Замри-умри-воскресни!

Вторая жизнь

В 2009 году было разморожено строительство торгового центра «Тряпка» – пожалуй, одного из самых невезучих московских проектов. Открытие специализированного ТЦ на Ленинградском шоссе между станциями метро «Войковская» и «Водный стадион» анонсировалось с 2005 года. В 2006 году торговый комплекс планировала открыть компания «Поле менеджмент», затем проект перешел к «Авеню групп». Однако строительство «Тряпки» было заморожено по причине ухудшения финансового состояния собственника. «В 2009 году ГК «Ташир» вошла в проект ТЦ «Тряпка» в качестве мажоритарного акционера, – говорит Виталий Ефимкин, вице-президент ГК «Ташир». – Наша группа компаний активно участвует в процессе слияния и поглощения, и этот реализованный проект является примером успешного альянса в условиях кризиса».

Инвестиции ГК «Ташир» в до - стройку и ребрендинг торгового центра «Тряпка» составили $20 млн. Было решено отказаться от идеи специализированного текстильного центра. Под брендом сети «Рио» компания 30 октября 2009 года открыла специализированный мебельный центр. Общая площадь объекта составляет 32 тыс. кв. м, арендная – 21 тыс. кв. м. Якорным арендатором комплекса стал гипермаркет DIY «Наш дом», занявший 2,1 тыс. кв. м и сгруппировавший вокруг себя около 90 магазинов мебели и товаров для дома, среди которых «8 Марта», Mr. Doors, Elt, «Дятьково», «Калинка», «Сомово Мебель», «Лидер», «Мебель Вита», Right Carpets, «Дом Света», Togas, «Мастер дом». Одну треть сдаваемых площадей в ТЦ занимают собственные ритейл-проекты группы. В торговом центре открылся продуктовый рынок «ФрешМаркет», ювелирный центр «ГолденМаркет», алкомаркет «Виноград» и парфюмернокосметический магазин Ma Belle.

Возобновились строительные ра - боты и в торговом центре «Шоколад», одном из самых крупных недостроенных объектов в столице, который простоял в замороженном состоянии более года, – снова под брендом «Рио». «Строительство данного объекта было заморожено еще до кризиса, – отмечает Кира Смирнова, директор по стратегическому развитию департамента консалтинга компании GVA Sawyer. – Владельцем комплекса значилось ООО «Реутовский торговый дом», 75% в котором было приобретено в 2007 году компанией «М.Капитал», управляющей недвижимостью «Седьмого континента». Сам «Седьмой континент» в 2009 году вышел из состава собственников объекта, продав свою долю ГК «Ташир» и заключив долгосрочный договор на аренду площадей в данном ТЦ под «Наш гипермаркет». Сейчас на площадке ведутся строительные работы. Концепция объекта в процессе существенно не изменилась».

Удачное местоположение комплекса («Рио» располагается на внешней стороне МКАД, вблизи автомобильной развязки, ведущей в город Реутов, а также вблизи трасс федерального значения – Нижегородского и Носовихинского шоссе) обеспечивает хороший трафик. Площадь ТРЦ составляет 175 тыс. кв. м. Кроме магазинов, в ТРЦ разместятся 10-зальный мультиплекс, боулинг, фитнес-клуб, детский развлекательный центр, кафе, рестораны, фуд-корт.

Похоже, скоро возобновятся работы и над замороженным 10 лет назад МФК «Царев сад», включающим в себя офисы и гостиницу. Предыстория его такова. В 1998 году фирма «Линн» («дочка» компании «Кейстоун» Геннадия Шульмана) начала строительство объекта, получив кредит Сбербанка на $150 млн. За три года была построена примерно четверть из запланированных 83 тыс. кв. м. Потом работы на объекте были прекращены в связи со смертью Г. Шульмана – компания перешла в руки ее гендиректора Елены Клименковой. Через некоторое время выяснилось, что большая часть кредита Сбербанка, предоставленного на строительство «Царева сада», оказалась на счетах офшорной компании Crill Anstant, принадлежавшей г-же Клименковой. В 2005 году Клименкова была приговорена к восьми годам лишения свободы, а «Царев сад» в счет погашения долгов перешел на баланс Сбербанка. В 2008 году комплекс за $125 млн приобрела компания «Авгур эстейт», однако руководство Сбербанка аннулировало сделку, посчитав ее невыгодной. Вскоре «Царев сад» отошел ООО «Сбербанк капитал», который планирует в течение пяти лет завершить проект.

