2013 год для торговой недвижимости завершился не самыми радужными итогами и прогнозами. Стагнация продаж с изменением потребительского поведения привела к тому, что в конце декабря многие арендаторы всерьез собирались обсуждать с собственниками торговых проектов пересмотр ставок в сторону снижения. Однако на фоне ослабления рубля и общего невроза на рынке все это обретает совсем новые обертоны. «На рынке недвижимости, даже вот в этих условиях валютного психоза, по-прежнему исповедуются принципы пищевой цепочки, и ни одного звена в ней расшатывать нельзя, - уверен собеседник CRE, пожелавший остаться неизвестным. - Никто и никогда не даст истинной картины: насколько снизились доходы от аренды и изменились планы. Потому что если ритейлер заявит, что у него упали продажи, девелопер тут же парирует не общей стагнацией, плохим управлением на проекте и снижением конвертации посетителей в покупателей, а его личной, ритейлерской, неправильной маркетинговой стратегией, и залежалым товаром. А если арендодатель, в свою очередь, скажет инвесторам, что у него снизилась доходность по ТРЦ, то это тоже виновата не макроэкономическая ситуация, это просто он сам такой неэффективный в глазах акционеров».
">Рубль ">vs"> доллар
Относительно того, какую стратегию в итоге будут занимать арендодатели и арендаторы в связи с просевшим рынком ритейла, с одной стороны, и нестабильным валютным курсом – с другой, мнения экспертов разделились. «Стоит отметить, что для арендаторов ситуация действительно проблемная: самая значительная часть расходов (закупка и аренда) привязана к валюте, а доход (продажи) – к рублю, – делится Петр Исаев, заместитель генерального директора по коммерческой недвижимости Rose Group. – Соответственно, при существенном изменении курса мгновенно съедается маржа. Как следствие, первым делом арендаторы придут к собственникам ТЦ с предложением либо снизить аренду, либо зафиксировать валютный коридор, как это было в конце 2008 года. Либо перейти на процент от оборота, который привязан к рублевым выручкам. Уверен, что собственники недвижимости заранее готовятся к подобным инициативам ритейла и разрабатывают различные механизмы, которые позволят арендаторам как минимум минимизировать потенциальные убытки».
По наблюдениям г-на Исаева, тенденций к переходу на рублевые контракты аренды на рынке нет в принципе, поскольку большая часть проектов строилась или рефинансировалась под валютные кредитные линии. В том, что качественные ТЦ и ТЦ верхнего ценового сегмента останутся в долларовых договорах, уверены практически все опрошенные игроки. «Во-первых, у них действующие контракты длинные, во-вторых, их арендаторы обычно являются международными сетями, где принятой расчетной валютой является доллар, – поддерживает Наталья Круглова, директор бизнес-направления «Недвижимость» Pro Consulting Global Limited. – В случае новых договоров, в случае высокой конкуренции и в случае ТЦ с арендаторами более массовых сегментов со смещением профиля арендатора в сторону ИП договоры будут смещаться в рубль. Это может быть просто залогом выживания для мелких арендаторов и заселенных ими ТЦ. Но то, что существенная часть арендаторов скоро выйдет к управляющим ТЦ с предложениями о снижении ставки и/или переводе ее в рубль, однозначно». Какая часть этих переговоров в итоге станет успешной, зависит от многих факторов: внешней конкуренции, состава арендаторов ТЦ, конкретных условий конкретного договора. Однако уже сейчас эксперты говорят о том, что вслед за рынком офисной недвижимости «рынком арендатора» становится и торговый сегмент. «Тут, впрочем, нужно помнить, что зачастую девелоперы выбирают валюту договора, опираясь на особенности деятельности компании», – уточняет Мария Сергиенко, директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group. Еще более категоричен Роман Гусейнов, коммерческий директор компании «Торговый Квартал Менеджмент». «Я не знаю ни одного девелопера, который бы осуществлял переход на рублевые договоры, – говорит г-н Гусейнов. – Тенденция скорее обратная. Сильное ослабление рубля, безусловно, сказывается на всех арендаторах, у которых долларовые договоры аренды. Поскольку эти операторы осуществляют продажи в рублях, а аренда высчитывается в зависимости от курса рубля по отношению к доллару, арендная плата выросла. И их дальнейшая стратегия будет зависеть от ситуации с продажами: если магазин продолжает оставаться рентабельным при выросшей аренде, оператор сохранит проект и будет работать дальше. Если же точки находились на грани окупаемости, оператор будет либо оптимизировать расходы, либо закрывать, либо договариваться о корректировке арендной ставки в тех ТЦ, где это возможно. Однако в успешных торговых центрах падение курса рубля на 10% вряд ли приведет к закрытию магазинов». В «Торговом Квартале» признаются, что получили письма от нескольких арендаторов с просьбой зафиксировать максимальный курс доллара. Однако порадовать арендаторов пока нечем: в связи с тем, что компания реализует девелоперские проекты на долларовые кредиты, ставки здесь в долларах. Впрочем, заявлений о расторжении договоров или получении каких-то особенных скидок в связи с конкретным изменением курса валют пока здесь не было.
