Практическая реализация закона о выкупе помещений выявила ряд проблем

Согласно данным КУГИ, с момента принятия закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (от 22 июля 2008 года) было принято около 500 заявок на выкуп встроенных помещений. Всего на рынке существует около 4500 объектов, которые попадают под действия этого документа. «Безусловно, практически все арендаторы хотели бы выкупить помещение, ведь вести бизнес в арендованном помещении достаточно рискованно, - рассказывает Инна Попова, руководитель отдела оценки «Агентства развития и исследований в недвижимости» (АРИН). - Однако далеко не все торопятся воспользоваться преимущественным правом выкупа».
«К примеру, есть большой потенциальный спрос среди тех, кто арендует часть помещения, находящегося в городской собственности, - комментирует Инна Попова. - Но на сегодня властями Санкт-Петербурга не допускается выкуп частей помещений».

Также существует проблема перепланировок арендованных помещений. Нередки случаи, когда арендаторы, желающие выкупить у города занимаемые площади, не согласны с произведенной оценкой. «Первый опыт по оценке арендованного имущества продемонстрировал, что сумма, в которую оценивается помещение, зачастую оказывается несоответствующей представлениям арендаторов о его рыночной стоимости, - рассказывает Инна Попова. - Большинство вопросов связаны с низколиквидными помещениями (подвалы, дворовые помещения). Они не были слишком востребованы и в докризисное время, а во время кризиса спрос на них значительно снизился. Поэтому арендаторы рассчитывают получить более низкую оценку, ориентированную на финансовые возможности представителей малого бизнеса». Арендаторы, увидев негативный опыт тех своих коллег, кто в первых рядах подал заявление, не спешат выкупать свои помещения.

Серьезное недовольство арендаторов вызывает и тот факт, что привнесенные ими улучшения увеличивают выкупную стоимость занимаемого помещения.
«Многие арендаторы также с нетерпением ждут отмены НДС, потому что еще 18% к той цене, которую и так по некоторым помещениям арендаторы считают завышенной, делают выкуп для малого бизнеса весьма обременительным», - продолжает эксперт.

Кроме того, некоторые помещения, где по факту размещаются офисы и торговля, согласно нормативам, не могут использоваться под эти цели. Соответственно, данные предприятия размещаются полулегально и в любой момент при ужесточении требований их могут либо попросить перепрофилировать помещение,  либо закрыть предприятие, либо сделать серьезную реконструкцию с размещением дополнительных входов-выходов и т.д.

Также следует отметить низкую информированность у потенциальных выкупщиков помещений. Многие до сих пор не ознакомились с законами о выкупе, не уточнили свои возможности  и даже не знают, относятся ли они к субъектам малого или среднего бизнеса. «Мало кто знает, что перед подачей заявления можно сделать предварительную оценку, чтобы окончательная не стала для них неприятным сюрпризом, - добавляет Инна Попова. - Ведь после подачи заявления процесс становится необратимым. И в случае отказа арендатора от выкупа помещений, его объект будет выставлен на торги». Такую предварительную оценку выполняют компании, входящие в СРО «Сообщество профессионалов оценки», где также присутствуют представители ГУИОН. «Общаясь с независимым оценщиком на этапе предварительной оценки, арендатор получает консультанта, который сможет на профессиональном уровне отстоять его интересы. Не стоит пренебрегать этой возможностью», - советует Инна Попова. Тем не менее, арендатор должен понимать, что стоимость помещения определяется конъюнктурой рынка и данными о фактических сделках с аналогичными объектами.