Руслан Люзенков: «О новом проекте сможем заявить уже через два-три месяца»

– Вы рискнули сдать бизнес-центр на спаде рынка. По какой ставке сдаются помещения?

– По 900–1000 руб. за кв. м в месяц – это окончательная цена, включая НДС и прочие коммунальные расходы.

– Предложения других арендодателей звучат более заманчиво. Например, по 700 руб. в месяц за кв. м – и это офисы класса А.

– Это маркетинговый ход, ведь заявленные цифры не учитывают дополнительных расходов арендаторов – НДС, коммунальных услуг, оплаты аренды части общих площадей. Когда арендатору озвучивается размер лишь базовой ставки, у арендодателя остается возможность увеличения платежей под тем или иным предлогом. Если от ставки, заявленной нами, вычесть НДС и коммунальные, то в как раз останется около 650–700 руб. за кв. м.

– Хит сезона – это небольшие помещения площадью 20-30 кв. м. У вас есть «мелкая нарезка»?

– Хотя мы ориентируемся на крупных арендаторов, но четыре этажа в «Ланта-центре» мы выделили под реализацию «мелким» собственникам. Но «мелким» только в отношении приобретенных площадей..

– Каков объем инвестиций?

– Стоимость проекта составила около 1 млрд руб., или 83 тыс. руб. на метр арендопригодной площади.

– Откуда столь высокая себестоимость для бизнес-центра класса В?

– С одной стороны, у нас добротное здание, современная инженерная начинка здания, начиная от систем вентилирования и пожарной безопасности до телекоммуникаций, видеонаблюдения, лифтов и проч. Сыграл свою роль и временной фактор. Мы начинали строить в 2006 году, используя российские строительные материалы, которые дорожали каждый месяц. Наконец, в 2008 году на стадии отделочных работ, мы перешли на импортные материалы. Но тогда начался рост курса доллара, и сэкономить снова не удалось.

–Сколько составит окупаемость центра?

– Если ситуация на рынке сохранится, то 8-10 лет. Но я уверен в улучшении и росте экономики.

– А БЦ «Кобра», сданный в этом году, должен окупиться за пять…

– При всем уважении к коллегам из «Труда» с большим сомнением отношусь к таким заявлениям. Ведь очевидно, что ставки аренды снизились и сроки окупаемости удлинились.

– За счет продажи половины площадей окупится 50% затрат на строительство?

– Чтобы окупить 50% затрат, надо было продавать по 166 тыс. руб. за кв. м. Но наши цены, конечно, дешевле – например, по 90-100 тыс. руб. за кв. м. Ниже себестоимости цены мы не снижали.

– Решение о продаже площадей было принято из-за недостатка финансирования?

–Нет, это плановая продажа, она была заложена в бизнес-плане, который прорабатывался в 2006 года. Уже на тот момент у нас появилось понимание, что на момент сдачи БЦ на рынке офисной недвижимости наступит некоторое насыщение. Согласитесь, продать помещения – лучше, чем сидеть в ожидании арендаторов. Часть площадей выкупили компании, близкие к «ПЛП девелопменту» и Ланта-банку.

– Легко ли было найти покупателей во время спада? Чем вы привлекали покупателей?

–Найти покупателей было непросто. В период с осени по весну 2009 года у нас был просто провал в продажах. В тот момент нам пришлось притормозить строительство, поскольку нас подвел поставщик керамогранита. А из-за кризиса покупатели стали сверхосторожно относиться к недостроенным объектам. Продажи снова пошли только после того, как мы вышли на завершающую стадию.

– Вы можете назвать покупателей?

– Нужно отметить, что часть покупателей – это компании, аффилированные с «ПЛП Девелопмент». Остальные – это сторонние компании. Но хочу вас заверить, что это очень серьезные компании, понимающие что они приобретают за эту цену. В продаже площадей близким структурам есть своя логика: если рынок аренды офисной недвижимости неожиданно начнет подавать признаки жизни раньше, чем через пару лет, то у нас будет что предложить арендаторам.

– В чем логика сторонних покупателей в приобретении офисных площадей в «Ланта-центре»? Какой смысл во время кризиса тратить ликвидность на покупку офиса?

– Эти помещения в дальнейшем можно будет использовать как надежный залог. К тому же у площадей «Ланта-центра» – хороший потенциал роста по цене. Посмотрите на местоположение – здание расположено рядом с административным центром города, пл. Ленина, на банковской улице Кирова, по соседству с главным офисом Сбербанка. «Ланта центр» – единственный бизнес-центр на продажу в этом месте. Дополнительным плюсом является географическое соседство с Ланта-банком, с которым БЦ соединен переходом.

– Сколько площадей нашли своих арендаторов?

– На момент открытия около 30%.

– Не придется ли снижать ставки, чтобы заполнить бизнес-центр?

– Если только предположить самый пессимистичный сценарий, а именно: усугубление спада в экономике и, как следствие, ухудшение положения на рынке офисной аренды. Но все же это маловероятно. Что касается ставок, то они соответствуют средним значениям по рынку для офисов такого уровня.

– Каким образом финансировался проект?

