«Голубые фишки» коммерческой недвижимости

Наибольший интерес инвесторов во время кризиса вызывают помещения формата стрит-ритейл в центре. Это обуславливается совокупностью факторов:
– более сильной устойчивостью стрит- ритейла к возможным колебаниям рынка относительно других сегментов;
– ограниченностью предложения: здесь невозможно «перепроизводство», как, например, в складском или офисном секторе недвижимости, а большинство объектов относится к так называемому «невосполнимому ресурсу»;
– относительно высокой ликвидностью;
– сравнительно небольшим (до $10 млн) объемом инвестиций.

Есть еще очень важная особенность этого сегмента. В топовом стрит-ритейле, помимо места и трафика, основную стоимость помещения формирует размер витрин и площадь. В большинстве случаев в конкретных объектах помимо первого >этажа присутствуют подвальные площади, антресоли и/или вторые этажи. Если отдельно оценить эти площади с точки зрения аренды и продажи, то антресоль или второй этаж составляет 60–70% от стоимости первого этажа помещения, а подвал и того ниже – 10–30%. Поэтому при анализе конкретного помещения важно знать его структуру. Нередки случаи, когда продавец называет цену за первый этаж, а подвал может идти просто бонусом, практически «бесплатно».

Таким образом, если проводить аналогии с биржей, стрит-ритейл в топовых местах смело можно отнести к «голубым фишкам». Это наиболее ликвидный ресурс, который после кризиса восстанавливается в минимальные сроки. Кроме того, до кризиса подобные объекты практически не появлялись на рынке. А цены на редкие предложения могли быть поистине любыми: например, стоимость покупки квадратного метра на Тверской улице в 2007 году могла доходить до $130 тыс./ кв. м. Соответственно, приобретение подобных активов становится тем самым шансом, которые предоставляет кризис, и инвесторы это прекрасно понимают.

Помимо объективных факторов свою роль сыграл и субъективный. Начало прошлого года в этом сегменте ознаменовалось появлением так называемых дистресс- активов: для некоторых собственников продажа помещений оставалась единственным способом быстрого получения средств. Так, в открытой продаже появились объекты в топовых местах, чего до кризиса практически не случалось. Кроме того, порой эти объекты выставлялись по очень привлекательным ценам. Этой ситуацией не замедлили воспользоваться те инвесторы, у которых в наличии имелись средства и было понимание «ценности» этих объектов. В результате 8 из 10 инвестсделок в течение 2009 года были сделками с помещениями стрит-ритейла. Особенное оживление рынка пришлось на вторую половину 2009 года, когда собственники помещений, с одной стороны, и арендаторы и покупатели, с другой, пришли к общему пониманию справедливой цены и ставки аренды.

Уровень доходности хоть и падал в начале 2009 года, но вполне смог закрепиться на уровне 10–13 % со сроками окупаемости от 7 до 10 лет.

Большая часть сделок купли-продажи на рынке проходила как покупка арендного бизнеса. Срок окупаемости, запрашиваемый покупателями и воспринимаемый продавцами, менялся с течением кризиса. И если в начале 2009 года caprate по сделкам находился в диапазоне 16–18%, то к концу 2009-го уже на уровне 10–14%. Менялись и условия сделок: если в первой половине 2009 года потенциальные покупатели рассматривали объекты, в отношении которых заключены долгосрочные договоры аренды, то к концу года готовы были брать помещние и без действующего арендатора.

Ненужные и нужные рекламные метры

Центральная часть любого города, а тем более столицы, насыщена объектами стрит-ритейла, что вполне резонно: сосредоточение бизнес-объектов, исторических достопримечательностей, мест досуга и развлечений привлекает в центр города и туристов, и горожан. В итоге практически все помещения первых этажей зданий представляют собой цепочку магазинов, ресторанов, предприятий сервиса и т. п.

Не секрет, что до осени 2008 года на принятие решения для открытия магазина в топовых местах сильно влияла имиджевая, флагманская, рекламная составляющая этих помещений. Фасад магазина, выходящий на Тверскую, играл роль не только витрины, но и рекламного места. При этом количество таких замечательных с точки зрения рекламы помещений, особенно в центральной части города, конечно. Уровень вакантных помещений к середине II квартала 2008 года не превышал 2%. И арендаторы не скупились: в период с II квартала 2007 до II квартала 2008 года средняя ставка аренды на помещения стрит-ритейла внутри Садового кольца выросла на 34%. Средняя ставка к началу кризиса на торговые помещения стрит-ритейла внутри Садового кольца составляла $2,5 тыс./кв. м в год, а ставки аренды в топовых местах (Тверская ул.) достигали $15 тыс./кв. м в год.