Сергей Галерка, директор по развитию Finn Flare, уверен: из-за стагнации в экономике, а также из-за значительного ослабления курса рубля некоторые компании вынуждены будут сворачивать бизнес и освобождать арендуемые площади. «Если ситуация с курсом рубля в ближайшее время не стабилизируется, девелоперы будут вынуждены пойти на краткосрочную фиксацию верхней границы валютного курса, используемого в расчетах по договору, – уверен г-н Галерка. – В противном случае они рискуют лишиться существенного числа своих арендаторов. Однако успешные проекты, которые сейчас пользуются большой популярностью у ритейлеров, как и в 2008–2009 годах, таких затруднений, скорее всего, не испытают. Но уровень вакантных площадей в целом по рынку в 2014 году увеличится». Повсеместный рост арендных ставок в разных вариациях, скорее всего, неизбежен, а торговые центры с падением рубля получили еще один серьезный козырь для повышения платы, считает Евгений Курвяков, управляющий по развитию компаний «Избенка» и «ВкусВилл». «С большинством торговых центров мы как работали, так и работаем по долларовым договорам, – говорит г-н Курвяков. – На рублевые они не переходили».
Выброс с выходом
Практически все опрошенные эксперты уверены, что сроки окупаемости ТЦ значительно увеличатся из-за «выброса» на рынок интересных вакантных площадей, а вся оптимизация розничного бизнеса сведется к закрытию магазинов с низкой оборачиваемостью. Впрочем, Петр Исаев предлагает игрокам садиться за стол переговоров. «Как правило, существуют отдельные договоренности на время валютной турбулентности, и подобные краткосрочные соглашения не влияют на сроки окупаемости проектов, – размышляет г-н Исаев. – Но если масштабы пересмотра условий будут массовыми, безусловно, сроки окупаемости могут увеличиться. Оптимизация же бизнеса арендаторов достаточно стандартна: сокращение возможных расходов и контроль убыточных точек вплоть до их закрытия с тем, чтобы не съедать маржу прибыльных мест. Но полагаю, что после кризиса 2008–2009 годов и последовавшей за этим «чистки портфеля» арендаторы еще не успели накопить большое количество убыточных магазинов. Однако еще слишком рано делать выводы по целесообразности их наличия».
Впрочем, стремление арендаторов уйти от долларовых договоров может стать массовым уже к концу февраля, прогнозируют аналитики. У некоторых «сбежать в рубль» получилось еще в прошлом году. « В 2013 году нам удалось перевести арендные ставки с долларов в рубли, – рассказывает Игорь Дубин, директор департамента недвижимости «Евросети». – Хотя поделюсь нашим опытом: в России арендные ставки для ритейла вообще редко устанавливают в долларах и евро. Например, крупные игроки рынка (“Мега” и “Ашан”) работают по рублевой системе и имеют 100%-ную заполняемость. Подобная политика защищает владельцев торговых центров и арендаторов от колебаний в экономике и от резких скачков на валютном рынке». Об опыте проектов IKEA, которая с самого начала «брала рубли», говорили и другие ритейлеры. Как сообщили CRE в IKEA Shopping Centres Russia, компания действительно заключает исключительно рублевые договоры аренды. «Как компания, нацеленная на стабильные и долгосрочные отношения с нашими партнерами, мы исполняем подписанные долгосрочные арендные обязательства вне зависимости от колебания курсов валют, – отметили представители пресс-службы IKEA Shopping Centres Russia. – Изменений в продажах наших арендаторов мы не видим».
