Эркан Эркек: «Не думаю, что наша компания сильно пострадает от кризиса»

– Как вы думаете, почему ваша компания была удостоена титула «Девелопер года»?

– Думаю, жюри оценило нашу преданность российскому рынку и способность компании в непростых рыночных условиях закончить такой важный, престижный и сложный проект, как «Метрополис». Некоторые особенности делают этот проект уникальным. Наверное, жюри также оценило заключенные нашей компанией важные финансовые и инвестиционные сделки. Последней из них была договоренность с немецкими банками Euro Hypo и Aareal Bank о выделении нам кредита в 380 млн. евро для финансирования проекта «Метрополис». Первоначально этот проект планировали финансировать казахстанские банки, но мы были вынуждены пересмотреть свой бизнес-план.

– Западным банкам вроде бы несвойственно участвовать в финансировании объектов коммерческой недвижимости на стадии девелопмента?

– Думаю, их впечатлила рыночная цена такого проекта. Строительные работы уже близились к завершению как в офисной, так и в торговой его части. Другими факторами, повлиявшими на их решение, стали хорошее расположение объекта, качественный состав арендаторов офисной и торговой части «Метрополиса» и участие Unibail-Rodamco, французско-голландской инвестиционной компании, которая выступила стратегическим инвестором торгово-развлекательного комплекса. Мне кажется, что решение Unibail-Rodamco инвестировать в наш проект в значительной степени успокоило немецкие банки, вселив в них уверенность в конечном успехе проекта «Метрополис», хотя сделка с Unibail-Rodamco пока еще не закрыта. Главная причина в том, что мы приобрели землю для всего проекта, подписав договор об аренде на 49 лет, тогда как главное условие Rodamco заключается в том, чтобы земля была отдельно оформлена для каждого здания, входящего в комплекс.

– Вы уже говорили о том, что «Метрополис» – уникальный проект во многих отношениях. В чем конкретно заключается его уникальность?

– Прежде всего в размерах: общая площадь всех помещений составляет 340 000 кв. м, включая 82 000 кв. м арендуемой торговой и 80 000 кв. м офисной площади. Состав арендаторов в торговой части также уникален, если учесть, что некоторые известные международные бренды выбрали наш проект для дебюта на российском рынке. В качестве примера можно назвать таких видных торговых операторов, как H&M, River Island и GAP. Stockmann также открыл свой универмаг в «Метрополисе». Помимо нашего проекта, эта сеть представлена в московском регионе только в ТРЦ «Мега». Целый ряд других всемирно известных торговых операторов уже приняли на себя долгосрочные финансовые обязательства по открытию своих магазинов в «Метрополисе». Следует еще раз подчеркнуть уникальное расположение проекта – на правой стороне Ленинградского шоссе, рядом с метро «Войковская».

– Правда ли, что арендные ставки в «Метрополисе» не менялись?

– Это действительно так. Вам хорошо известно, что мировой финансовый кризис разразился в августе 2007 года, но до российского рынка он добрался только в октябре 2008 года. К этому времени мы уже сдали в аренду 100% торговых и 80% офисных площадей, и я считаю это неплохим показателем для сегодняшнего рынка офисных площадей. Поэтому нам нет необходимости менять коммерческие условия аренды. Что касается торговой части, то за последние шесть месяцев мы потеряли 20 арендаторов – в основном по причине их финансовых затруднений. Они не могли завершить отделку помещений и открыть свои магазины. Однако мы заменили их другими арендаторами, которые желают расширять свой бизнес даже в условиях кризиса. Очевидно, что конкуренция между новыми качественными торговыми объектами, строящимися в настоящее время в Москве, невысока, хотя недостаток качественных торговых площадей по-прежнему остро ощущается. Наш торгово-развлекательный комплекс можно сравнить только с ТРЦ «Европейский», который, на мой взгляд, является самым успешным из всех ныне действующих торговых центров в Москве. Однако любому ТЦ нужен минимум год, чтобы выйти на запланированные показатели доходности.

– Расскажете немного об истории вашей компании и ее стратегии на следующие полгода или год и на более длительную перспективу?

