Это касается не только сокращения объемов рынка и падения спроса на выполнение заказов архитектурными мастерскими. Обеспокоенность вызывают и условия взаимодействия с заказчиками – с точки зрения хотя бы сохранения качественного уровня проектирования, не говоря уже о повышении профессиональных стандартов работы архитекторов. Более того, руководитель архитектурной мастерской «Студия 44» Никита Явейн полагает: «В целом ситуация с уровнем проектирования сейчас резко ухудшилась по сравнению с тем, что мы имели 4–5 лет назад».

Сегментированный обвал

На рынке Петербурга, по оценкам экспертов, присутствует около 300 архитектурно-проектных организаций. В частности, 124 структуры входят в самую крупную саморегулируемую организацию региона – Гильдию архитекторов и инженеров Петербурга. Членские взносы и плату за допуски, как отмечают участники рынка, исправно вносят почти все компании, но далеко не все они ведут активную деятельность. «В футбол играют очень многие, пытаясь гонять мяч, но трудно сказать, сколько среди них серьезных игроков, – отмечает Евгений Герасимов, генеральный директор архитектурной мастерской «Евгений Герасимов и партнеры». – Проектированием тоже все пытаются заниматься. Однако существуют компании, в которых работает по три специалиста, а есть архитектурные бюро, как наше, где трудится 80 человек. Правильнее говорить о наличии различных лиг на рынке архитектурного проектирования». К «лиге» ведущих архитектурно-проектных организаций, являющихся на сегодня реальными игроками на рынке, эксперты относят всего около десяти крупных архитектурных мастерских.

Формирование в городе рынка архитектурного проектирования, по словам Никиты Явейна, происходило в весьма уникальной для страны ситуации. В Петербурге полностью распалась система проектных организаций, существовавшая до перестройки, и рынок складывался на основе бывших архитектурных институтов, которые акционировались, и частных мастерских, создававшихся отдельными архитекторами с нуля. Рынок, появившийся в начале 2000-х годов, г-н Явейн считает «почти идеальным»: «Сложилась целая система архитектурных мастерских – разной величины и качества выполняемых работ, из которых почти каждая в той или иной мере специализировалась на каких-то сегментах проектирования. Сформировались определенные критерии качества, одни организации стали более дорогими и престижными, другие перешли в сегмент типового жилья, где тоже наблюдалась высокая конкуренция».

Спрос на архитектурное проектирование за время кризиса упал существенно, коррелируя с общим спадом на рынке недвижимости. «Обвал оказался очень серьезным, хотя у всех дела обстоят по-разному, – констатирует руководитель архитектурной мастерской «Союз-55», экс-председатель Комитета по градостроительству и архитектуре и бывший же главный архитектор города Александр Викторов. – Объем заказов снизился у архитектурных мастерских в 2, 3, 4 раза...

До кризиса проектные организации чувствовали себя вполне спокойно, имея в плане экономики некоторые жировые запасы. А теперь приходится ежемесячно думать, чем заплатить зарплату». Директор архитектурной мастерской Intercolumnium Евгений Подгорнов отмечает: «Безусловно, кризис серьезно ударил, и многие организации оказались на грани выживания. Кто ориентировался на одного заказчика – закрылся, более-менее выживать удавалось тем компаниям, у которых до кризиса был пул разнообразных клиентов». По оценкам Никиты Явейна, объем рынка «съежился» как минимум в два раза.

