Развитие сектора складских услуг: сколько стоит земля и строительство?

Действительно ли это упущенная возможность или следствие воздействия фундаментальных рыночных сил, заставивших девелоперов спасовать перед этим сектором промышленной недвижимости? И как эти рыночные силы обеспечат предложение в будущем? В первой из серии статей о проблемах развития рынка складских услуг мы рассмотрим вопросы, связанные с приобретением земли и затратами на строительство. Что же тормозит развитие этого сектора недвижимости?

Доступность и стоимость земли
Конечно же, земля есть - только посмотрите на все эти пустыри вдоль дорог по пути из любого московского аэропорта в город. Не надо быть ветераном рынка недвижимости, чтобы знать, что неиспользуемая земля, сильно отличается от доступной. Земельный кодекс, принятый в прошлом году, был большим первым шагом в сторону освобождения рынка, и правительство (особенно на уровне Московской области) заметно продвигается в решении гигантской проблемы частной собственности на землю. Тем не менее, объем продаж земли ничтожен в сравнении с размерами области и экономики, которую он должен поддерживать. Даже брокерское сообщество только недавно начало развиваться в секторе промышленной недвижимости, в то время как в других секторах набор определенных навыков и исследования рынка уже стали стандартными и ожидаемыми.
Отчасти из-за сложности получения четко определенных прав на свободную «голую землю», многие из самых успешных проектов складских комплексов создавались на базе отремонтированных советских складов. Хороший пример этого типа проектов Items - провайдер складских услуг, специализирующийся на медикаментах. Однако, несмотря на то, что эти проекты стартовали раньше других, свойственная им невысокая эффективность отремонтированных помещений может стать препятствием в конкурентной борьбе по мере развития рынка. Другие проекты, такие как Moscow Logistics Park (MLP), получили доступ к большим участкам земли, идеальным для строительства складских комплексов. Однако, стоимость земли в конечном счете оказалась слишком высокой - особенно ситуация обострилась после финансового кризиса 1998 года. MLP, в конце концов, удалось реструктурировать договор аренды земли при содействии компании The Moscow Industrial Real Estate Co.
Из-за недостатка официальных данных нет четко определившихся тенденций в популярности районов, доступности участков и цен на них. Отсутствие прозрачности и невозможность установления четких прав собственности на земельные участки большой площади, предлагаемые по разумной цене, привели к снижению интереса и инвестиций в этот сектор, в то время как остальные сегменты рынка активно развивались. Одним словом, в сравнении с другими секторами и экономикой Москвы, рынок земли промышленного назначения достаточно мелок и развивается медленнее, чем раньше. Соответственно, это создает проблемы для появления новых складских терминалов.
Мало того, что приобрести крупные участки земли очень сложно, в большинстве случаев девелоперов ждут значительные затраты на инфраструктуру и подведение коммуникаций, так как полностью подготовленные участки - большая редкость. Коммуникации - большая затратная статья и одно из препятствий, которые нужно преодолеть. Для складских комплексов важны большая площадь и эффективное соотношение масштаба и стоимости. У опытных девелоперов, таких как Hines, есть проекты на 100 гектаров и больше. В Москве не существует государственной инфраструктуры для поддержки таких проектов, и девелоперам приходится вкладывать большие средства. Инвестиции такого объема требуют участия крупных, преданных делу застройщиков и инвесторов. Однако, также как и в вопросе назначения цены на землю, точный результат подобных инвестиций неизвестен и непрозрачен. Мы вернемся к этой проблеме ниже, при рассмотрении вопросов, связанных с составлением строительного бюджета.
После того как подходящий участок найден, встает вопрос, что лучше: купить или арендовать его? Традиционно девелоперы получали землю в Московской области по договорам аренды, которые предусматривают большие авансовые платежи и последующие символические ежегодные выплаты, что, по сути, является куплей земли. Недавно стали оформляться сделки прямой купли-продажи, однако большинство новых складских комплексов все еще возводится на арендованных участках. Рынок характеризуется большим разбросом цен из-за огромного разнообразия условий и состояния земли. В среднем цена за один гектар первоклассной земли колеблется в пределах $65 000 - 110 000, участки большей площади можно купить на гораздо лучших условиях. Понятно, что полное владение участком повысило бы стоимость проектов. Тем не менее, традиция предоставления права аренды на 49 лет не стала помехой для рынка. Инвесторов устраивает право собственности и другие права, предусмотренные в договорах аренды на 49 лет.

