Доступность, которая в цене

Подъездные пути должны быть удобны вне зависимости от того, стоит ли бизнес-центр в центре города или на крупной трассе. А вот параметров этого самого «удобства» может быть несчетное множество.
Так, заместитель руководителя отдела Офисной недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Елена Алпатова первым делом упомянула прямой подъезд на машине к зданию: «Желательно больше одного! Если же это крупная трасса (проспект, МКАД, ТТК) - с нее весьма желателен еще и прямой съезд. Чтобы было удобно добираться в обе стороны, двигаясь из центра и в центр, чтобы были развороты в непосредственной близости от БЦ, чтобы не нужно было давать большой крюк при развороте…» «Не менее важны прямая видимость с трассы и возможность проезда к БЦ разными путями», – добавляет заместитель генерального директора LVN Development Кирилл Курочкин.
По мнению директора департамента продаж RIGroup Павла Казинцева, удобные подъездные пути – это прежде всего возможность выбора маршрута подъезда к БЦ: «Транспортная доступность может меняться каждый день: закрыли мост или дорогу на реконструкцию – и доступность изначально благополучного объекта стала резко отрицательной…»
«Идеальная подъездная дорога – это магистраль, – утверждает начальник отдела маркетинга KR Properties Антон Смирнов. – При этом если объект находится в городе, желательно, чтобы до ближайшей станции метрополитена пешком было 5–10 мин. В противном случае девелоперу или арендатору следует позаботиться о shuttle bus для подвоза сотрудников». «Хорошая пропускная способность прилегающих улиц позволит свести к минимуму неизбежные заторы в часы пик», – напоминает вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood Михаил Гец.
Таким образом, в отношении автомобилистов «хорошая доступность» офиса – понятие весьма относительное. И чем ближе к центру города, тем она больше теряет актуальность. В самом центре мегаполиса выезд из паркинга зачастую возможен только на какую-нибудь узкую улицу с множеством пробок. «При сравнении объектов между собой, но в условиях общей автотранспортной напряженности Москвы, доступность снижают расположенные в глубине застройки здания, улицы с односторонним движением, а также традиционные пробки», – комментирует заместитель руководителя департамента управления недвижимостью «МИАН-Девелопмент» Светлана Снитковская.
«Безусловно, на удобство подъезда влияет также загруженность той или иной магистрали, – уточняет генеральный директор «МИЭЛЬ – Коммерческая недвижимость» Андрей Бушин. – Конкретных разграничений в зависимости от местоположения комплекса нет, но в центре столицы критическое значение приобретает наличие свободных машино-мест». По мнению г-на Бушина, для московского бизнес-центра лучшее расположение – в относительной близости к таким магистралям, как Садовое и Третье транспортное кольцо, а также к Ленинскому, Кутузовскому, Ленинградскому проспектам и к проспекту Мира.

Простор для глаз и машин
Как правило, при проектировании паркинга и прилегающей территории девелоперам необходимо соблюсти требования по заданному классу офисных зданий, а также правила городских властей. Таким образом, прослеживается зависимость от месторасположения здания, а не от состава арендаторов.
«Здания, расположенные дальше от центра, должны иметь больший паркинг по сравнению с центральными, - рассказывает Елена Алпатова. - Например, объекты за МКАД - из примерного расчета 1 машиноместо на 40 кв. м площади БЦ. Вопрос о площади прилегающей территорией зачастую решают в зависимости от размера участка и, опять-таки, location. В центре девелоперы стараются построить на маленьком участке как можно больший объем арендуемых площадей. Дислокация на периферии подразумевает более просторную незастроенную территорию. Это непременное условие для бизнес-парков. К примеру, «Гринвуд» располагает территорией в 20 га».
«В мегаполисах все уже привыкли к тому, что мест на организованных парковках не хватает и цены на них «кусаются», – сетует Павел Казинцев. – Девелоперы в погоне за максимизацией площадей не соблюдают необходимых нормативов по обеспечению машино-местами, поэтому зачастую место на парковке офисного центра становится привилегией только руководящего состава».
Прямой зависимости между характеристиками компаний-арендаторов (вид деятельности, размер, происхождение и т. п.) и количеством личного автотранспорта, используемого их сотрудниками, нет. А посему, по мнению Кирилла Курочкина, на ранних этапах проекта целесообразно придерживаться норматива 1 машино-место на 50 кв. м площади БЦ. Впоследствии их можно изменить, заасфальтировав газон или озеленив парковку.
