Офисный рынок зафиксировал снижение доходности до 8%
Основная причина снижения ставок капитализации в офисном сегменте — переход рынка на зрелую стадию за счет активного роста цен и снижения вакантности. С 2022 года средневзвешенная запрашиваемая цена продажи офисов класса A в Москве выросла более чем на 30% с 340 тыс. рублей за кв. м до 450 тыс. рублей за кв. м. Прогнозируется, что запрашиваемые цены продажи столичных бизнес-центрах к концу года могут вырасти еще на 5-10%.
По итогам 1 квартала 2026 года уровень вакантности по офисам класса А внутри МКАД составил 4,5% (+ 0,1 п. п. за квартал и +0,5 п. п. за год). Это свидетельствует о том, что, несмотря на ввод новых объектов, существенного роста свободного предложения не происходит. Качественные бизнес-центры распродаются практически полностью еще на стадии строительства. Доля покупок коммерческих площадей конечными пользователями составила 36% от общего объема сделок, остальное — инвесторы. Причем в офисном сегменте конечные пользователи были готовы платить за объекты в среднем на 34% больше, чем инвесторы.
Снижение ставок капитализации отражает рост инвестиционной привлекательности офисной недвижимости, снижение риска вакантности и высокую конкуренцию среди инвесторов за качественные активы класса А и B+. Это убеждает инвесторов принимать более низкую доходность в обмен на надежность и ликвидность объектов. Учитывая устойчивую тенденцию по снижению ключевой ставки ЦБ, и, как следствие, ставок по банковским вкладам, уже сейчас, например, долгосрочные депозиты, как еще один надежный инвестиционный сценарий, выглядят не сильно привлекательнее, чем вложения в недвижимость, и по мере снижения ставок будут проигрывать последним.