Об этом же заявили и представители пресс-службы компании «Лента»: оплата договоров аренды здесь производится в рублях. «Да, IKEA с самого начала работала в рублях, однако другие собственники проектов на русском рынке категорически не доверяют национальной валюте, – делится Вячеслав Демидов, директор департамента по развитию Incity. – В итоге сейчас у нас примерно половина рублевых и половина валютных договоров аренды. Наша стратегия: всегда фиксировать валютный курс, прописывая валютный коридор. Мы прописываем в договорах все, чтобымаксимальнооградить себя от колебаний курса и девальвации. Например, аренда вместе со всеми обязательными платежами не может быть больше 14–16% от оборота». По словам г-на Демидова, в тех проектах, где компания не сможет в итоге достичь успеха в переговорах по фиксации курса или ограничении верхней арендной платы по САР, магазины будут закрываться. «Сейчас на рынке все очень сложно, никто не хочет заходить в комплексы с высокими ставками и сомнительными условиями, – продолжает эксперт. – Все хотят отсутствия привязки к курсу, комфортного процента от оборота. Однако девелоперы часто пользуются непрозрачностью рынка, тем, что арендаторы не хотят делиться друг с другом этими секретами Полишинеля - информацией по оборотам. Мы же стараемся быть максимально открытыми: приходите, звоните, мы все расскажем и покажем».
Вячеслава Демидова поддерживает Алмаз Ширеев, руководитель отдела развития Collins. «Выход один: садиться с арендодателем за стол переговоров, и договариваться о фиксации курса валюты, либо снижении самих арендных ставок, – полагает г-н Ширеев. – Мы же в последнее время наблюдаем следующую ситуацию: арендодатель в договоре аренды хочет видеть базовую арендную ставку именно в валюте. Скорее всего, это обосновывается тем, что торговый центр построен за счет заемных средств, и средства эти были взяты у кредитующих организаций в валюте. Все остальные расходы, такие как эксплуатация и маркетинговые платежи сейчас выставляются в рублях, так как все эти расходы идут в основном через трех контрагентов, которых нанимает арендодатель для оказания услуг, и эти договоры заключаются в рублях».
Рост валюты, который происходит сейчас, на продажах скажется напрямую, прогнозирует Алмаз Ширеев. Как минимум потому, что большую часть розничного рынка составляют международные бренды. Российские, в свою очередь, закупают или производят свою продукцию за границей, оплачивая валютой, а продавая в рублях. Впрочем, игрокам с «чисто русским» товаром отнюдь не легче. «Например, мы заключаем долларовый договор для магазина «ВкусВилл», – рассказывает Евгений Курвяков. – До роста доллара аренда составляла 820 тыс. в месяц, после увеличения курса аренда стала составлять 880 тыс. рублей. Естественно, в таких условиях срок окупаемости помещения для собственника произойдет быстрее, возможно, даже на пару лет. Нам же как арендаторам придется оптимизировать бизнес, чтобы “отбить” увеличение аренды. Вероятно, придется экономить на праздничных мероприятиях к открытию либо пересматривать количество поставляемого товара в магазин, чтобы к минимуму свести списания по сроку годности».
В свою очередь, собственники проектов видят принципиальную разницу в оптимизациях для разных участников рынка. «Конечно, арендаторы будут снижать расходы, – соглашается Роман Гусейнов. – Но профессиональные арендаторы будут проводить процесс оптимизации за счет пересмотра концепции, автоматизации процессов. В то время как непрофессиональные сократят расходы за счет сокращения штата, маркетинга, что негативно скажется на качестве обслуживания». Однако наиболее сильное влияние валютные «качели» могут оказать на несетевые проекты и малый бизнес. Особенно пострадают небольшие магазины одежды и белья, студии красоты, ателье, продуктовый ритейл формата «у дома», несетевые кофейни, булочные и рестораны средней руки. Так, арендная плата с повышением курса валют у одного из ресторанов в центре Москвы выросла почти на 300 тыс. рублей, и собственник после категорического отказа владельца здания пересмотреть условия близок к тому, чтобы закрывать некогда успешный проект.
