Независимый стрит-ритейл

Реальные располагаемые доходы населения в I квартале 2009 года заметно снизились – на 22,2% по сравнению с предыдущим периодом. В сентябре текущего года снижение показателя составило, по оценке, 4,9 процентных пункта, по итогам III квартала 2009 года – 1,1%.

Падение реальных располагаемых доходов, в свою очередь, сказалось на сокращении потребительских расходов, которые являются одним из основных катализаторов развития потребительского рынка. Как следствие, снижение покупательской активности отразилось на основном макроэкономическом показателе потребительского рынка – обороте розничной торговли, который впервые за несколько лет продемонстрировал отрицательную динамику. В III квартале 2009 года оборот розничной торговли составил 3661,5 млрд рублей, что в товарной массе выше, чем за предыдущий период, на 3,6 процентных пункта, однако ниже, чем за аналогичный период прошлого года, на 9,4%. За девять месяцев текущего года оборот розничной торговли сложился в сумме 10463,3 млрд рублей, что также ниже, чем за соответствующий период предыдущего года, на 5,3%. Последствия кризиса будут сказываться на рынке торговой недвижимости в течение нескольких лет. Оживления ситуации можно ожидать лишь к концу 2010 года, однако уже в настоящее время отдельные элементы рынка начинают демонстрировать положительную динамику.

Предложение

На конец 2008 года площадь качест­венных торговых центров, введенных в эксплуатацию за год, составила около 780 тыс. кв. м (GLA – 290 тыс. кв. м). За девять месяцев 2009 года на территории Москвы было введено в эксплуатацию 5 крупных торговых объектов. В результате чего прирост качественных площадей составил 529 тыс. кв. м (GLA – 270 830 кв. м), а общий объем торговых площадей в Москве достиг 4 750 000 кв. м (GLA – 2 500 000 кв. м).

Из представленных данных видно, что показатель ввода торговых площадей по итогам девяти месяцев 2009 года равен 67,8% по отношению к объему ввода за весь 2008 год.

В таблице (см. стр. 60) представлены объекты, которые планировались к вводу во второй половине 2009 года. В случае успешной реализации этих проектов объем торговых площадей должен был увеличиться на 1 100 000 кв. м. По итогам III квартала заявленные сроки ввода в эксплуатацию не соблюдены по нескольким торговым объектам, общая площадь которых составляет более 700 тыс. кв. м.

Под воздействием экономической нестабильности и трудностей с финансированием, негативно влияющих на рынок и его участников, происходит повторение прошлогоднего сценария, когда анонсированные сроки введения в эксплуатацию объектов были перенесены на несколько кварталов. Отчасти благодаря этим переносам сроков и были достигнуты хорошие, вопреки экономической и инвестиционной обстановке, показатели ввода торговых площадей в первом квартале 2009 года. Из объектов, запланированных к вводу в IV квартале, торгово-развле­кательный центр «Город» наиболее близок к реализации.

Фактический рост доли вакантных площадей в настоящее время происходит не только за счет ввода новых объектов, но и благодаря продаже или отказам от дальнейшей аренды торговых помещений. Наибольшему влиянию данной тенденции оказались подвержены: сегмент стрит-ритейл и торговые цент­ры, имеющие ряд недостатков (низкая посещаемость, плохое местоположение, завышенные ставки и прочее). Для помещений, обладающих высокой ликвидностью, данная проблема незначительна, так как освободившиеся площади достаточно быстро занимаются более успешными арендаторами. В среднем по городу доля вакантных площадей стабилизировалась на уровне 10–20 %.

В связи со вступлением в силу федерального закона «О запрете игорного бизнеса на территории России вне четырех специальных зон» с 1 июля в Москве официально прекратили свою деятельность все игровые точки. Часть освободившихся помещений пополнило предложение в сегменте стрит-ритейла, но большая часть площадей постепенно сменяет профиль на предприятия сферы услуг, общественного питания или клубы. Поэтому резкого роста объема предложения отмечено не было.

Ключевым фактором, повлиявшим на развитие рынка в 2009 году, стал острый дефицит финансирования, с которым столкнулись участники рынка. Труднодоступность кредитных средств для девелопмента и ухудшение условий кредитования создают серьезную угрозу для многих проектов, в том числе находящихся на стадии реализации. По пессимистичным прогнозам, основанным на снижении темпов ввода торговых площадей, возможно приостановление или перенос на неопределенный срок реализации более 50% проектов, анонсированных на конец 2009 – начало 2010 года.

Спрос

Текущая экономическая ситуация, характеризующаяся сокращением внутреннего спроса и проблемами с привлечением финансирования, явилась основной причиной, вынудившей ритейлеров свернуть планы по развитию в регионах и закрыть нерентабельные торговые точки.

В I квартале в сегменте торговой недвижимости отмечалось резкое падение спроса на торговые площади на фоне насыщения предложения (за счет высвобождающихся и вновь вводимых площадей), впервые за долгие годы рынок недвижимости Москвы был переориентирован из рынка продавца/арендодателя в рынок покупателя/арендатора. В III квартале ситуация характеризовалась коррекцией спроса, однако соотношение «спрос-предложение» по-прежнему смещено в сторону превалирования последнего.

Также, помимо изменения величины спроса, на рынке прослеживаются и структурные изменения. Падение платежеспособного спроса на торговые площади неоднородно и сейчас, как никогда ранее, зависит от характеристик объекта. В условиях подъема рынка дефицит предложения активизировал спрос даже на площади, имеющие невысокие качественные характеристики или проходимость, единственным условием востребованности подобных площадей была невысокая ставка аренды по сравнению со средней на рынке.

