Банковское финансирование: начало возрождения?

Мировой финансовый кризис ощутимо ударил по рынку коммерческой недвижимости. Девелоперы из некогда надежных и перспективных заемщиков превратились в проблемных должников, а сложности с погашением и реструктуризацией ранее выданных на амбициозные проекты кредитов – в головную боль для банков-кредиторов.

Но уже сейчас можно отметить тенденцию постепенного повышения доступности заемного финансирования внутри страны, выражающуюся в некоторой коррекции ставок в сторону их снижения до 11–14,5% (в начале прошлого года ставки не опускались ниже 17,5–18%), что в среднесрочной перспективе позволяет ожидать планомерного наращивания объемов кредитования коммерческой недвижимости. Предпосылок этому несколько.

Снижение уровня инфляции в прошедшем году, восстановление притока капитала в частный сектор, более низкий, чем ожидалось, дефицит государственного бюджета, рост цен на нефть – эти и другие внутренние и внешние факторы способствуют планомерной стабилизации российской экономики. Текущие положительные тенденции были отмечены ведущими международными рейтинговыми агентствами. Так, агентство Fitch улучшило прогноз рейтингов России с «негативного» до «стабильного», что отражает рост уверенности в экономической и финансовой стабильности страны. Долгосрочный суверенный рейтинг в национальной и иностранной валютах подтвержден на уровне ВВВ. S&P также приняло решение о пересмотре прогноза для России с «негативного» до «стабильного». Агентство ожидает, что в 2010–2012 годах российская экономика покажет умеренный темп роста в 3,5%. Аналитики Goldman Sachs Group Inc. отмечают успешную фискальную политику российского правительства, которая, по их оценкам, позволит к 2011 году сбалансировать государственный бюджет.

Ожидается, что положительные моменты в экономике впоследствии реанимируют и банковскую сферу, что должно выразиться в повышении доступности заемных финансовых средств. А это, в свою очередь, будет способствовать притоку инвестиций в коммерческую недвижимость, поскольку внутренняя норма доходности объекта всегда выше при доступности банковских кредитов.

Еще в конце 2009 года на российском финансовом рынке произошло знаковое событие: впервые за всю новейшую историю России значение ставки рефинансирования ЦБ достигло отметки ниже 10%. Тогда глава Банка России Сергей Игнатьев отметил, что «еще есть потенциал снижения ставки рефинансирования». Слова его вскоре были подтверждены реальными действиями Центробанка. С тех пор ставка снижалась еще трижды: 25 ноября – до 9%, 28 декабря – до 8,75%, 24 февраля – до 8,5%. А это позволит в будущем сохранить тенденцию снижения процентных ставок по кредитам в коммерческих банках.

Кроме того, Федеральным законом № 306-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество» в законодательство о залоге были внесены некоторые изменения, направленные на расширение правомочий кредиторов. С вступлением в силу указанного закона были значительно расширены возможности применения внесудебной процедуры обращения взыскания на заложенное (в том числе и недвижимое) имущество. Таким образом, банкам будет легче обеспечить надлежащее исполнение кредитных обязательств заемщиком.

Рынок финансирования коммерческой недвижимости демонстрирует сейчас очевидные признаки наметившегося оживления.

Нельзя не отметить, что финансирование девелоперских проектов в сегодняшних условиях скорее исключение, чем правило (в настоящий момент банки охотнее кредитуют строительство объектов, находящихся в высокой степени готовности). Но и здесь есть некоторое улучшение ситуации. Так, ВТБ заявил о своем намерении прокредитовать девелоперов на сумму 20 млрд рублей, около 30% из которых придется на сектор коммерческой недвижимости.

Собственники недвижимых активов в процессе привлечения кредитных ресурсов для обеспечения своей деятельности все чаще прибегают к рефинансированию готовых объектов недвижимости. Эта операция предполагает погашение ранее полученных кредитных ресурсов за счет привлечения нового займа на более выгодных условиях под залог уже завершенного объекта недвижимости. В качестве яркого примера подобных транзакций можно привести кредит на $150 млн, выданный Альфа-Банком компании Forum Properties под залог БЦ «Эрмитаж Плаза» (недавно кредит был реструктурирован – продлен на шесть лет со ставкой 11% годовых). Или, например, пролонгация для девелопера «Пересвет-групп» кредита на $90 млн до 2016 года. Объект – известный ТЦ «Гименей» на Большой Якиманке в Москве. Немаловажен тот факт, что банки рефинансируют прежде всего качественные объекты (с хорошим местоположением, грамотной концепцией и уже сформированным пулом арендаторов), то есть объекты, способные генерировать стабильную прибыль.