Все это происходило на фоне роста макроэкономических показателей и доходов населения, кредитного и потребительского бума. И далеко не лучшая рентабельность «витринных точек» никого не пугала. Обороты в целом по сети росли, доступность кредитов и наличие свободных финансовых средств вполне позволяли розничным торговым операторам извлекать из центральных магазинов лишь «имиджевые» дивиденды. Хотя немалая часть арендаторов все-таки работала на небольшом уровне рентабельности.

С наступлением кризиса эти же факторы стали играть отрицательную роль для аренды стрит-ритейла в центре Москвы. С развитием кризиса, к началу 2009 года, обороты ритейлеров упали на 25–30% вне зависимости от сектора торговли, покупательская способность населения также упала. Кредитные средства стали практически недоступны. Ритейлеры, сокращая издержки, были не готовы переплачивать за «рекламу». Ярким примером служит помещение магазина Samsung на Тверской. В феврале 2009 года компания приняла решение отказаться от магазина в этом месте, обуславливая свое решение резким сокращением расходов на рекламу. К слову сказать, помещение позже было сдано группе компаний F.D.Lab, которая планировала вначале открыть по этому адресу магазин Hamleys, а затем открыла интерактивный магазин игрушек «Сказка». Помещение экспонировалось на рынке по ставке $1000/кв. м в год.

На фоне паники и отсутствия понимания рынка к началу 2009 года, в условиях резкого падения ставок аренды, участники рынка заняли выжидательную позицию. К июлю 2009 года средняя ставка аренды на помещения стрит-ритейла внутри Садового кольца снизилась на 45%. Наибольшее падение ставок зафиксировано на Тверской, Арбате, Пятницкой. Это происходило как по вине кризиса, так и в процессе коррекции изначально вздутых ставок аренды. Необходимо отметить влияние на общие статистические данные и закона о запрете азартных игр. Освободившиеся помещения казино и игральных залов нашли новых арендаторов, но уже по более низким ставкам, ведь всем известно, что операторы игрального бизнеса могли платить и платили гораздо большую аренду, нежели могли себе позволить ритейлеры.

Вечные места

Спрос на помещения стрит-ритейла на основных торговых коридорах Москвы существовал всегда. Для успешных операторов иметь флагманский магазин на торговой улице престижно и важно для бизнеса. Поэтому конкуренция помещений стрит-ритейла и торговых помещений в ТРЦ была и ранее, останется и в будущем.

Центральные улицы с их оживленным движением (и автомобильным, и пешеходным) привлекательны для ритейлеров почти всех секторов торговли. Более всего арендаторы предпочитали Тверскую, Арбат, Петровку, Полянку, Маросейку, Кузнецкий Мост, Никольскую и др. улицы. Со стороны инвесторов спросом пользовались и пользуются высококлассные и наиболее ликвидные объекты в ценовом диапазоне до $5 млн, то есть $15–25 тыс./кв. м. Однако это не касается такой улицы, как Тверская, где цены выше.

Весьма серьезно пострадав в процессе кризиса, рынок стрит-ритейла один из первых начал из него выходить.

Начиная с II квартала 2009 года рынок оживился. С увеличением выставленных на рынок помещений оживилась и активность ритейлеров, которые старались арендовать, упавшие в цене помещения. Пик активности ритейлеров пришелся на III и IV кварталы 2009 года, когда стало понятно, что пресловутое «дно» кризиса, скорее всего, прошло и наблюдается стабилизация рынка. К этому времени многие ритейлеры уже переформатировали свой бизнес и спешили снять помещения, опасаясь, что ставки аренды пойдут вверх. В итоге средняя ставка аренды на помещения внутри Садового кольца за последние два квартала прошлого года выросла на 15%, с $1447/кв. м в год до $1671/кв. м в год. К началу 2010 года цены в некоторых местах доходили до весьма серьезных величин. Так, помещение на Тверской, 15 площадью 350 кв. м в конце 2009 года было сдано по ставке $5 тыс./кв. м в год.

Не секрет, что до кризиса ставки аренды на топовых улицах, особенно на Тверской, были максимальными. С падением арендных ставок помещения стали доступны большему количеству торговых операторов. Также, несмотря на кризис, оживился интерес со стороны международных торговых операторов для открытия «представительских магазинов», теперь, когда ставки аренды стали ниже, магазин на той же Тверской может быть не только хорошим рекламным местом, но и прибыльным бизнесом.

