джентрификация

Туризм становится «новой нефтью» и фундаментом «экономики впечатлений». В летнем номере CRE эта сфера рассматривается как локомотив джентрификации регионов. Анализируется, как туристический поток меняет облик территорий за пределами Москвы. Развитие туристической инфраструктуры напрямую связывается с перезапуском регионального девелопмента. Отдельное внимание уделяется проектам комплексного развития территорий, которые должны выйти на новый уровень. Также в материале поднимается вопрос о том, почему московские консультанты до сих пор осторожно выходят на региональные рынки.

Рынок коммерческой недвижимости прошел путь от переоборудованных советских НИИ до современных бизнес-центров, и этот процесс сопровождался сменой архитектурных эпох. Первые офисы открывались в реконструированных зданиях с сохранением лишь фасадных стен исторических особняков, что часто приводило к неэффективным планировкам и низкой ликвидности. Девелоперы учились на ходу, копируя западные образцы, что породило эклектику с обилием темного стекла и декора на грани китча. Кризис 1998 года притормозил парад архитектурных идей, а новый Генплан Москвы переориентировал столицу на развитие общественных пространств. Эксперты называют здания той эпохи памятниками «капиталистического романтизма», честными, но зачастую странными и избыточными.

Складские и логистические проекты становятся одним из драйверов джентрификации, перезапуска и брендинга территорий. В российской практике это прежде всего редевелопмент бывших промышленных и складских площадок под офисные центры, шоурумы и общественные объекты. Показательные примеры — «Севкабель Порт», «Новая Голландия» и «Скороход» в Петербурге, а также территория бывшего завода Степана Разина. Александр Перфильев из «Инвест7» уточняет, что в складском сегменте изменения территорий происходят через развитие логистической инфраструктуры и индустриальных парков. Именно это в долгосрочной перспективе становится драйвером трансформации регионов. Обратные случаи перепрофилирования торговых центров в производственные объекты пока единичны, например проект в Ижевске. На процессы влияет кратный рост интереса к индустриальной недвижимости со стороны коллективных и непрофильных инвесторов.

Игроки рынка коммерческой недвижимости, включая тех, кто годами работал в других классах, начали выводить активы в более высокие сегменты или проводить джентрификацию портфелей. Даже утилитарные форматы, такие как склады и коворкинги, «обвешиваются» премиальными опциями из-за запроса на «символический капитал». Инвесторы готовы переплачивать «за избранность», а маркировка «премиум» на кризисном рынке стала «триггером доверия». Light industrial позиционируют как «бизнес-платформы» с шоурумами и зонами отдыха. Цены на высокотехнологичные хабы класса А с офисными блоками премиум-класса выросли на ~108%. Апартотели «докручиваются» через привлечение управления известных гостиничных брендов. Московский стрит-ритейл в новых кварталах продается как часть галерейной экосистемы с уникальным мерчандайзингом и витринами-арт-объектами.

Отели всё чаще становятся фундаментом джентрификации и «якорями» гостинично-развлекательных кластеров, перезапускающих целые регионы. Основным драйвером этого процесса остаётся бум внутреннего туризма: количество поездок по России превысило 96 миллионов, а доля регионального турпотока выросла с 27% в 2019 году до 66% в 2025-м. Объём нового строительства гостиниц с начала года превысил 5,2 тыс. номеров, что втрое больше результата за три квартала 2024 года. В индустрии гостеприимства процесс переосмысления территорий сопровождается сменой риторики: девелоперы говорят не «строим отель», а «создаем точку роста». Юлия Антонова из бюро «Предпроект» отмечает, что эффективный гостиничный продукт собирается из нескольких госпрограмм, включая кредитование по Постановлению №141 и инфраструктурные нацпроекты. Партнёр NF Group Ольга Широкова среди примеров, перезапустивших районы и регионы, выделяет премиальный курорт Mantera Seaview Residence в «Сириусе» и отели в Доброграде.