Погода без прогнозов
Впрочем, Наталья Круглова не видит предпосылок к тому, что рост бивалютной корзины окажет существенное влияние на рынок торговой недвижимости. Гораздо большее влияние на ставки, по мнению эксперта, будет оказывать беспрецедентный объем ввода торговых площадей, запланированный на следующий год, а также общая макроэкономическая ситуация в стране, обусловливающая снижение покупательской активности. «Пока рано делать какие-либо выводы, поскольку изменения слишком резкие, и сейчас все ритейлеры смотрят на ситуацию, принимают точечные меры по регулированию своих продаж, стимулированию сбыта и корректировке прогнозных величин, – размышляет Петр Исаев. – Глобально на развитие рынка подобные резкие колебания влияния оказать не должны. Если ситуация стабилизируется и мы зафиксируемся на текущих курсах, тогда, безусловно, рынок подвергнется определенным корректировкам, как в части розничных цен, так и в плане расходных статей. Однако рынок ритейла первым реагирует на колебание курса, так как возможен пересмотр розничных цен». В «Евросети» уверены, что в условиях неблагоприятной экономической и рыночной конъюнктуры при выборе помещения ритейлеры будут намного тщательнее рассматривать каждый параметр. «Мы прогнозируем, что к 2015 году наступит перенасыщение рынка аренды торговых помещений, и девелоперы будут конкурировать за ритейл, – уверен Игорь Дубин. – Ключевыми аспектами при выборе ТЦ станут четкое позиционирование и стратегия собственника, хорошее расположение и проходимость центра. Сами арендаторы откажутся от недальновидной стратегии бивалютных ставок, ритейл перейдет на аренду помещений в рублях и уделит больше внимания эффективности работы каждой торговой точки».
Некоторые аналитики говорят о том, что наиболее верным решением для русского ритейла станет массовое прописывание в договорах валютного коридора. «Конечно, совсем идеальна ставка в рублях, однако особенно радоваться не стоит, – вздыхает Сергей Галерка. – При дальнейшем ухудшении ситуации арендодатели будут вынуждены пытаться зафиксировать ставку аренды в валюте». Именно поэтому заключившие рублевые договоры находятся теперь в постоянном ожидании «черной метки» от арендодателя с повышением ставки или пересмотром условий. «В основном у нас договоры рублевые, но и по ним ожидаем повышения ставок, – говорит Евгений Курвяков. – Очень сильно на цену аренды влияют банки, букмекерские конторы, игровые автоматы, так как именно они работают по завышенным ценам. И если раньше коридор прописывался в пределах 28–35 рублей за доллар, то новые договоры заключаем уже с коридором 33–38 рублей за доллар».
Перемены в своем бизнесе многие участники рынка заметили уже сейчас. «Поскольку у нас учетной валютой является доллар, прогнозы доходов по операционным проектам на 2014 год показывают, что рост курса доллара съел все увеличение поступлений, которое планировалось ранее за счет индексации и органического роста ставок, и показатели проектов равны тем, что были в 2013-м», – говорит Наталья Круглова. Еще более сложно прогнозировать ситуацию на рынке торговой недвижимости в целом. И если в конце декабря многие аналитики на-гора выдавали прогнозы о «стабильности стагнации», то сейчас говорить о будущем не хочет практически никто. «При росте доллара, причем таком непрогнозируемом создается дополнительная неопределенность, повышаются риски инвестирования в новые проекты, – считает Роман Гусейнов. – С одной стороны, это приведет к снижению темпов развития рынка, с другой – увеличение рисков предоставляет новые возможности. Более смелые девелоперы смогут реализовать проекты, которые побоялись осуществлять консервативные компании». Однако о том, кто именно станет возможным автором этих «безумств храбрых», игроки пока умалчивают.