В уходящем году было разморожено и несколько объектов в регионах. Например, в Новосибирске был достроен ТЦ «Алпи-Сити». Первоначально открытие ТЦ было запланировано на май 2006 года, дата несколько раз переносилась. В октябре 2008 года ТЦ был закрыт из-за высоких долгов владельцев по коммунальным платежам и финансовых проблем ритейлера. Новый собственник ТЦ – ЗПИФН «Коммерческая недвижимость», сформированный УК «Тройка Диалог» (приобрела данный объект в августе 2008 года), – провел реконцепцию объекта и, сменив название на ТЦ «Мозаика», в октябре 2009 года открыл торговый центр.

Через год после замораживания возобновлено строительство двух крупных объектов в Астрахани – ТРК «Алимпик» и гостиницы «Астраханская». Сейчас закончена укладка фундамента первого этажа торговоразвлекательного комплекса, подведены все необходимые коммуникации, сделана бетонная стяжка, проводятся отделочные работы. Объем инвестиций в первую очередь комплекса – 3 млрд рублей. Открытие ТРК «Алимпик» запланировано на июнь 2010 года. Объем инвестиций в проект составит $120 млн.

На 2010 год намечено и открытие после реконструкции старейшей городской гостиницы «Астраханская» 5* на 154 номера, расположенной в историческом центре города, в 100 м от реки Волга. Работы по реконструкции также недавно были возобновлены после остановки на год. После реконструкции инфраструктуру отеля составят ресторан на 112 мест с VIP-залом, бизнесцентр, бутики, парикмахерская, салон красоты, кафе на 30 мест. На сегодняшний день произведен комплекс реставрационно-восстановительных работ, включая усиление фундаментов, замену межэтажных деревянных перекрытий на монолитные железобетонные. Выполнены работы по реставрации фасадов здания с заменой окон. Завершено строительство мансардного этажа. Укомплектован номерной фонд, ведутся работы по монтажу внутренних инженерных систем.

В Краснодаре возобновлено строительство ТЦ OZ. Торговый центр общей площадью 107,6 тыс. кв. м расположится на участке площадью 37 га. Якорными арендаторами станут продуктовый гипермаркет, гипермаркет электроники и бытовой техники, гипермаркет детских товаров, гипермаркет DIY, развлекательный центр и мультиплекс. Развлекательная зона, помимо многозального современного мультиплекса, будет представлена боулингом, катком, детским развлекательным комплексом, кафе и ресторанами. «Девелоперу ТЦ OZ – AIM Property Development удалось возобновить работы по возведению объекта благодаря поддержке администрации города и Краснодарского края. Объект вошел в список приоритетных проектов, реализуемых в Краснодарском крае, которые были приостановлены из-за отсутствия финансирования, – говорит Кира Смирнова. – На текущий момент на площадке ведется активное строительство. Общий объем инвестиций в проект – около 300 млн евро, уже инвестировано около 5,8 млрд рублей».

Временные трудности

Помимо официально замороженных объектов на рынке было немало зданий, строительство которых официально не останавливалось, однако активных работ на площадке не велось. Часть из таких объектов сегодня также оживает и начинает строиться. В качестве примера можно привести МФК «Легенды Цветного». Спад активных работ на объекте наблюдался в I–II кварталах 2009 года. На тот момент было возведено 4 этажа МФК. В это время краны не работали, однако, как пояснили в компании, мелкие строительные работы велись.

«Активные работы по строительству «Легенды Цветного» были приостановлены в связи с необходимостью внесения изменений в проектную документацию, которых потребовало решение о присутствии в комплексе мирового гостиничного оператора и известной ресторанной сети, – говорит Динара Лизунова, руководитель службы по связям с общественностью Capital Group. – Весной все необходимые изменения в проект были внесены и активное строительство объекта восстановлено. На сегодняшний день монолитные работы по объекту практически завершены, ведется продажа жилых апартаментов, идут переговоры с рядом крупных арендаторов офисных пло щадей».