Последняя классификация офисных центров, разработанная Московским исследовательским форумом в конце прошлого года, задает следующие нормы обеспеченности объекта парковочными местами:

• внутри Садового кольца – не менее 1 машино-места на 100 кв. м арендуемой площади;
• между Садовым кольцом и ТТК – не менее 1/80;
• между ТТК и 10 км до МКАД – не менее 1/60;
• далее в сторону области – от 1/30–1/40.

И хотя для всех категорий этот параметр указан как факультативный, парковка в бизнес-центрах пользуется неизменным спросом вне зависимости от класса здания и состава арендаторов. «Чем выше норма паркинга, тем привлекательнее для арендатора объект, – комментирует Антон Смирнов. – Варьировать эти параметры в принципе можно – например, за счет автоматизированных или механических парковок. Но это достаточно существенные затраты…»
Исходя из местоположения, класса, офисной площади здания и типа паркинга можно приблизительно посчитать оптимальный размер и вместительность парковки. На одно машино-место в среднем отводится 8 кв. м. При этом вид паркинга может быть любым – от наземного многоярусного до «каруселей-шашечек» (подземного механизированного). «Но если учитывать вспомогательные площади (въезды-выезды, развязки), то для различных видов паркинга данный показатель начинает сильно варьироваться: так, для простой наземной парковки на одно машино-место уже приходится отводить 20–25 кв. м, на подземной и наземной многоярусной – порядка 35 кв. м», – отмечает г-н Гец.
«Подавляющее большинство компаний, арендующих помещения, стремятся обеспечить гарантированной парковкой хотя бы своих топ-менеджеров, – говорит Светлана Снитковская. – Простейший расчет показывает, что, например, на 1000-метровый офис приходится всего 12–13 машино-мест: это едва покрывает потребности арендатора, и в 99% случаев он обращается за дополнительными местами. И исправить ситуацию при тотальной нехватке парковки в готовом здании довольно трудно. Нужно либо строить вторую и последующую очереди комплекса с расширенной зоной паркинга, либо искать таковую в пределах пешеходной доступности от здания. В первом случае девелопер все просчитывает заранее, и первоначальные трудности расцениваются всеми, в том числе и арендаторами, как временные. Во втором – ему просто очень везет…» «На 11 этажей офисного пространства в БЦ «Дружба» на проспекте Вернадского предусмотрено небольшое количество подземных парковок (преимущественно для топ-менеджмента). Вблизи же машины паркуются в два ряда, и проехать в этой части улицы практически невозможно», – комментирует руководитель департамента коммерческой недвижимости DeltaRealty Елена Жильская.
По словам Андрея Бушина, на практике загрузка парковки зависит от количества арендаторов в бизнес-центре: «Компания, арендующая 400 «квадратов», вряд ли будет оплачивать 8 машино-мест. Скорее она ограничится двумя-тремя, для руководителей. С другой стороны, две компании, каждая из которых арендует по 200 кв. м, уже будут оплачивать 4–5 машино-мест. Сами же сотрудники пока не готовы ежемесячно отдавать $300 за машино-место».

Не построишь – не подъедешь…
Помимо объективных транспортных проблем, рожденных местоположением офисного здания, ситуация нередко осложняется ошибками концептуального и проектного характера при размещении наземной парковки и въезда/выезда из подземного паркинга. «Наиболее распространенные из них – это пересечение потоков, как автомобильных, так и пешеходных, а также неудобные развязки (острые углы поворотов, узкие проезды и т. п.)», – отмечает Светлана Снитковская. По мнению Павла Казинцева, в основном возникают сложности с логистикой на прилегающей территории – это плохо продуманные пандусы, заезды и выезды для подземных парковок, узкие коридоры, отсутствие полос разгона при выезде на трассу, плохая работа эксплуатирующих компаний для наземных парковок…
Многие из этих проблем собственники стараются решить совместно с муниципалитетами и ГИБДД, расширяя дороги, организуя дополнительные подъезды или развороты. «Нередко также выделяют площади под парковку на прилегающей территории – хотя бы для посетителей. Так, в БЦ «Дукат» можно заранее заказать пропуск на машину для своего гостя, и его припаркуют у здания на несколько часов», – добавляет Елена Алпатова. «При наличии подземного паркинга для сотрудников въезд в него следует разместить в стороне от центрального входа, чтобы не затруднять доступ гостей в офисный центр, – рекомендует Андрей Бушин. – Необходимо, чтобы прилегающая территория позволяла и организацию наземной гостевой парковки. Вместимость оной должна достигать 5% от общего количества машино-мест в бизнес-центре. Ее следует обустраивать около входа, отдельно от автостоянки арендаторов».