В нынешней ситуации требования к торговым помещениям ужесточились, спрос сохранился только в отношении высококачественных объектов, которые действительно способны обеспечить высокую посещаемость и будут более выгодны с точки зрения получения долгосрочной экономической выгоды. Оживление спроса обусловлено также тем, что произошла стабилизация ставок аренды и цен продажи, такого сильного падения, как в начале года, уже не наблюдается, по этой причине арендаторы, занимавшие выжидательную позицию, стали выходить на рынок, тем самым формируя спрос. Даже в неблагоприятных экономических условиях помещения площадью 150–350 кв. м традиционно сохранили наиболее высокую востребованность, при этом резкого изменения структуры спроса в сторону уменьшения площади запрашиваемых объектов не наблюдается.

Таким образом, к концу I полугодия 2009 года на рынке торговой недвижимости Москвы отмечалось некоторое оживление спроса, не востребованными со стороны арендаторов остались в основном неликвидные предложения. В III квартале рынок нашел равновесное состояние, о чем свидетельствуют: отсутствие повторных резких изменений объема спроса и предложения, постепенное оживление деловой активности, а также стабилизация ставок аренды и цен продажи.

Ставки аренды, цены продажи

С начала 2009 года под воздействием внешней конъюнктуры началась коррекция цен на рынке торговой недвижи­мости.

Сегмент стрит-ритейла, как наиболее гибкий, первым ответил на изменения рыночных условий. Уже в первые месяцы 2009 года стало заметно общее снижение цен, размер дисконта находился в пределах 10–50% по отношению к уровню 2008 года. Основным фактором, влияющим на величину дисконта, стала ликвидность помещения – высоколиквидные помещения меньше упали в цене, потому что спрос на них сохранился на прежнем уровне.

Несмотря на то что сегмент стрит-ритейла подвергся более сильному воздействию, он остается достаточно защищенным – в силу меньшей зависимости от кредитных средств, а также в силу возможности переждать период падения рынка. Значительное паде­ние ставок свидетельствует лишь о том, насколько был перегрет рынок и завышены цены. В начале IV квартала 2009 года коррекция ставок продолжится, но уже не под воздействием кризиса, а как процесс пере­оценки конкретных предложений.

Постепенно изменения затронули и торговые центры. Объекты, имеющие серьезные недостатки, оказались в невыгодном положении, их владельцам пришлось прислушаться к условиям арендаторов под угрозой их потери и снизить ставки. В I квартале участники рынка были дезориентированы – важным стал вопрос: на арендатора или арендодателя должно лечь бремя кризиса. В результате был найдет компромисс: якорные арендаторы, являющиеся важным элементом торгового объекта, получили более выгодные условия, в то время как мелким арендатором пришлось самим решать свои проблемы, не рассчитывая на значительные скидки.

Корректировке подверглась и схема расчетов арендных платежей. На смену контрактам с фиксированной ставкой пришел новый вид расчета ставки аренды как процента, взимаемого с товарооборота арендатора, или комбинированные системы расчета. К концу I полугодия 2009 года более 85 % арендаторов пере­шли на подобные системы расчета.

Величина процента зависит от специализации арендаторов:

для продовольственных гипермаркетов и супермаркетов характерны 4–8%;

для супермаркетов бытовой техники и электроники – 3–6%;

для прочих арендаторов среднее значение находится в пределах 10–16% и зависит от бренда и занимаемой площади.

Вопрос оплаты коммунальных и эксплуатационных платежей решается отдельно. Для арендодателей более выгодна комбинированная система оплаты (минимальная фиксированная оплата и процент с оборота), так как при ее применении арендодатель получает определенную защищенность от серьезных убытков и возможность планирования доходов.

Во II квартале 2009 года падение цен начало замедляться, и к началу III квартала рынок перешел в состояние определенной стабильности. Значения ставок на торговые площади зафиксировались в среднем на уровне:

$110–320/кв. м в год – для якорных арендаторов;

$500–2300/кв. м в год – для сопутствующих арендаторов.

Тенденции

Тенденция последних месяцев на рынке торговой недвижимости – снижение темпов строительства, сокращение объемов нового строительства. Велик процент замороженных проектов, причем на разных стадиях строительства, за исключением объектов в высокой степени готовности.

В сфере ритейла происходит постепенная стабилизация, торговые сети разрабатывают программы по развитию и сообщают о планах по открытию новых магазинов. В основном деятельность торговых сетей будет сконцентрирована в Москве и Подмосковье, экспансия в регионы, приостановленная многими ритейлерами в начале года, до сих пор не восстановилась.

Следствием кризисных явлений стало изменение покупательских предпочтений: спрос смещается в пользу товаров ценовой категории «средний» и «ниже среднего», в структуре товарооборота доля продовольственной группы товаров впервые за несколько лет начала расти, удельный вес рынков увеличивается.

Учитывая социальную значимость рынков и ярмарок, Государственная Дума Российской Федерации внесла поправки в закон «О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс РФ», продлив сроки размещения розничных рынков в некапитальных зданиях до 1 января 2012 года (для сельско­хозяйственных рынков – до 1 января 2015 года).

Спрос на торговые помещения, резко сократившийся в I квартале, начинает постепенно восстанавливаться, при одновременном росте количества невостребованных предложений, не отвечающих возросшим потребностям рынка.