Естественно, в структуре массовых заказов в наибольшей степени «просел» сегмент проектирования объектов коммерческой недвижимости. «Основной тенденцией стала фактически приостановка деятельности отечественного заказчика, который обеспечивал средний уровень заказов, – говорит Михаил Мамошин, руководитель ООО «Архитектурная мастерская Мамошина». – Что же касается видов проектирования, то продолжались работы по жилью экономкласса, никогда не останавливалось элитное жилье. Завидное постоянство проявил отельный бизнес. Эта ниша узкая, но относительно стабильная. Не коснулся кризис и сегмента частного жилья». Даже крупные мастерские, которые и в кризис продолжали работу и получали отдельные заказы, испытали спад в текущей загрузке. «В сельском хозяйстве весь цикл, условно говоря, от посадки до сбора урожая и его переработки занимает год, а в архитектурном проектировании – обычно три года, – размышляет г-н Мамошин. – Год уходит на предпроектные проработки, год – на проектирование, затем начинается строительство и одновременно выпускается рабочая документация. За два прошедших года проекты, к работе над которыми мы приступили накануне или уже в начале кризиса, приблизились к финишной стадии, а новые заказы только начинают появляться. Здоровая экономическая фаза, когда спокойно ведется рабочее проектирование, оказалась выбита – в кризис почти никто не строил».

Конкурентный сдвиг

Резкое сокращение объема заказов на проектирование привело к появлению новых тенденций, связанных с конкуренцией на рынке. В сегменте жилья экономкласса, который первым начал оживать, развернулся беспрецедентный демпинг. «Появилась система мастерских, которые стали жестко демпинговать, сбрасывая цены в 3–4 раза, – говорит г-н Явейн. – Об архитектуре фактически забыли и заказчики, и эти дешевые мастерские, в итоге проектируемое в такой ситуации жилье стало реально типовым». Г-н Мамошин отмечает, что на рынке есть немало демпингующих компаний, занижающих в дватри раза и так откорректированные кризисом цены: «Это нездоровая ситуация, поскольку дешево спроектированный объект не может быть качественным. Хотя появившаяся возможность для такого демпинга – это отчасти шанс для молодежи что-то сделать...»

Одновременно на рынке активизировались проектные подразделения крупных строительно-девелоперских компаний. По оценкам г-на Явейна, сейчас 50–70% рынка проектирования приходится на эти «конторки при холдингах», которые, лишившись прежнего объема гарантированной работы, занялись также проектированием непрофильных для себя объектов по весьма низким ценам. «Одной из отрицательных тенденций, обозначившихся еще до кризиса, стало создание большинством холдингов проектных подразделений, – отмечает г-н Явейн. – Привлекала и возможность сэкономить на проектировании, и то, что эти «ручные», управляемые структуры легко шли на поводу у строителей, соглашаясь на нарушения законодательства, поскольку сами они ни за что не отвечали, – задачей холдинга было замять проблему или протащить какое-то решение. Работающие в этой системе архитекторы оказывались просто винтиками. Но если сначала подобная практика проектирования касалась в основном типового жилья, то затем она полезла в центр города. Случай с «Монбланом» – характерный образец». Многие архитекторы крайне негативно оценивают деятельность «карманных» проектировщиков. «Наличие в компаниях своих проектных групп – это нонсенс, так не должно быть, – убежден руководитель архитектурного бюро «Литейная часть – 91» Рафаэль Даянов. – Если объекты строятся «хозяйственным способом», то страдает качество. Каким образом архитектор может осуществлять авторский надзор за строительством, если он сам оказывается в системе заказчика?!» Другой негативной тенденцией, стимулированной кризисом и стремлением заказчиков к удешевлению процесса, на взгляд Никиты Явейна, стало разделение на «проектантов» и «согласователей»: «Одни задешево проектируют, не думая, как их работа пройдет экспертизу, а другие – согласовывают во всех инстанциях все, что им дадут. В этой ситуации вопрос об имени вообще не стоит – происходит какое-то обезличивание всего процесса». Другой формой разделения функций, также способствующей снижению качества архитектурного проектирования, стало, по мнению экспертов, появление целого сегмента архитектурных мастерских, специализирующихся исключительно на адаптировании проектов, выполненных западными проектировщиками, по сути, ни за что не отвечающими.