МФК «Легенда Цветного« (общая площадь – около 100 тыс. кв. м) состоит из трех башен переменной этажности. Первые семь этажей – бизнес-центр класса А, ресторан и торговые галереи, фитнес-центр; с 9-го по 15-й этаж – жилые элитные апартаменты. Проект спроектирован американским архитектурным бюро NBBJ. В подземной части комплекса расположен трехуровневый подземный паркинг на 594 машино-места. В комплексе предусмотрено более 30 лифтов, оптоволоконная связь, центральная система кондиционирования и вентиляции воздуха, индивидуальный тепловой пункт, встроенные трансформаторные, многоуровневая система безопасности и др.

Не останавливали полностью работу над своими объектами и в ГК «Эспро». «Ни один из наших объектов замороженным назвать нельзя. Безусловно, сроки ввода по многим проектам были скорректированы, – говорит Виталий Антонов, генеральный директор «Эспро Девелопмент». – Например, на период согласования кредитного договора по проекту офисноскладского комплекса «КулонЮгрос» возник временный разрыв в финансировании. Однако, поскольку проект обладает большим потенциалом, мы не стали полностью приостанавливать работы по нему. Благодаря такому решению и дополнительным усилиям в поиске финансирования мы смогли привлечь в проект 19,8 млн евро. Мы не стали переносить и сроки ввода объектов, реализация которых подходила к стадии завершения. В этом году, несмотря на трудности, нам удалось ввести в эксплуатацию индустриальный парк «Восточный» в городе Ногинске Московской области, офисно-складской комплекс «Кулон-Пулково» в СанктПетербурге, 4-ю очередь логистического парка «Истра» в городе Истре Московской обл. Сроки по остальным проектам также корректируются, но работа по ним не останавливается».

В конце прошлого года компания Rose Group (RGI International Limited) объявила о заморозке почти всех своих проектов. «В условиях мирового кредитного кризиса компания приняла решение сосредоточиться на реализации своего ключевого проекта Tsvetnoy Development и временно заморозить все остальные», – говорилось в сообщении компании.

В число замороженных помимо жилых проектов вошли офисный комплекс Media City на ВДНХ (86 тыс. кв. м) и многофункциональный комплекс в Хилковом переулке (32 тыс. кв. м). Работы над проектом Tsvetnoy Development не прекращались. Строительство торгового центра финансируется за счет кредитной линии Сбербанка РФ до 2012 года на $100 млн. Компания рассчитывает завершить проект в 2009 году. Tsvetnoy Project будет состоять из 11 уровней, включая четыре подземных. На первом подземном уровне планируется расположить торговые площади и паркинг на 400 машино-мест. Общая площадь комплекса составит около 38,7 тыс. кв. м.

«Активизировалось строительство МФК Imperia Tower (ММДЦ «Москва-Сити», девелопер MosCityGroup), – говорит Елена Просветова, ведущий экспертаналитик по маркетингу, департамент консалтинга компании GVA Sawyer. – Банк ВТБ выделил 4,5 млрд на достройку объекта».

Напомним, что это кредитное соглашение – не первый опыт сотрудничества MCG и ВТБ в рамках проекта Imperia Tower. Так, в декабре 2007-го и мае 2008 года девелопер получил от банка два транша общим объемом 2,12 млрд рублей. Срок этих кредитов также истекает в 2010 году. Правда, в MCG подчеркивают, что по условиям соглашения срок последнего кредита может быть продлен. Средства на Imperia Tower были предоставлены под залог имущественных прав – части площадей в самой башне. Их объем не раскрывается. На сегодняшний день в строительство Imperia Tower уже инвестировано 7,5 млрд рублей. Общая площадь объекта составит 293 тыс. кв. м, в том числе 76,7 тыс. кв. м офисов и 45 тыс. кв. м апартаментов. Официальный срок окончания строительства – апрель 2010 года.

Возвращение к жизни замороженных проектов, увы, пока не тенденция, а всего лишь исключение из правил. Реанимацией перспективных проектов занимаются либо новые хозяева, либо местные власти, включившие недостроенные здания в список приоритетных проектов. И те и другие руководствуются в своих действиях точным расчетом: когда рынок начнет расти, качественные проекты, расположенные в правильном месте, будут нарасхват.