Но с центральными объектами часто бывает и так, что вроде бы девелопер все придумал и продумал, а к зданию все равно не подъедешь. Виной тому возникновение стихийных парковок, мешающих общему трафику. Именно поэтому с точки зрения транспортной доступности для строительства офисов сегодня наиболее перспективны направления по основным магистралям и кольцам города.
В качестве альтернативы девелопмента на проблемных транспортных развязках Антон Смирнов, в свою очередь, предлагает строить бизнес-центры в секторе от ТТК до МКАД по наименее загруженным магистралям и в ближайшем Подмосковье. «Сейчас активно развивается направление Ленинградского шоссе, и многие арендаторы отмечают, что движение против основного транспортного потока из центра утром и в центр вечером, значительно облегчает им жизнь, - подтверждает Елена Алпатова. - Следующими активными направлениями уже становятся Кутузовский проспект и Минское шоссе, Ленинский проспект и Киевское шоссе, Краснопресненский проспект…». По мнению Андрея Бушина, для строительства офисов наиболее интересным является юго-западное направление столицы: «Профсоюзная улица, Ленинский и проспект Вернадского обеспечивают относительно легкую транспортную доступность за счет взаимного дублирования. Еще одной привлекательной трассой для возведения офисного комплекса выступает строящийся Краснопресненский проспект. Можно также предположить ин терес к некоторым участкам Третьего и Четвертого транспортных колец».
Резюмируем: если девелопер предусматривает подъезды и выезды к своему московскому БЦ только с одной стороны, впоследствии он столкнется с серьезными проблемами… «Именно поэтому многофункциональный комплекс «Милан» на Каширке имеет удобные заезды как непосредственно с Каширского шоссе, так и с пересекающей его Шипиловской улицы. При этом въезд в подземный паркинг и офисную часть осуществляется с Шипиловской улицы, а подъезд к главному входу гостиницы – с Каширского шоссе», – комментирует Андрей Бушин. Несмотря на это Кирилл Курочкин склонен привязывать рассматриваемый фактор к размерам возводимого БЦ: «Объект объемом более 60 тыс. кв. м парализует движение любой, даже широкой магистрали, тогда как БЦ до 20 тыс. кв. м не вызывает таких трудностей».

Здание – сегодня, дорога – в будущем?
Поскольку спрос на офисные помещения у нас сейчас значительно превышает предложение, не самые удобные транспортные пути пока не сильно мешают качественным бизнес-центрам. Как правило, сегодня у арендаторов нет возможности выбирать между двумя аналогичными объектами офисной недвижимости, ориентируясь на состояние подъездных путей.
В будущем, когда ситуация изменится, при наличии двух одинаковых проектов одинакового качества, арендаторы конечно же будет обращать внимание на удобство подъезда. Поэтому собственникам стоит задумываться заранее при планировании проекта о том, как арендаторы будут до него добираться. «К примеру, собственник Бизнес-парка «Химки» предусматривает несколько съездов с Ленинградского шоссе на свою территорию, а также двустороннее движение по существующей эстакаде в районе МЕГА Химки, - комментирует Елена Алпатова. - БЦ «Кантри Парк» также будет иметь прямой заезд с МКАД».
«На наш взгляд, проблемы с подъездными путями могут возникнуть со временем в Московском Сити и у новых объектов, расположенных в районе метро «Бауманская» и далее к МКАД», – говорит Павел Казинцев. «К таким примерам можно отнести многие офисные здания, расположенные в пределах Бульварного кольца, – комментирует Светлана Снитковская. – Однако близость к Кремлю с лихвой компенсирует как этот недостаток, так и проблемы с машино-местами, восполнить нехватку которых – задача почти неразрешимая. С одной стороны, всегда существуют физические ограничения (отсутствие свободной площадки, невозможность разработки подземного пространства), с другой – дополнительные финансовые вложения, которые сами по себе неокупаемы». «Еще одним примером объекта с проблемными подъездными путями выступает «Галерея «Актер» в центре столицы», – отмечает Андрей Бушин.