Цена выживания

Главной особенностью подходов заказчиков к взаимодействию с архитектурно-проектными организациями в ситуации кризиса архитекторы называют желание максимально «отжать» стоимость заказов. «На первом месте у девелоперов деньги, на втором и третьем – тоже деньги!» – с сарказмом отмечает г-н Даянов. «Да, кое-что в поведении заказчиков, к сожалению, изменилось – они безапелляционно требуют понижения цены, нереальных сроков и прочего», – добавляет г-н Явейн. Распространенной проблемой оказываются неплатежи за выполненные работы – с этим столкнулись почти все опрошенные руководители архитектурных мастерских. «Многие заказчики перепродали проекты или объекты незавершенного строительства с долгами перед проектными организациями, причем зачастую даже не сказав об этом новым собственникам, – сетует г-н Викторов. – Теперь приходится договариваться, как жить дальше. Покупатель не всегда желает строить то, что начинал делать предыдущий владелец. В частности, у нас возникла ситуация, когда новый собственник говорит, что и он готов с нами работать, но уже по новому проекту». Наконец, в некоторых ситуациях со стороны представителей частных заказчиков стали ужесточаться условия по «откатам».

По оценкам участников рынка, расценки на проектные работы снизились в полтора-два раза. В большей степени подешевело проектирование типового жилья. Как отмечают архитекторы, в последнее время в основе ценообразования лежит стоимость 1 кв. м проектируемых площадей, с поправкой на конструктивную, технологическую сложность будущих объектов и их инфраструктуру (к примеру, проектирование гостиниц ценится дороже, чем жилья). «В западной практике стоимость архитектурного проектирования составляет обычно около 10–12% от стоимости строительства, – говорит г-н Подгорнов. – А у нас я не встречал случаев, чтобы цена проектирования превышала 5%, а сейчас она находится на уровне 2–3%». При этом, подчеркивает г-н Викторов, требовательность заказчиков не снижается вместе с ценами: «Заказчики порой приводят различные цифры, пытаясь доказать, что на Западе, мол, архитекторам платят меньше, чем в России. Но они забывают, что западным архитекторам платят только за стадию «проект», рабочая же документация делается непосредственно подрядчиком. Мы же традиционно должны проектировать все». Так, стоимость проектирования такого непростого объекта, как яхт-клуб в многофункциональном комплексе рядом с парком 300-летия Санкт-Петербурга, составляет 3,4%. «Мы считаем, что это очень дешево, возни же будет – мама не горюй!» – конкретизирует г-н Викторов. «В кризис застройщики и девелоперы стали считать, что архитекторы ради выживания будут работать за любые деньги, – отмечает г-н Герасимов. – Платить много денег они не готовы и пока не собираются – платят ровно столько, чтобы архитектор согласился. Часто встречается такой подход: не важно, какой будет работать архитектор, главное – цена. Хотя, конечно, некоторые заказчики оказываются более разборчивыми и понимают, что проект – всему голова и что архитектор создает им дополнительную прибавочную стоимость».

Что же касается подходов заказчиков к процедурам выбора архитекторов, то каких-то принципиальных изменений не происходит. Проведение полноценных архитектурных конкурсов по-прежнему относится к эксклюзивным акциям при осуществлении главным образом особо масштабных проектов, поддерживаемых городскими властями («Набережная Европы», «Невская ратуша», реконструкция аэропорта «Пулково», строительство зоопарка в Юнтолово и т. п.).

По наблюдениям участников рынка, наиболее распространенный механизм – личные связи заказчика и архитектора, наличие в прошлом успешного опыта сотрудничества.

Призраки качества

Вопросы архитектурного качества, требующего адекватной оплаты, по признанию архитекторов, для большинства заказчиков в кризис отошли на второй план.

«Сегодня главная цель, к которой все стремятся, – минимизация цены строительства и решение вопросов согласований», – поясняет Никита Явейн.

Проблему грамотности заказчиков архитекторы считают одной из принципиальных, влияющих, соответственно, и на стиль взаимодействия с архитектурно-проектными организациями. Зачастую весьма сильной оказывается иллюзия, что можно сэкономить средства, выбирая более дешевый проект. В свою очередь, архитекторы задействуют аргументы, что качественный проект обеспечивает более высокую ликвидность будущего объекта недвижимости и более низкую себестоимость строительства. «Заказчикам приходится объяснять, что качественно выполненный проект и увеличение стоимости проектирования – это не потеря средств, а эффективное использование скрытых резервов, – рассуждает Евгений Подгорнов. – Подчас заказчики, наняв проектировщика подешевле, каким-то образом получившего в СРО допуск, вынуждены снова терять время и деньги, обращаясь к профессиональным архитекторам для доведения проекта до ума». Но случается, что намерение нанять сомнительную демпингующую «контору» используется как технология давления на реальные проектные организации, чтобы понизить стоимость заказа.