Затраты на строительство складских терминалов
Но если земля - все еще «серая область», то проведение тендера на выполнение строительных работ и составление строительного бюджета - более прозрачные процедуры. На сегодняшний день подрядчиков можно выбрать и из российских компаний-застройщиков с ограниченным опытом строительства складских помещений высокого класса и из крупнейших международных фирм, имеющих опыт работы с такими проектами во многих странах мира по более высокой цене. Как и в секторе офисной недвижимости, турецкие подрядчики играют большую роль в секторе промышленной недвижимости, и многие из них активно участвуют в тендерах.
Для девелоперов, строящих первоклассный комплекс, даже если это класс В, идеальный подрядчик - это, наверное, сочетание качеств, присущих различным типам подрядчиков. Если вы строите фирменный складской комплекса класса А по поручению другой компании, вам скорее всего придется воспользоваться услугами Bovis Lend Lease, Skanska и других компаний, которые знакомы с объемом необходимой документации и могут без проблем ее предоставить. Если вы строите за свой счет, исключительно в целях привлечения наличных денег и получения дохода (т.е. вас меньше беспокоит конечная стоимость объекта), вы можете привлечь менее дорогих застройщиков и сэкономить за счет снижения качества.
Помимо местоположения и удобства доступа, помещения класса А отличаются от класса В высотой потолков: в помещениях класса В она ниже, для класса А минимальным показателем считается 10 метров, а достаточным - 12 метров. Еще одна отличительная черта: количество погрузочных доков, а также стройматериалы, используемые для строительства здания (особенно важно напольное покрытие). Однако, при строительстве новых складских комплексов класса А и В в Москве допускается использование сэндвич-панелей и полов, изготовленных из эпоксидной смолы.
Цены на строительство в поледение годы стали ниже, но квадратный метр промышленной недвижимости пока обходится дороже, чем в Западной Европе. Однако нынешний уровень конкуренции на рынке означает, что цены будут снижаться и дальше.

Инвестиции в инфраструктуру.
Изменчивость механизма ценообразования земли создает сложные условия для принятия решений, а бюджет строительства коммунальной инфраструктуры область, сопряженная с риском. Однако если решения о покупке земли принимаются перед принятием на себя обязательств, объемы инвестиций в создание инфраструктуры остаются неизвестными до тех пор, пока реализация проекта не зашла далеко вперед. В ряде случаев крупные проекты промышленной недвижимости приостанавливались из-за непредвиденных расходов на коммунальную инфраструктуру. Риски и неуверенность, не говоря уже о стоимости разработки земли, - вот основные причины замедленного роста сектора промышленной недвижимости.
По возможности, конечные потребители и девелоперы должны максимально компенсировать риски строительства, взяв в качестве подрядчиков при разработке земли опытных местных застройщиков. Эту нишу занимают такие компании как Moscow Industrial Real Estate и “Азиндор”, позволяющие западным девелоперам и конечным потребителям, не имеющим опыта в работе с недвижимостью, значительно смягчить риски строительства объекта недвижимости.
Стоимость создания инфраструктуры может увеличить стоимость всего проекта на треть. На ранних стадиях строительства складских комплексов может потребоваться вложение существенной части запланированной на все расходы суммы.
Именно это случилось с заводом по разливу Pepsi, расположенным в Шерризон, в районе аэропорта Шереметьево. В конечном счете, цель была достигнута, и завод успешно работает. Однако проведение электричества к объекту заняло больше времени, и было значительно дороже, чем предполагалось ранее

Резюме
Замедленное развитие сектора промышленной недвижимости в Москве и области - результат действия рыночных сил и упущенная возможность для девелоперов. Сложность приобретения земли, необходимость больших инвестиций в инфраструктуру - это только два из ряда факторов, заставивших инвесторов сконцентрироваться на других секторах. Тем не менее, сильный устойчивый спрос, растущий рынок земли и взаимозависимость сектора промышленной недвижимости от других сегментов рынка говорит о перспективах его роста. В этом смысле, вполне возможно, что промышленная недвижимость - последний неразвитый сектор московской недвижимости.