавтором совместного исследования с Bright Rich | Corfac International, зафиксировавшего снижение ставок капитализации на офисном рынке Московского региона до 8% по итогам 2025 года. Инвестиционный директор Upside Development Павел Абрахин прокомментировал эту динамику, отметив, что снижение доходности отражает рост инвестиционной привлекательности офисной недвижимости. По его словам, инвесторы принимают более низкую доходность в обмен на надежность и ликвидность объектов класса А и B+. Он также указал, что на фоне снижения ключевой ставки ЦБ долгосрочные депозиты становятся менее привлекательными по сравнению с вложениями в недвижимость.

Александр Перлин, основатель и владелец Upside Development, дал интервью для февральско-мартовского номера журнала CRE, посвященного инвестициям. В беседе он рассказал о своих предпочтениях в девелопменте, отметив, что строительство офисов и технопарков ему нравится ничуть не меньше, чем жилье. Интервью вошло в номер, подготовкой которого занимались более 130 экспертов рынка недвижимости.

Девелопер Upside Development выступает одним из участников дискуссии о вызовах в управлении офисной недвижимостью. Представители компании делятся наблюдениями о структурных изменениях на рынке, вызванных рекордными темпами строительства. В материале отмечается, что программа МПТ дала мощный импульс развитию офисного сегмента, изменив структуру ввода. Ключевым фактором для управляющих компаний становится рекордная доля офисов в нарезку на продажу. Этот тренд ведет к серьезным изменениям в сфере управления бизнес-центрами. Эксперты Upside Development обсуждают рост себестоимости эксплуатации и нехватку квалифицированных кадров. В числе основных проблем называются затраты на фонд оплаты труда, которые выросли на 20%.

Исполнительный директор Upside Development Сергей Теплов объяснил, почему девелопер выбрал собственную управляющую компанию для своего первого бизнес-центра «Upside Кунцево». По его словам, решение было принято еще на стадии проектирования объекта. В компании считают, что сторонний оператор, ограниченный сроком договора, не заинтересован в стратегических инвестициях и долгосрочном развитии актива. Собственная УК позволяет синхронизировать операционную деятельность с инвестиционными целями собственника на горизонте 10–20 лет. Теплов отметил, что такая модель дает полный контроль над финансовыми процессами и детализированную аналитику всех денежных потоков. Средства, которые уходили бы на комиссию внешнему оператору, компания планирует направлять на улучшение инфраструктуры и редевелопмент общественных зон. В Upside Development рассчитывают сдерживать рост тарифов на уровне примерно 7% в год, тогда как внешние УК закладывают повышение около 15%.

Upside Development приступила к строительству бизнес-центра «Апсайд Ямская» в районе Марьина Роща. Девелопер получил извещение о начале строительно-монтажных работ от Мосгосстройнадзора. Общая площадь деловых помещений проекта составит порядка 20 тыс. кв. м. На площадке уже ведутся подготовительные работы: обустройство строительного штаба и подключение электроснабжения. Здание будет построено по монолитной технологии с остеклением фасадов в разных плоскостях. Объект включит офисный корпус и четырехэтажный медицинский центр, соединенные подземным паркингом.

Upside Development завершил строительство флагманского офисного центра в конце 2025 года и анонсировал девять новых проектов. Основатель и владелец компании Алексей Перлин рассказал об экономике строительства бизнес-центров и планах по развитию. Девелопер не ограничивается отдельными проектами и готов инвестировать в создание профессиональной команды и зонтичного бренда. В структуре инвестиций компании значительную долю занимает стоимость земли, которая может достигать 100 тысяч рублей на квадратный метр. Кредитная нагрузка на проекты выросла до 150–200 тысяч рублей на квадратный метр, что делает заемное финансирование ключевым фактором. Себестоимость строительства также существенно увеличилась, а затраты на рекламу за последние два года выросли минимум в 1,5 раза. Для рентабельности проектов девелоперу необходимо выдерживать стоимость продажи на уровне 500–600 тысяч рублей за квадратный метр.

Девелоперы и собственники активов в последние четыре года массово выходят в премиальные сегменты или джентрифицируют имеющиеся объекты. Игроки, годами работавшие в других классах, переориентируются на «статусные» ниши, включая «элитный» light industrial, «бутиковые» офисы и «люксовые» коворкинги. Утилитарные форматы, такие как склады, «обвешиваются» премиальными опциями, а light industrial позиционируют как «бизнес-платформу» с шоурумами и зонами отдыха. Цены на высокотехнологичные хабы класса А с роботизацией и офисными блоками премиум-класса в прошлом году выросли примерно на 108%. Апартотели «докручиваются» привлечением управления известного гостиничного бренда, превращаясь в инвестиционный продукт «под ключ». Московский стрит-ритейл в новых кварталах продается как часть галерейной экосистемы с уникальным мерчандайзингом и витринами-арт-объектами.