Оптимистичный симптом – наблюдающееся, по мнению ряда архитекторов, оздоравливающее влияние кризиса на некоторых заказчиков. Это выражается в стремлении к реализму и эффективности проектных решений. Г-н Мамошин отмечает, что заказчики стали делать практические выводы из того, что теперь невозможен экстенсивный способ развития бизнеса, когда рынок «съедал» всю возводимую для продажи и аренды недвижимость: «Появилось понимание, что сейчас нужно делать вещи, эффективные по природе бизнеса, – только то, что адекватно по затратам и функциям. Заказчики стали ответственнее и требовательнее подходить к вопросам проектирования. Мы видим здоровый прагматизм. Теперь четче формулируется техзадание на проектирование и прописываются технологии, чтобы не было никаких лишних фокусов, эпатажных вещей, элементов случайности». Позитивные изменения в менталитете девелоперов констатирует и Рафаэль Даянов: «Стало больше реализма, и мы начинаем уходить с заоблачных высот. Нет больше бредовых проектов – условно говоря, семь этажей вниз, 100 метров вверх! Важно, что изменения касаются и стилистической направленности архитектуры. Так, до многих дошло, что стекло – это неэкономично, неэффективно, возникает много вопросов, связанных с технологиями, эксплуатацией».

Осознанное стремление к созданию качественной среды на территории застройки, как отмечает г-н Викторов, стало чаще наблюдаться в подходах заказчиков: «Появляются клиенты, которые не гонятся за квадратными метрами, – пока это касается жилого сегмента. У нас есть несколько примеров, когда заказчики говорят: не нужно выжимать из участка площади, пусть в доме будет не 50 квартир, а 30, но зато останется больше места для озеленения, детской площадки, паркинга, вместо высотных монстров хотим построить комфортное жилье высотой до четырех метров».

В разговорном формате?

Архитекторы сдержанно оценивают сегодняшнюю активность на рынке – большинство из них пока не видят увеличения количества реальных заказов. Признаки активизации если и наблюдаются, то в основном в склонности заказчиков активнее общаться с архитекторами. «Оживления практически нет, контактов стало больше, а толку столько же, – констатирует г-н Явейн. – Помимо сектора дешевого жилья, новые проекты почти нигде не появляются». На взгляд Александра Викторова, в отношении новых проектов во всех сегментах ситуация одинаковая: «Активность выражается больше в разговорах. Приходят, беседуют, консультируются, а затем куда-то надолго пропадают... А когда изредка возникают предложения, то заказчики руководствуются такой логикой: сделайте эскиз, если нам понравится, то заключим договор. Мы рисуем целый месяц, а заказчики осторожничают за наш счет».

Тем не менее Евгений Герасимов отмечает некоторый рост спроса: «Этот год, по сравнению с совсем провальным 2009-м, лучше, пошло оживление. Есть ощущение активизации заказчиков: некоторые из них размораживают свои прежние идеи, перепрофилируют проекты. Наша главная ниша – элитное жилье, но в этом сегменте не было перепрофилирования, а некоторые офисные проекты – существенно пересматриваются». В частности, мастерская занимается корректировкой концепций таких масштабных проектов, как развитие территории «Московская-Товарная» (инвестор – «Росрегионпроект»), выставочный комплекс «ЭкспоФорум» («Газпром»), многофункциональный комплекс «Электрик Сити» (Группа ЛСР). На взгляд г-на Герасимова, некоторый интерес возобновляется к гостиничным проектам. «В гостиничном секторе ситуация чуть поживее – несколько завядших проектов стали реанимироваться», – подтверждает г-н Явейн. Михаил Мамошин отмечает: «Мне кажется, сегодня приоритетны проекты элитного жилья и гостиниц. Возможно, я бы с удовольствием занимался госзаказами, но закон № 94-ФЗ создает слишком много проблем для нормальной работы». Наиболее востребованными в ближайшей перспективе г-н Даянов считает все проекты, связанные с жильем, – в том числе гостиницы, доходные дома, апарт-отели.

