Банки недвижимость не бросают

С января 2012 года банкам придется формировать на балансе резервы по недвижимости и земле, а также по вложениям в ПИФы. ЦБ РФ подготовил проект указания, по которому под непрофильные активы, находящиеся на балансе более года, нужно будет резервировать не менее 10% стоимости актива, более двух лет – не менее 20%, более четырех лет – не менее 50%, более пяти лет – не менее 75%. Прогрессивное резервирование (привязка к времени нахождения на балансе), по словам финансистов, должно способствовать тому, чтобы банки наконец начали избавляться от неденежных инструментов.
Отметим, что непрофильные активы и так сокращаются: по данным ЦБ на начало этого года, объем непрофильных активов российских банков составляет около 700 млрд рублей, тогда как в мае 2010 года ЦБ оценивал объем непрофильных активов в 2 трлн рублей.
Как отмечает независимый банковский аналитик Василий Илькаев, нахождение земли и зданий на балансе банков невыгодно ЦБ, так как смешение финансовой и товарно-коммерческой деятельности существенно усиливает риски банковской сферы. Актуальность решения ЦБ заняться непрофильными активами именно сейчас связана с тем, что кризисный период перераспределения собственности завершился. В период кризиса банки были центром распределения ликвидности. «Сейчас с этой задачей банковская отрасль уже справилась, поэтому новая мера Центробанка – шаг в сторону оздоровления рынка кредитных институтов в России», – считает г-н Илькаев.
До последнего времени банки пытались решать проблему залоговых активов, полученных в период кризиса, путем оперативной деятельности в непрофильной для себя отрасли. Они достраивали объекты жилой недвижимости с последующей продажей в них квартир, сдавали в аренду площади в коммерческом секторе или передавали имущество, полученное в качестве залога, в управление «околобанковским» структурам или самим же прежним заемщикам. Эксперты отмечают, что данная схема позволяла сократить потери кредитных структур на 20%, однако не была панацеей для банков. В любом случае, если банки занимаются непрофильным бизнесом, это требует дополнительных затрат на административные операции, создание специального отдела в банке, затрат на работу управляющей компании. В сумме эти расходы составляют около 8–13% от стоимости актива при подготовке его к продаже. «Даже при существенном повышении стоимости тех или иных залоговых активов в перспективе ближайших лет реальный финансовый результат от их реализации, возможно, окажется отрицательным. Однако сейчас для банков это единственный вариант ре­­шения проблемы залогов в низко активном вследствие кризиса инвестиционном сегменте», – говорит главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин.
Аналитики прогнозируют, что в среднесрочной перспективе банки будут ждать улучшения макроэкономической ситуации и повышения цен оказавшихся в их собственности залогов и активов. Это может негативно сказаться в первую очередь на самих кредитных организациях, однако на рынок благодаря этому смогут попасть привлекательные для участников строительного рынка объекты. «В случае сохранения процесса восстановления в экономике в ближайшие годы сравнительно слабые в финансовом отношении кредитные структуры, с ограниченной возможностью получения господдержки – а это мелкие и средние банки – будут вынуждены избавляться от залоговых активов по любым ценам, фиксируя убытки», – полагает Александр Осин.
Вместе с тем, по его словам, банки понимают, что активные продажи ими недвижимости приведут к снижению стоимости залога и необходимости привлечения дополнительных средств в обеспечение выданных ссуд. С другой стороны, в российском инвестиционном сегменте не так много активов, страхующих от инфляции. А риски ускорения инфляции в ближайшие годы в рамках мировой тенденции, связанной в том числе с растущей угрозой монетизации госдолга, сейчас – судя по динамике, к примеру, американских индексов инфляционных ожиданий – растут. Все это, полагают эксперты, приведет к постепенной стабилизации рынка недвижимости. «Обвала цен на недвижимость опасаться не стоит, но не стоит ждать и значимого роста цен на нее, по крайней мере в наиболее дорогих сегментах рынка, а именно в крупных городах. Цены на жилье в ближайшие годы будут плавно и постепенно снижаться в реальном выражении, с учетом инфляции», – говорит г-н Осин.
Сами банки также считают, что решение ЦБ не приведет к заметным последствиям для рынка. Так, в пресс-службе Сбербанка сообщили, что введение новых правил по резервированию вряд ли окажет существенное влияние на процесс принятия решений о дальнейших действиях в отношении непрофильных активов. «Такие решения принимаются с учетом ожидаемой прибыльности проекта и конъюнктуры рынка», – говорит представитель Сбербанка Ольга Лалетина.
В целом ситуацию с банковскими непрофильными активами аналитики не считают критичной. Александра Лозовая, заместитель начальника аналитического отдела компании «Инвесткафе», отмечает, что, согласно статистике ЦБ, объем активов банковской системы на 1 декаб­ря 2010 года составлял 32,7 трлн рублей. Доля непрофильных активов, таким образом, достигла 2%, сократившись приблизительно за год с 7%. «В соответствии с позицией Банка России, уровень «непрофиля» в активах до 20% можно считать приемлемым. Превышение этого порога влечет серьезное внимание регулятора к кредитной организации и работу по его снижению», – замечает эксперт.
Сокращение названных активов на балансах банков связано не с реальным избавлением от «непрофиля», а с его передачей другим юридическим лицам, подконтрольным банкам. Такие структуры существуют и у ВТБ, и у Сбербанка – наиболее крупных держателей недвижимых активов. «В такой схеме нет ничего предосудительного, потому что реальные продажи «в рынок» недвижимости и земли этими двумя крупнейшими кредиторами в России привели бы к существенному спаду цен на эти активы», – полагает Александра Лозовая.
Согласен с ней и Александр Осин из «Финам», по мнению которого маловероятно, что политика ЦБ приведет к «просадке» рынка. «Если банки немедленно выйдут на рынок с продажами только своих активов в недвижимости, «про­садка» цен на нем может составить 50% и более. При этом суммарная стоимость залогов по корпоративным кредитам, согласно рыночным оценкам, составляет сейчас примерно 14 трлн рублей, или почти 50% от суммы пассивов», – говорит он. Как полагает Осин, в таком спаде
цен банки не заинтересованы, а потому будут занимать выжидательную позицию.