– Вам известно, что мы завершили строительство гостиницы Ritz Carlton в центре Москвы, которая, по общему признанию, является лучшим отелем города, после чего сдали в эксплуатацию проект «Метрополис» с его уникальным дизайном и составом арендаторов. Мы стремимся делать все наши проекты совершенными. В этом смысле складской сегмент стал как-то выпадать из нашей общей стратегии в 2006 году, поскольку нам было трудно делать что-либо особенное в этом сегменте коммерческой недвижимости, где главным фактором является не уникальный дизайн, а себестоимость. С другой стороны, арендные ставки в складском секторе росли значительно медленнее, нежели в торговом или офисном сегментах, поэтому было бы неразумно продолжать свою деятельность в индустриальном сегменте, и в 2006 году мы приняли решение выйти из этого сегмента рынка. К тому времени мы полностью завершили строительство логистического парка «Пушкино» и решили продать этот объект, полностью сосредоточившись на торговых, офисных и гостиничных проектах. В августе 2007 года нам посчастливилось заключить сделку перед самым началом мирового финансового кризиса. Что касается географии нашей деятельности на российском рынке, то мы решили сосредоточить свои усилия исключительно в Москве, потому что знаем и понимаем этот рынок. И во время кризиса Москва представляется мне более привлекательной, чем российские регионы. Покупательная способность жителей российской провинции не идет ни в какое сравнение с покупательной способностью жителей Москвы. В настоящее время мы работаем в торговом, гостиничном и офисном рынках в таких странах, как Россия, Казахстан и Турция. Другой важный аспект нашей стратегии – принимаемые компанией инвестиционные решения. В прошлом году наш следующий проект многофункционального центра, который должен быть построен на Ленинградском шоссе, сразу за «Метрополисом», прошел этап начального согласования в московском правительстве. Мы приобрели земельный участок, в настоящее время занятый административными зданиями советской постройки. Сейчас разрабатывается концепция этого проекта, мы согласовываем его в различных инстанциях и получаем разрешение на строительство. Наверное, еще год уйдет на то, чтобы получить все необходимые разрешения и решить все практические вопросы, но к тому времени, я надеюсь, рынок станет более стабильным. Конечно, во время кризиса многие вещи видятся иначе, и некоторые проекты приходится откладывать до лучших времен по финансовым соображениям.

– Считаете ли вы, что ваша компания была готова к кризису?

– Наша материнская компания находится в Казахстане, где кризис начался на год раньше, чем в России, так что когда кризис ударил по России, мы уже были готовы к этому. Если вы посмотрите на наш портфель, то увидите в нем Ritz Carlton, шикарную и уже работающую гостиницу в Москве, еще один проект на Ленинградском шоссе, который находится на раннем этапе девелопмента, и у нас также уже имеется «Метрополис» – функционирующий проект, генерирующий хорошие финансовые потоки. Во время кризиса главным вопросом становится право собственности на землю, которая не считается ликвидным и прибыльным активом. Поскольку в нашем портфеле нет недавно приобретенных участков земли под строительство, мы в этом смысле находимся в выгодном положении. Что касается «Метрополиса», у нас ушло 6 месяцев на то, чтобы выкупить его у прежнего владельца, и еще 2,5 года на то, чтобы утвердить окончательный вариант проекта и получить все необходимые разрешения на строительство. На самом деле строительные работы заняли меньше времени, чем различные согласования. Я считаю, что успех любого проекта в значительной степени зависит от тщательной проработки концептуального проектирования, поскольку это повышает качество, долгосрочную рыночную капитализацию и стоимость объекта, а во время кризиса этот фактор особенно важен. И у нас в работе имеется только один проект, для которого мы уже приобрели землю, так что, как мне думается, кризис не причинит нам большого вреда.

– Вы делаете акцент на дизайн как на один из главных факторов успешности проекта. Может быть, поделитесь и другими секретами успеха?

– Еще один наш секрет в том, что мы не раздуваем штатное расписание, предпочитая внештатных сотрудников, которые являются профессионалами в разных областях.

– Что вы можете сказать о стратегии компании во время кризиса?

– В нынешних условиях я бы не стал начинать новые проекты, а сосредоточился на тех, которые близки к завершению. Но как только цены на коммерческую недвижимость и стоимость заемного капитала вернутся на приемлемый для нас уровень, мы, конечно же, возобновим девелоперскую деятельность.

– Что вы можете сказать о девелопменте в целом? Видите ли вы какие-то признаки оживления на рынке?