Дальнейшее увеличение количества заказов на переоценку и реконцепцию старых проектов видит г-н Подгорнов: «Заказчики хотят понять, что делать с имеющейся у них землей, у некоторых истекают сроки инвестдоговоров и нужно предпринимать какие-то шаги. Для многих заказчиков важно, как картиночно будет выглядеть объект, и мы определяем возможный архитектурный облик. Но дальше – нет никакой уверенности, что проект будет двигаться». Впрочем, корпорация PMI продолжает реализовывать крупный проект многофункционального комплекса на Васильевском острове, хотя предполагавшаяся гостиница трансформируется в апартаменты для сдачи на длительный срок. Реанимируется проект развлекательного комплекса с аквапарком площадью 180 тыс. кв. м рядом с парком 300-летия, по словам г-на Подгорного, «это уникальное сооружение с самым большим в Европе деревянным куполом диаметром 90 метров».

Пространственное расширение В последнее время наметилась тенденция к увеличению в структуре заказов доли клиентов из других регионов и стран. Архитектурнопроектные организации стали активнее браться за работу в различных регионах России, хотя, как подчеркивает Рафаэль Даянов, «везде есть свой рынок и петербургские архитекторы оказываются востребованными в основном в коммерческих, небанальных проектах, где важен особый опыт». Г-н Явейн отмечает заметное увеличение доли московских заказчиков, зарубежные же заказы остаются единичными: «Тем не менее у нас достаточно много зарубежных заказов и заказов в других регионах». «Студия 44» проектирует, в частности, Олимпийский вокзал в Сочи, Дворец школьников в Астане, театрально-развлекательно-жилой комплекс в Лондоне.

Взаимодействие с зарубежными заказчиками и архитекторами, по мнению г-на Мамошина, приобретает новые черты. «В Петербург стали приходить европейские инвесторы среднего уровня, очень по-деловому, без помпы организующие все процессы, – рассказывает он. – Они приходят со своей зарубежной проектной компанией, поскольку для них это обязательное условие для кредитования. Новым оказывается то, что они ориентированы на здоровое партнерство с нашими архитекторами, а не на формат простого адаптерства. Сейчас мы по ряду проектов начинаем работать в режиме полноценного партнерства – 50 на 50. До кризиса западный бизнес приходил обычно со знаковым архитектором, которому нужна была только какая-то адаптирующая компания».

Однако неизвестно, превратится ли появление первых таких проектов в реальную тенденцию. Пока на рынке имеется лишь один устойчивый тандем петербургского и зарубежного архитектурных бюро – Евгения Герасимова и Сергея Чобана (и то с поправкой на петербургское происхождение г-на Чобана, создавшего в Германии компанию, которая успешно «раскрутилась» в Западной Европе, а затем вышла на рынки Москвы и Петербурга). Многие петербургские архитекторы и до кризиса не видели реальной конкуренции со стороны зарубежных коллег. А сейчас тем более не верят в появление скольконибудь значительного объема проектов иностранных инвесторов, где местные архитекторы могут быть востребованы в какой-то иной роли, чем адаптеры. В стремлении же некоторых городских девелоперов привлекать известных западных архитекторов (их имена можно пересчитать по пальцам одной руки) усматривается прежде всего маркетинговый шаг – повысить привлекательность недвижимости за счет имиджевой эксклюзивности проекта. При таком подходе заказчика не получается реальной конкуренции с петербургским архитекторами. Тем более что, несмотря на всю ревность отношения к западным коллегам, в Петербурге еще очень немногие архитекторы способны претендовать на полноценную, в рыночном понимании, «брендовость».

Спецвыпуск