Инфраструктура раздора

Генератор в аренду

В 2007-м один из наших клиентов получил согласно инвестдоговору примерно 25% помещений петербургского торгового центра «Ульянка» в Кировском районе. Уже после по - купки выяснилось, что тарифы на электричество и воду в этом ТЦ превышают среднерыночные в несколько раз. Оказалось, что прежний собственник здания все еще владеет двумя небольшими комнатами в подвале – в них находились центр распределения воды и главный рубильник. Снизить тарифы хозяин этих комнат категорически отказался и угрожал перекрыть свет и воду. Обращение в суд и УФАС по Петербургу и Ленобласти не изменило положения дел, и спор за комнаты, от которых зависит жизнедеятельность здания, продолжается. А помещение до сих пор получает электроэнергию от дизельных генераторов.

С похожими проблемами компании, приобретающие помещения в строящихся или реконструированных зданиях, чаще всего в ТЦ и ТРК, сталкиваются довольно часто. Они не могут свободно использовать площади и оборудование, необходимые для эксплуатации помещений, если застройщик оставляет их в своей собственности или передает места общего пользования и коммуникации третьим лицам. Например, новые владельцы площадей и коммуникаций могут выступить с требованием о заключении с ними договоров на транспортировку товаров с использованием грузовых лифтов или «аренду» этих лифтов. Иногда с владельцев помещений взимается неоправданно высокая плата за обслуживание распределительных устройств, услуги по кондиционированию воздуха, общее управление комплексами и т. д.

До недавнего времени собственники помещений вынуждены были соглашаться на такие требования, искать альтернативные пути использования принадлежащих им помещений, например, подключать к дизель-генератору или временной линии электропередачи либо вообще отказываться от несения таких расходов, что делало использование помещения невозможным. В ряде случаев собственники коммерческих помещений прибегали к судебной защите. Довольно часто подавались иски о признании права долевой собственности на все имущество комплекса за пределами помещений, принадлежащих собственникам, а также на некоторые помещения, использование которых необходимо для работы комплекса в целом. Эти требования основывались на общих нормах ГК РФ, посвященных долевой собственности, и на позиции арбитражных судов относительно прекращения существования зданий как самостоятельного объекта недвижимости с момента разделения его на два и более помещений. Но арбитражные суды часто считали эти аргументы недостаточными и, как правило, отказывали в исковых требованиях.

По образу и подобию

Существующая неопределенность была вызвана в том числе и отсутствием до настоящего момента легального понятия помещения как объекта недвижимости. Между тем проблема становилась все более острой. И 23 июля 2009 года президиум Высшего арбитражного суда (ВАС) вынес постановление, в котором разъяснил свою позицию в отношении имущества в составе зданий, разделенных на помещения. ВАС указал на необходимость применения к таким помещениям положений Гражданского и Жилищного кодексов, регулирующих отношения собственников помещений в многоквартирных домах. То есть признал, что если помещения, например, торгового комплекса, выкуплены как минимум двумя хозяевами, то все собственники имеют право на инфраструктуру здания.

При этом ВАС, используя в качестве основы список перечисленного в ст. 36 Жилищного кодекса общего имущества, привел перечень общего имущества собственников помещений. В него входят «помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения».

Собственнику помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество, соответствующая отношению площади его помещения к общей площади помещений в здании. Но по решению суда размер доли может быть увеличен, если характеристики какого-либо помещения серьезно отличаются от других помещений. Доля в праве собственности на общее имущество переходит к новому собственнику помещения вне зависимости от наличия соответствующей отсылки в договоре.

ВАС постановил, что владение и пользование общим имуществом осуществляется по правилам, установленным для управления имуществом многоквартирного дома. Пользование и владение имуществом определяется собранием собственников. Для того чтобы решение собрания было признано легитимным, под ним должны подписаться как минимум две трети участников собрания.

Но принять решения о распоряжении хозпомещениями, например о передаче их в аренду или продаже, гораздо сложнее. ВАС указывает на то, что передача отдельных частей зданий в пользование допускается по соглашению собственников помещений. Сторонами такого договора являются все собственники общего имущества, и решение они должны вынести единогласно. То есть, несмотря на общее положительное значение постановления ВАС, некоторые вопросы применения его положений остаются открытыми: передать стену здания в аренду под рекламную конструкцию можно только после подтверждения каждого собственника помещений в здании. Но на практике это часто нереализуемо.

Отдельно отметим отраженную в постановлении президиума ВАС позицию по спорам собственников помещений и лиц, на которых зарегистрировано право собственности на общее имущество, навязывающих свои услуги. Регистрация хозпомещений может быть оспорена в судебном порядке. Через суд собст венники коммерческих помещений могут потребовать признания права долевой собственности на общее имущество по правилам, предусмотренным ст. 304 ГК РФ (негаторный иск).

Незначительные трудности

Впрочем, при формулировании принципа защиты собственников помещений ВАС все же посчитал возможным учесть и интересы владельцев общего имущества. Они вправе сослаться на истечение срока давности по виндикационному иску: если владелец хозпомещения в течение трех лет владеет им и не требует платы за его использование с других собственников помещений, отсудить у него эту комнату будет практически невозможно. Следствие такого подхода – сложности с восстановлением своих прав для собственников, столкнувшихся с проблемой невозможности использования общего имущества до 2007 года. Также можно ожидать, что в процессе защиты своих прав собственники помещений столкнутся со сложностями, стараясь доказать необходимость использовании тех или иных помещений для функционирования всего здания, как это происходит в процессе многочисленных споров собственников помещений в многоквартирных домах с КУГИ. Проблемой будет и проведение технической инвентаризации помещений в составе общего имущества и их кадастрового учета, препятствующих удовлетворению исков о признании долевой собственности. Однако все же решение ВАС несет положительный заряд. Оно устранило серьезный фактор, препятствовавший нормальному гражданскому обороту и нарушавший интересы инвесторов.