– По традиционной схеме: собственные средства плюс заемные, а именно: кредиты европейских банков, которые в разы дешевле, чем заемные средства российских кредитных организаций. На заключительной стадии строительства, правда, пришлось привлечь кредит и от российского банка

– В чем смысл партнерства Ланта-банка и Polnord в девелоперских проектах? Кто в большей степени выигрывает от партнерства?

– Это взаимовыгодное сотрудничество. Российский рынок недвижимости, в том числе региональный, обладает большим потенциалом и вызывает обоснованный интерес у зарубежных инвесторов. Однако в девелопменте большую роль играют местные особенности, ведь в каждом регионе существуют свои нюансы в законодательстве, в процессе получения технических условий, приобретения площадок, разработки проектов. Конечно, можно во всем разбираться самому, но время – это деньги, поэтому для зарубежного инвестора, в данном случае Polnord, сотрудничество с местным партнером оправданно. До кризиса компания ПЛП рассматривала возможность реализации проектов практически во всех городах, где есть представительство Ланта-банка – в Калининграде, Петербурге и т. д. Но сейчас помимо Новосибирска в стадии реализации лишь проекты в Саратове: это бизнес-центр площадью около 20 тыс. кв. м и торговый центр около 16 тыс. кв. м. Сейчас стадия разработки проекта. Для «ПЛП Девелопмента» благодаря участию Polnord в качестве соучредителя появляется доступ к дешевым кредитам зарубежных банков.

– Каковы доли каждого из участников?

– Совместное предприятие «ПЛП Девелопмент групп» учреждено Ланта-банком и польским концерном Polnord на паритетных началах.

– Аналитики говорят, что до кризиса рентабельность девелоперовских проектов составляла 100% и выше. Верно ли это для Новосибирска? Как из-за кризиса изменилась рентабельность девелоперских проектов?

–Это было верно для отдельных проектов, например, когда офисные здания создавались не как арендный бизнес, а продавались сразу. Допустим, девелоперу удалось уложиться в себестоимость в 20 тыс. руб. за кв. м и сразу же продать все площади по 40 тыс. за кв. м. Подобные случаи действительно были. Но это очень рискованные проекты, даже на растущем рынке: не факт, что удастся найти столько мелких инвесторов.

– Чем объясняется специализация компании именно на офисной недвижимости в Новосибирске?

– Потенциалом данной площадки. Согласитесь, расположенная в непосредственной близости к действующему Ланта-банку, она в большей степени подходит для создания бизнес-центра. «ПЛП Девелопмент» рассматривала разные возможности для входа на новосибирский рынок - от создания жилого комплекса до проектов торговой недвижимости – например, создания ТЦ под конкретного оператора. С компанией «Росаквадевелопмент» обсуждали проект по созданию аквапарка – к сожалению нам не удалось начать проект. По жилью у нас были планы строительства жилого дома в Заельцовском районе. Это был интересный вариант, но в последний момент сделка по покупке площадки сорвалась.

– Какова судьба проекта создания комплексного микрорайона с квартирами среднего класса общей площадью 120-150 тыс. кв. м в Дзержинском районе?

– Мы вышли из этого проекта. Нынешняя ситуация на рынке заставляет нас очень жестко подходить к экономике проектов, отбирая лишь те, что связаны с минимальным риском. Данный проект был связан с расселением ветхого жилого фонда, а это требует привлечения долгих и дешевых кредитных ресурсов.

– Чем будет заниматься компания ближайшие пару-тройку лет? Какие возможности на рынке вы видите для дальнейшего развития компании? Остался ли потенциал в офисном сегменте?

– Сейчас логично заниматься теми проектами, которые принесут наиболее быструю отдачу. На данном этапе это жилье эконом-класса – спрос на него все-таки сохранился, в том числе благодаря мерам поддержки, которые разработали городские и областные власти. Ликвидность домов бизнес-класса и выше крайне низка. Сейчас мы как инвестиционный партнер вместе со строительными компаниями «Обьстройпроект» и «Новосибирскпроект» заканчиваем проект строительства четырех жилых домов на ул. Лежена, в Октябрьском районе. Наши партнеры также выполняют функции заказчика строительства и генподрядчика.

– Каков ваш прогноз в отношении развития рынка коммерческой недвижимости в Новосибирске?

– Рост рынка начнется спустя какое-то время после оживления экономики в целом – не ранее 2011 года. Возможно, торговый сектор начнет расти скорее, поскольку Новосибирск - это город с традиционно высоким товарооборотом. К сегменту офисной недвижимости мое отношение более скептическое, здесь спрос насыщен. Хотя многое зависит от потенциала данной конкретной площадки.

– Сейчас в городе как никогда много предлагается площадок на продажу - от небольших участков в центре до десятков га на окраине. Вы подыскиваете площадки под будущие проекты? Каков земельный банк компании в Новосибирске?

– У нас нет участков про запас, но поскольку дальнейшее падения цен на участки вряд ли произойдет, мы начинаем присматриваться к предложениям. Нам предлагают много участков, среди них есть и довольно интересные, но выбор будет сделан исходя из экономики конкретного проекта. Мы будем все взвешивать, оценивать. Возможно, о новом проекте мы заявим уже через два-три месяца.