Количество вакантных помещений к концу 2009 года снизилось. И если в начале прошлого года уровень вакантных помещений доходил до 20%, то к концу года в среднем составлял 7–8%. Например, на Маросейке он не превышает уровня 3%, на Мясницкой – 4,8%.

На рынке купли-продажи со стороны инвесторов спросом пользовались и пользуются высококлассные, наиболее ликвидные объекты в ценовом диапазоне до $5 млн. Такие предложения есть, но уже можно наблюдать и более высокие запросы владельцев вожделенных помещений. Например, «свежие» объекты: на Тверской помещение площадью около 400 кв. м предлагается по цене в $40 тыс./кв. м, а 500 кв. м – по $35 тыс./кв. м. Это, конечно, не докризисные цены, но тем не менее…

У Садового кольца нет начала и конца…

Отдельно стоит сказать про Садовое кольцо. Считая его единым торговым коридором, нельзя забывать о его дискретности и неравномерности плотности помещений стрит-ритейла. Не везде существует хорошая пешеходная доступность магазинов, расположенных даже на первой линии домов. Такое происходит, например, при наличии естественных и искусственных преград (Москва-река, тоннели, развязки, эстакады). В этих случаях наблюдается отсутствие факторов «видимости» и/или «доступности».

Компания RRG в начале года провела полевой мониторинг помещений стритритейла в пределах Садового кольца. Если рассмотреть, к примеру, Садовое кольцо как самый длинный «торговый коридор», на котором находится более 900 магазинов, то по анализу структуры можно отметить следующее.

Лидирующие позиции занимает общепит. Доля помещений, приходящихся на кафе, рестораны, пиццерии и другие аналогичные заведения, составляет 22% (почти 200 объектов). 16% помещений занимают предприятия сервиса (авиакассы, парикмахерские, медицинские салоны и салоны красоты, ремонт обуви и одежды, химчистки, офисы страховых компаний), третье место уверенно держат банки – 13% помещений. Магазины продуктов, одежды и обуви, аптеки суммарно занимают 16% помещений.

Такие результаты вполне объяснимы. И предприятия общепита, и офисы банков ориентированы на большой автомобильный трафик, который дает Садовое кольцо. В том числе такие предприятия ориентированы и на удобство местоположения, доступность их из разных частей города.

Доля вакантных помещений на Садовом кольце составляет 8,4%. 78% помещений предлагаются в аренду, 22% – в продажу.

Жизнь после кризиса

Кризис не окончен, но посткризисные тенденции для «центрового» стритритейла просматриваются достаточно отчетливо. На протяжении всего кризиса рынок стрит-ритейла был самым оживленным с точки зрения заключения сделок. Правда, в начале 2009 года эта оживленность во многом определялась появлением на рынке купли-продажи так называемых дистресс-активов.

Сегодня все возвращается на круги своя. Ритейлеры в целом решили свои проблемы, собственники и покупатели постепенно пришли к общему пониманию справедливой цены. В декабре 2009 года на продажу было выставлено 72 объекта в пределах Садового кольца суммарной площадью 24 тыс. кв. м. За последние полгода прирост количества помещений, выставленных на продажу, составил 41%, что дало прирост площади выставляемых на продажу магазинов в 51%. Средневзвешенная цена квадратного метра за последние полгода стабилизировалась и находится на уровне $13,5–15,5 тыс./ кв. м.

Инвесторы по-прежнему проявляют к помещениям стрит-ритейла более высокий интерес. Это связано, во-первых, со сравнительно небольшим объемом инвестирования, во-вторых, с меньшими рисками, нежели при покупке ТЦ или помещений в ТЦ. Так что с большой долей уверенности можно говорить о том, что посткризисная картина будет мало отличаться от докризисной. Дефицитные объекты стрит-ритейла в топовых местах будут появляться на рынке крайне редко, и «охотники за дефицитом» будут готовы заплатить за них практически любую, правда обоснованную рынком, цену. Мировая практика топовых улиц подтверждает «вечность» этого сегмента.

На рынке аренды картина также складывается весьма приятная. Второго дна кризиса не случилось, отчетность ритейлеров за 2009 год показывает, что объем продаж после падения в конце 2008 – начале 2009 года стабилизировался. Так что собственники помещений с оптимизмом смотрят в будущее.