– Я считаю, что ситуация на девелоперском рынке очень тяжелая ввиду отсутствия заемного финансирования. Это в первую очередь касается девелоперов, возводящих крупные объекты. Не думаю, что в ближайшие месяцы западные банки начнут финансировать строительство. Что касается российских банков, то финансирования можно ожидать только от тех, которые частично находятся в собственности государства. Но они предпочтут тех девелоперов, с которыми уже имели дело в прошлом. Я бы не стал сейчас начинать новый строительный проект или даже продолжать уже начатые строительные работы. Но как только кризис пойдет на спад, мы сразу возобновим строительство. Все сейчас упирается в себестоимость. Цены на отделочные материалы, которые для нас очень важны, практически не изменились; несколько снизились лишь цены на бетон и стальные конструкции, а также стоимость рабочей силы и операционная прибыль строителей. В настоящее время они уже не могут надеяться на получение той же прибыли, что и до кризиса. Вместе с тем стоимость заемного финансирования совершенно неприемлема, поэтому девелоперам в этих условиях трудно продолжать строительство. Однако рынок цикличен в своей основе, и через пару лет ситуация может измениться к лучшему. Мне кажется, что дефицит предложения даст сильный импульс рынку в 2011 году, и основной тренд может поменяться. С аналогичной ситуацией мы столкнулись после августовского кризиса 1998 года, хотя тот кризис потряс преимущественно Россию, но не затронул другие страны. В 1999–2000 годах положение было очень тяжелым, но уже в 2001-м рынок начал просыпаться под влиянием растущего спроса. Международным девелоперам всегда было трудно осуществлять крупномасштабные проекты в России, и особенно в Москве, по ряду причин. Процесс согласования в российской столице необычайно сложен. Приходится иметь дело с многочисленными инстанциями, каждая из которых выдает свое разрешение. Я думаю, что кредитное финансирование будет доступно для доходных и прибыльных проектов; однако девелоперы не получат доступ к проектному финансированию еще довольно длительное время.

– Как вы решаете свои финансовые вопросы?

– Нам посчастливилось оговорить финансовые условия получения кредита для реализации нашего основного проекта до кризиса, и теперь, когда этот гигантский проект завершен, он уже начал генерировать значительные финансовые потоки. Мы не собираемся начинать новые проекты до тех пор, пока условия предоставления кредитов будут для нас неприемлемыми из-за непомерно завышенных процентных ставок.

– Какой сегмент рынка коммерческой недвижимости наиболее стабилен во время кризиса?

– Розничная торговля неплохо справляется с кризисом, особенно в Москве, хотя торговым операторам приходится учитывать упавшую покупательскую способность большинства жителей и отдавать предпочтение более дешевым торговым маркам. Но в целом торговля остается наиболее устойчивым сегментом. Конечно, в настоящее время происходит снижение стоимости активов во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости. После того как обесценился рубль, цены, запрашиваемые престижными отелями Москвы, стали вполне приемлемыми в сравнении с ценами ведущих отелей Лондона или Парижа. Это оказывает негативное влияние на московский рынок гостиничной недвижимости, наряду со снижением интенсивности делового туризма. В сегменте офисной недвижимости множество помещений с полной отделкой предлагаются в субаренду на короткое время, и с точки зрения арендаторов это хорошая новость. Однако это затрудняет нашу задачу сдать в аренду свои пустующие офисные площади без отделки. И все же наша компания находится в лучшем положении, чем собственники офисных площадей класса А, расположенных в центре Москвы. Мы предлагаем более низкие арендные ставки потенциальным клиентам за первоклассные офисные помещения, хотя они немного выше арендных ставок в бизнес-центрах класса Б. В среднем наши арендаторы платят 550–600 евро за квадратный метр в год, и мы не собираемся менять эту стратегию. Мы можем пойти на то, чтобы предложить потенциальным арендаторам скидки на срок от 6 до 12 месяцев, чтобы облегчить их финансовое бремя. В обмен на это хотим, чтобы арендаторы подписали с нами договор аренды на 5 лет и в последующие годы платили более высокую аренду.

– Как вам кажется, будет ли государство активнее поддерживать сектор коммерческой недвижимости?

– Я думаю, что государство будет принимать активное участие в создании инфраструктуры и в жилищном строительстве, но коммерческая недвижимость едва ли находится в числе его главных приоритетов.

– Как, по-вашему, почему на рынке практически нет инвестиционных сделок?

– Потому что потенциальные покупатели надеются, что в ближайшем будущем можно будет заключить сделки на еще более выгодных условиях. Мы также не продаем свои завершенные объекты, поскольку ожидаем наступления более благоприятных времен, когда стоимость наших активов существенно вырастет.

– У вашей компании есть представительства в других странах. Сравните положение дел на российском рынке с ситуацией на рынках других стран?

– Помимо России наша компания также ведет работу в Казахстане, на Украине и в Турции. Россия находится не в худшем положении. Кризис причинил наибольший ущерб Украине, что отчасти объясняется ее внутренними политическими проблемами. Украинские банки не предоставляют девелоперам кредитов, поэтому в этой стране строить объекты коммерческой недвижимости можно исключительно на собственные средства. В Турции рынок коммерческой недвижимости пострадал от кризиса примерно в той же мере, что и в России. Мне думается, что у нас неплохие перспективы в России, потому что наша компания весьма избирательна на рынке и строит только объекты высочайшего качества.