Закулисная жизнь инвестора

Инвесторы взяли тайм-аут

Крупные фонды, уже успевшие накопить груз проектов, оказались заложниками ситуации, сложившейся на мировых рынках. Например, для Immoeast AG 2009 год оказался, по собственному признанию, «тяжелейшим за всю историю компании». «Так как доходность от аренды снизилась, а новые объекты крайне медленно заселяются арендаторами, то поднять новые деньги от инвесторов, в настоящий момент фондам крайне затруднительно. Традицион ные инвесторы активизи руются только после активизации рынка аренды. Кроме того, большинство институциональных инвес торов составляли западные фонды. Они сворачивают свою деятельность, потому что также испытывают трудности с получением нового капитала и долгового финансирования, кроме того, их местные рынки им более понятны, и они более устойчивы», – делится соображениями Андрей Довгаль, директор по инвестициям инвестиционной группы «Атон».

Главная цель институциональных инвесторов сегодня – закончить уже начатые проекты и повысить доходность действующих. «Для фондов приоритетно показать инвесторам, как они справятся с кризисом, как будут управлять уже имеющимися объектами», – говорит Наталья Тишендорф, директор по России и СНГ отдела финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle.

Все опрошенные нами западные институциональные фонды высказали намерение продолжать работать в России, где их уже многое держит. Изменилась только тактика. Например, London & Regional Properties продолжает управлять объектами и достраивать старые, а в 2010 году готов снова инвестировать. Alfa Capital Partners сегодня уже имеет в управлении четыре объекта в сегментах офисной, торговой и жилой недвижимости, а также участвует в девелоперских проектах.

В целом, как справедливо заметила Алла Тигнер, руководитель отдела взаимоотношений с клиентами Quinn Group, основная тенденция на рынке – консолидация, а не экспансия, как это было раньше.

Параллельно осваиваются новые схемы работы. Так, по словам Андрея Довгаля, его компании достаточно привлекательной в современных условиях представляется покупка у банка заложенной недвижимости с реструктуризацией задолженности. Можно предположить, что в следующем году подобных сделок будет все больше.

Банки выполняют гражданский долг

Сегодня банки переживают не лучшие времена. Они обременены залоговой собственностью и понесли серьезные потери от кризиса. Поговаривают, что от самых плохих активов банки избавились, слив их на «дочки». Как заметил Павел Черепанов, управляющий партнер Baltic Property Trust, описывая современное состояние банков, «сейчас сделан задел на будущее, чтобы сохранить cash flow, структуру собственности».

Несмотря на это, сегодня банки лидируют в поредевшем списке инвесторов. В частности, Сбербанк приобрел за $300 млн бизнес-центр «Южный порт». БИН Банк купил пакет объектов, принадлежащий Horus Capital. К ВТБ перешел «Дон-Строй» и контрольный пакет акций «Системы-Галс». Впрочем, скептики говорят, что крупнейшие банки главным образом выполняют политический заказ по стабилизации экономики. Зачастую банки вынуждены продолжать инвестиции в девелоперские проекты, потому что в противном случае строительство так и не закончится и, соответственно, будет нечего продавать. Так что в большинстве случаев падающие в руки банкам активы скорее обуза, чем удачное приобретение.

Меньшая часть рынка использует сложившуюся ситуацию в собственных интересах и успешно ведет работу с залоговыми обязательствами, скупает проблемные активы. Здесь наиболее активны банки, до этого занимавшиеся IPO в сфере недвижимости. Так, «Дойче Банк» для этих целей сформировал инвес тиционный фонд. «Мы занимаемся структурированием долговых обязательств, проводим сложные сделки. Фонд создавался под «дистрессы». Сейчас есть необходимость в капитале, значит, сделки будут. Мы финансируем кредитные обязательства. Причем нам интересны исключительно отдельные здания, предпоч тительнее всего офисы высокого класса», – рассказывает о стратегии Александр Пономаренко, руководитель отдела по работе с нелик видными кредитными обязательствами, прямыми инвестициями и недвижимостью «Дойче банка».

Реструктуризации долгов стал уделять внимание и «Ренессанс Капитал». «По всей видимости, это будет главной темой на рынке в течение следующих пяти месяцев. Не думаю, что данный процесс затянется. Реструктуризация долгов не означает притока нового капитала в компанию, следовательно, после реструктуризации долгов у компании может появиться потребность в привлечении дополнительного капитала с помощью долговых инструментов. Это будет легче сделать после реструктуризации долга, поскольку уровень срочной задолженности у компаний снизится и они станут более привлекательными для внешних инвесторов», – предполагает Йеппе де Боер, управляющий директор «Ренессанс Капитал».