Кирилл Галата, финансовый контролер ООО «Кубик» (управляющая компания ТЦ «Метрополис»)
– Не могу сказать, что на рынке в ушедшем году наблюдался переход на договоры аренды с рублевыми ставками. Напротив, в III–IV кварталах 2013 года началось ослабление рубля, что для объектов коммерческой недвижимости, «бюджетируемых» в долларах США, было выгодно в разрезе расходной части и поддерживало стабильность в доходной. Ситуация с рублевыми ставками может быть вызвана какими-то ограничивающими условиями отдельных кредитных сделок, заключенных при девелопменте объекта, однако явно не носит массовый характер. Коллеги из брокерских компаний комментируют по последним заключенным на рынке сделкам, что арендодатель уверенно держится за валютные ставки, причем в последние месяцы вернулась бивалютная схема, которая была достаточно распространенной несколько лет назад. Я не предвижу в ближайшее время изменения такой стратегии ввиду следующих причин: во-первых, волатильности валютного рынка и намерения властей отпустить рубль в «свободное плавание», во-вторых, того фактора, что арендодатели несут значимые обязательства перед акционерами по окупаемости проекта и перед банками по обслуживанию кредитов. Большинство девелоперских компаний работают с бюджетами в долларах США или евро не только в операционной деятельности, но и при строительстве. Так, при девелопменте больше половины затрат носят импортный характер (инженерное оборудование, стеклопакеты, фасады). Инвестиционная оценка объекта, как правило, выпускается в долларах США или евро, будучи основанной на NOI (net operating income), в связи с чем логично получение дохода в той же валюте. Получение рублевого дохода, конвертированного в валюту по более высокому (в пессимистичном сценарии) среднему курсу, снизит NOI либо сделает его нестабильным, что скажется на сроках окупаемости проекта. В-третьих, пока на рынке имеется дефицит качественных или специализированных торговых площадей, договорные условия на стороне арендодателя. Ситуация может измениться ближе к 2017–2020 годам при вводе в эксплуатацию все большего количества объектов.
Эдуард Цехетнер, главный исполнительный директор Immofinanz Group:
– Все доходы от сдачи в аренду российского портфеля объектов Immofinanz Group устанавливаются в долларах или евро. Таким образом, изменение курса валют не оказывает прямого влияния на результаты управления нашими активами (в розничной торговле).
Однако, честно говоря, было бы неразумно утверждать, что текущая ситуация не оказывает влияния на нас, потому что как владельцы торговых центров мы, безусловно, оказались под влиянием экономических результатов деятельности наших арендаторов. К счастью, мы можем управлять ситуацией с курсом валют таким образом, чтобы экономических потерь можно было избежать. В некоторых случаях мы заключили ограниченные по времени договоры с арендаторами, что позволяет несколько смягчить влияние колебаний курса обмена валют. Тем не менее финансовые результаты расположены в тысячном диапазоне.
Мы рассматриваем арендаторов в качестве долгосрочных партнеров и стараемся создавать и поддерживать взаимовыгодные условия. Раньше такой подход был выгодным в долгосрочной перспективе, и мы убеждены, что подобный метод управления активами также позволит нам и дальше получать результаты выше среднего.
Татьяна Левченко, начальник юридического департамента Renaissance Development:
– Арендная ставка – это производная от товарооборота арендатора, т. е. изначально де-факто привязана к рублю. Также надо учитывать, что бюджетирование деятельности у большинства арендаторов производится в рублях. Арендатор, имеющий рублевый договор, сейчас даже более стабилен, чем тот, у которого договор привязан к доллару США или евро. Кроме того, привязка к определенной валюте, иностранной либо российской, как правило, обусловлена условиями кредитования проекта. Соответственно, рублевые договоры имеют те проекты, у которых обязательства арендодателя по оплате процентов по кредиту и телу кредита зафиксированы в рублях. Учитывая данный факт, арендодателю важно иметь постоянный доход в валюте кредита.
В любом случае надо понимать, что изменение валюты по инициативе любой из сторон договора потребует проведения длительного переговорного процесса, так как любое изменение договора возможно только по соглашению сторон.