В свою очередь, Кирилл Курочкин пророчит проблемы с подъездами всем крупным БЦ и бизнес-паркам: «…Основной причиной станет необходимость прибывать на работу с 8 до 10 утра для основной массы сотрудников. Рассмотрим такой пример: БЦ площадью 100 тыс. «квадратов»; из расчета 15 кв. м на человека выходит 6670 человек; допустим, 4000 из них (60%) приедут общественным транспортом; но 2670 автомобилей должны прибыть в том самом двухчасовом промежутке, а ведь уезжать с работы сотрудники будут тоже одновременно! Но если при дефиците качественных офисов существующие условия обеспечения машино-местами воспринимаются как данность, то в дальнейшем, с увеличением предложения, требования к качеству парковки будут выше…»
Некоторые проекты с плохими подъездами, возможно, могли бы улучшить специальные консультанты по логистике. Правда, отечественные девелоперы пока относятся к их услугам скорее как к модному нововведению, чем к реальной необходимости.
«Как правило, подъездные пути в районе строительства БЦ уже существуют. Консультанты не смогут изменить существующую ситуацию или сообщить что-то принципиально новое в вопросе организации движения транспорта. Поэтому услугами консультантов по логистике мы не пользовались, – говорит Кирилл Курочкин. – Наш БЦ на ул. Вавилова, 24, имеет 2-уровневую подземную парковку, стоянку во дворе БЦ, максимально удовлетворяя потребности сотрудников в машино-местах. Несколько путей подъезда облегчают доступ автомобилистам. Да и метро недалеко…». «Один из наших проектов, многофункциональный комплекс «Парк Сити» на набережной Тараса Шевченко, пользуется услугами транспортных консультантов - для создания наилучшей транспортной ситуации на территории своего комплекса. Девелопер проекта, компания «Парк Сити», осознает необходимость привлечения профессиональных консультантов для построения качественного и конкурентоспособного проекта», - возражает Елена Алпатова.
Объекты RIGroup располагаются в основном за пределами Москвы, в городах, в которых на данный момент нет тяжелой транспортной ситуации. «На территории своих офисных центров мы предусматриваем необходимое количество парковочных мест, удобные въезды и выезды, а также заезды в подземные парковки, четко продумываем логистику на площадках, – рассказывает Павел Казинцев. – Очень часто в решении таких проблем бывает полезен наш зарубежный опыт девелопмента вкупе с консультациями ведущих экспертов рынка коммерческой недвижимости. Кроме того, мы тщательно изучаем опыт наших конкурентов и стараемся не повторять их ошибки».
В KR Properties тоже не слишком жалуют узкопрофильных консультантов. «Если рассматривать наш БЦ «Красная Роза», то у него исторически удобное местоположение: рядом ТТК и Садовое кольцо, и если правильно организовать паркинг (например, с привлечением ГИБДД) на улицах Тимура Фрунзе и Льва Толстого, то движение будет практически без затруднений, – поясняет Антон Смирнов. – Развороты есть как на Садовом, так и на Фрунзенской и Саввинской набережных. До ТТК – 5 минут, до МКАД – 15–20. До метро 5 минут пешком…» При этом территория бизнес-квартала «Красная Роза» только формируется. На ней ведется масштабное строительство, и, конечно, проблемы с парковками избежать не удалось. «Тем не менее, количество машиномест в бизнес-центре полностью соответствует нормам (1 м/м на 100 кв. м площади), - продолжает г-н Смирнов. - На прилегающих к кварталу улицах достаточно места для цивилизованного паркинга, в то же время в окружении предостаточно офисных центров, да и просто офисов и жилых домов, не имеющих собственного паркинга. Несмотря на это, в утренние часы припарковаться на улицах Льва Толстого или Тимура Фрунзе проблемы не составляет. В связи с этим многие компании переходят на более удобный для сотрудников график работы…»
«МИАН-Девелопмент» постарался максимально скорректировать непростую дорожную ситуацию вокруг своего БЦ «Северное Сияние». «Нам повезло: буквально за несколько месяцев до сдачи объекта были завершены и открыты два тоннеля на ТТК – под Ленинградским проспектом и Шереметьевской улицей, что значительно разгрузило этот участок, славившийся своей вечной пробкой, – говорит г-жа Снитковская. – Кроме этого благодаря нашим усилиям открылось сквозное движение по ул. Правды, что сделало возможным подъезд к зданию непосредственно с Ленинградского проспекта, минуя ТТК. В условиях достаточно узкой ул. Правды (по 2 полосы в каждую сторону, одна из которых занята припаркованными машинами) мы организовали одностороннее круговое движение вокруг БЦ, а также повороты от него в обе стороны – в сторону ТТК и в противоположную. При этом автомобильные и пешеходные потоки практически не пересекаются».