Темные лошадки

На фоне хаоса, воцарившегося на рынке, инициатива перешла к игрокам, которых раньше редко замечали. Это непрофильные инвесторы, среди которых есть как финансовые институты, так и частные лица. Все чаще топовой по сегодняшним меркам сделкой оказывается покупка под себя. Наиболее яркий пример – приобретение ОАО «Интер РАО ЕЭС» бизнес-центра «Луч». В строгом смысле подобные покупки нельзя назвать инвестиционными. Однако сегодня это заметная часть транзакций.

Частные инвесторы, по приблизительным оценкам, занимают около 7% рынка. Впрочем, точную статистику здесь вести затруднительно. Сегодня детали ряда сделок не разглашаются, и за каждой из них может стоять как какая-нибудь закрытая структура, так и частное лицо. Кстати, широкую публику все еще интересует, как выглядит таинственный покупатель, который приобрел у «Альфа Групп» БЦ «Северное сияние».

Портрет типичного частного инвестора выглядит следующим образом: человек из другого сектора экономики, который успел удачно зафиксировать прибыль до кризиса. Часть этих игроков вкладывает самостоятельно, часть не имеет своей четкой стратегии и поэтому действует опосредованно через фонды. Недвижимость сегодня считается не самым выгодным объектом вложений, однако для диверсификации портфеля сюда рекомендуют вложить 15%капитала. Тем более что для частных инвесторов ситуация сложилась как нельзя лучше. «Для небольших корпоративных инвесторов ситуация очень благоприятная: можно купить небольшие объекты (офисы, торговые помещения, элитные квартиры) по очень привлекательным ценам. Еще более заманчивыми выглядят инвестиции для конечного пользователя: можно купить или снять офис или магазин на очень хороших условиях», — говорит Андрей Довгаль.

Любопытно, что непрофильные инвесторы активизировались и в регионах, где, если верить игрокам первого эшелона, пока жизни нет. Причем востребованы не только уже работающие объекты, способные генерировать прибыль, но и недострой. «Начиная с декабря 2008 года ряд наших клиентов, до сего времени не проявлявшие себя явно в девелоперском бизнесе, а скорее известные как финансовые структуры, обратились в нашу компанию с типовым заказом по приобретению в собственность объектов незавершенного строительства: жилищного, офисного, торгового в пределах городской черты Ростова-на-Дону, площадью от 4 тыс. кв. м, с правами на земельный участок, а также незавершенные объекты недвижимости, подлежащие передаче по возмездному договору», – рассказывает Михаил Хабнер, управляющий партнер ростовской компании «Хабнер & Косов: Коммерческая недвижимость».

Новые имена

Можно выделить небольшую группу профессиональных инвесторов, сохранивших активность и в этом году. Как правило, это фонды, сформированные сравнительно недавно и не успевшие обрасти активами. Среди них вышедший на российский рынок в 2007 году финский инвестор Sponda. В 2008 был закрыт фонд Russia Development Fund, созданный компанией Investment Management Group. Фонд выбрал для себя редкую сегодня тактику – покупку доли в компаниях и проектах в сфере недвижимости. Достаточно интенсивно на своем уровне в этом году работал Baltic Property Trust. «Мы один из немногих фондов, который продолжает работу. Наше преимущество в том, что мы закрытый фонд и достаточно успешный с точки зрения последних покупок («Глобал Сити», «Кантри парк»)»,ч– делится секретами успеха Павел Черепанов. По его словам, современные российские реалии близки и понятны северноевропейским инвесторам. «В Скандинавии падение рынка недвижимости по схожей модели произошло в начале 90-х. Его пережили, хоть и болезненно. Эта модель скандинавам понятна, поэтому мы планируем здесь оставаться», – отмечает он.

Пока размер сделок был невелик. Средний уровень – $40–100 млн. Этому есть несколько причин. Некоторые игроки с самого начала были ориентированы на сделки среднего размера, как, например BPT. Также есть западные фонды, успевшие набрать достаточно большой объем equity, который надо разместить в Восточной Европе, однако решившие начать с небольших покупок. Пока рынок находится в нижней точке, никто не хочет делать резких движений. «Чтобы пройти внутренний комитет надо иметь для начала успешную сделку, по этому они предпочитают начинать работу с небольшого актива», – описывает их стратегию Наталья Тишендорф. При этом сегодня, жалуется Павел Черепанов, найти подходящие объекты для покупки крайне сложно. «Цены исчисляются сотнями миллионов евро, купить объект за 30–40 млн практически невозможно», – замечает он.

Большинство экспертов, хотя и не готово поделиться конкретными фактами, уверено, что вскоре мы увидим целый ряд новых игроков. Слышны разговоры о сказочно богатых инвесторах из Азии, новых фондах, которые будут закрыты к следующему году. «На рынке, хотя и в не большом количестве, начинают появляться новые инвесторы – как правило, это западные финансовые институты в парт нерстве с местными или западными компаниями, нацеленные на приобретение стрессовых активов. Но пока это только декларации, и ни о потенциальных интересных стрессовых активах, ни о сделках с ними мне не известно», – отмечает Андрей Довгаль.