Мария Шулутко, управляющий объектами компании «Галс-Девелопмент»:
– В пользу рублевых договоров говорят отсутствие курсовой разницы при взаиморасчетах и возможность более точного финансового планирования. Но для собственника объекта коммерческой недвижимости ключевой фактор, определяющий валюту арендной ставки, – условия кредитного финансирования. Если бизнес-модель предусматривает возврат валютных инвестиций, то арендная ставка в договоре будет выражена в валюте. В условиях некоторой стагнации, которую сейчас демонстрирует рынок, это не изменится (я говорю только о Москве: в регионах традиционно рублевые договоры). Существует отдельная категория инфраструктурных арендаторов, которые настаивают на рублевых договорах. Но это принятое исключение из общего правила, а не тренд.
Сегодня колебания курса компенсирует конечный покупатель, так как рост издержек ритейлеров приводит к росту цен на товар в магазинах. Если ситуация на рынке существенно ухудшится, арендаторы и собственники будут вести себя по сценарию, отработанному в 2008–2009 годах. Арендаторы инициируют пересмотр условий аренды, в частности, применение фиксированного курса или валютного коридора. В итоге стороны договорятся о взаимоприемлемых условиях, даже вразрез с условиями ранее подписанных документов.
Кейс
В условиях удорожания аренды за счет увеличивающегося курса валюты и общей стагнации на рынке арендаторам-ритейлерам предстоит искать пути оптимизации своих административных и коммерческих расходов, развивать логистику. Не стоит забывать и про маркетинг, а именно digital и CRM. Так, ритейлеры в Москве уже столкнулись с сужением объема рекламных поверхностей. В итоге самые расторопные развивали представительство в социальных сетях, программы лояльности и, конечно, онлайн-продажи. При продолжающемся снижении роста оборота в fashion-ритейле с 25% в 2011 году, затем 11% в 2012-м и до 2% в 2013 году онлайн-продажи росли на 16–17% ежегодно. Хотя объем этих продаж пока несравним с классической торговлей (потребитель предпочитает атмосферу шопинга, возможность примерить, увидеть коллекции не на картинке), свою нишу, тем не менее, расширяет. Кроме того, повышение курса доллара США ведет к снижению платы процента с товарооборота, начисляемого сверх постоянной аренды на продажи, оцененные по курсу арендной платы. То есть даже при неизменном товарообороте в рублях арендатор будет платить меньшую сумму или в некоторых случаях освободится от нее вообще.
Источник: ООО «Кубик» (УК ТЦ «Метрополис»)
Кейс
Говоря о новых торговых проектах, прогнозы таковы: все более-менее значимое будет предлагаться по смешанной ставке, с нижней границей в рублях и самой ставкой скорее в долларах, нежели в евро (потому что в процессе валютных колебаний доллар пострадал больше).
Новые компании и проекты закладывают расходы под уже существующий волатильный валютный курс. Например, сейчас планирует выходить на рынок Abercrombie & Fitch. Разумеется, компания будет искать большое помещение, чтобы соответствовать по формату магазинам своей мировой сети. Такой крупный бренд может получить скидки с аренды, но при всем этом менеджмент уже сейчас учитывает, что курс вырос на 15% и может увеличиться еще до 20%, по самым пессимистичным прогнозам. В этом контексте в начальный бизнес-план такого рода издержки уже заложены. Впрочем, для новых проектов это не столь критично. Во-первых, при запуске расходы всегда достаточно высоки – выше, чем в среднем по рынку у действующих игроков. Это связано и с затратами на ремонт помещения и оборудование, и на первичное продвижение, и более высокую оплату труда персонала по сравнению со среднерыночной (что всегда наблюдается, когда на рынок приходит новая компания). В этом смысле колебания ставки аренды в бизнес-план вписать проще на стартовом этапе, выстроив с учетом этих колебаний бизнес-модель, нежели перестраивать ее, когда уже работаешь на рынке длительное время. Тогда обычно уже сложилась менее гибкая организационная структура, а бизнес-модель опирается на ряд важных факторов, одним из которых является аренда, поскольку это крупнейший вид операционных затрат.
Источник: Esper Group