Сегодня крупные российские банки также готовы предложить игрокам рынка коммерческой недвижимости новый для России продукт – лизинг недвижимости («Сбербанк Лизинг», «ВТБ-Лизинг», лизинговая компания «Уралсиб»). Он может выступать и как способ финансирования сделок по приобретению коммерческой недвижимости, и как инструмент рефинансирования текущей деятельности (при использовании услуги возвратного лизинга недвижимости). Инструмент пока не получил широкого распространения в отечественной практике, но заслуживает внимания и изучения. Пожалуй, в качестве его основного преимущества следует отметить возможность применения ускоренной амортизации объекта собственности, что, в свою очередь, позволяет примерно на 2/3 сократить платежи по налогу на имущество. Кроме того, лизинговые платежи (в отличие, например, от тех же платежей по банковским кредитам) в полном объеме можно отнести на себестоимость, а значит – уменьшить размер налога на прибыль. Еще один важный момент – возможность снижения коммерческих рисков: недвижимое имущество, будучи собственностью лизингодателя (лизингополучатель при этом выступает как временный владелец и пользователь), не может быть объектом притязаний со стороны кредиторов.

Объемы финансирования коммерческой недвижимости росли в период 2002– 2008 годов, стремительно увеличиваясь год от года. Лидировали здесь иностранные банки (в числе наиболее заметных – EBRD, Eurohypo, Deustche Bank, Merrill Lynch, Raiffeisen Bank), годовые докризисные объемы кредитования которых составляли приблизительно $2 млрд. Европейские банки выделяли кредиты преимущественно под проекты МФК и ритейла в Москве и Санкт-Петербурге на следующих условиях: LIBOR + 250–300 базисных пунктов, 70–75% (LTV), амортизационный период 17–20 лет, срок кредита – 5–10 лет.

Финансирование российских банков в этот период было направлено на офисные и торговые помещения в Москве, СанктПетербурге и городах-миллионниках. Годовые объемы кредитования достигали примерно $1 млрд. В числе наиболее активных игроков рынка выступали Сбербанк, Внешторгбанк, Уралсиб, «Зенит», Альфа-Банк, Промсвязьбанк.

Помимо основной схемы кредитования до кризиса банки осуществляли сделки мезонинного финансирования, когда банк участвовал как акционер в строительстве объекта.

В 2009 году объемы кредитования коммерческой недвижимости существенно сократились. Однако крупные банки с государственным участием (Сбербанк, Внешторгбанк, Внешэкономбанк) и некоторые частные банки (например, АльфаБанк) сохраняли и сохраняют заметную активность. В числе наиболее примечательных сделок по привлечению кредита – открытие Сбербанком кредитной линии на $175 млн сроком на 4,5 года для строительства ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино», финансирование Сбербанком затрат по проекту строительства МФК на Новокуркинском шоссе, вл. 1 (сумма кредита составила $35 млн) и открытие кредитной линии ООО «Строительная компания "Бриз"» в размере $338 млн сроком на 7 лет для строительства ТРК «Галерея» в центре Санкт-Петербурга. Внешторгбанк профинансировал MosCitygroup, выделив 4,5 млрд рублей на достройку башни Imperia Tower на территории ММДЦ «Москва-Сити».

Европейские банки сейчас менее активны, однако в последнее время отмечается оживление со стороны иностранных игроков рынка финансирования. Так, в III квартале 2009 года Unicredit Bank Austria AG увеличил кредитную линию до $85 млн для завершения строительства логистического комплекса Trilogy Park Tomilino.

Существенным отличием рынка кредитования Европы от российского рынка заемного финансирования является стоимость привлечения капитала. Стоимость заемного капитала в западных странах на 400–600 базисных пунктов ниже, чем в России. Но не только «дешевые» деньги являются конкурентным преимуществом западных финансовых институтов, а еще и гибкая политика в разработке конкретного продукта для конкретного клиента.

В настоящее время ставка кредитования коммерческой недвижимости в России находится на уровне 11–14,5%. До кризиса ставки по кредитам российских банков составляли 9,5–10,5% для рефинансирования объектов завершенного строительства и 10,5–13% – для кредитования девелоперских проектов. Европейские банки выдавали кредиты под 6–8%.

В 2010 году российский рынок кредитования высококачественной коммерческой недвижимости начнет оживать, ставки будут постепенно снижаться, и в перспективе объемы финансирования начнут выходить на докризисный уровень, хотя в ближайшее время банки будут проявлять осторожность и избирательность при выборе объектов кредитования. Предпочтение будет отдаваться заемщикам с хорошей кредитной историей и репутацией на рынке.

В последнее время в попытке найти альтернативу банковским кредитам девелоперы все чаще обращались (или серьезно рассматривали такую возможность) к иным способам финансирования своей деятельности. А именно: к созданию закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости или использованию инструментов рынка долгового капитала (выпуск облигаций, кредитных нот – CLN). Однако, несмотря на внешнюю привлекательность, подобные действия таят в себе множество подводных камней и требуют для своей эффективной реализации определенного уровня профессионализма. В то же время традиционное банковское кредитование остается основным инструментом финансирования девелоперских проектов, так как позволяет в нужный момент времени и в полном объеме обеспечить их необходимыми ресурсами.

Девелоперы по-прежнему нуждаются в банковских кредитах, а банкиры все так же заинтересованы в сотрудничестве с крупными и хорошо зарекомендовавшими себя участниками рынка коммерческой недвижимости. Поиск оптимальной модели их взаимодействия – верный путь к взаимовыгодному сотрудничеству.