Национальные особенности сделок в Сибири

Количество сделок купли-продажи объектов недвижимости в СФО растет, констатируют участники рынка. По данным учреждения юстиции, по итогам 2006 года в Новосибирске зарегистрировано более 2 тыс. сделок с помещениями нежилого фонда. В 2007 году количество таких сделок возросло как минимум на 10%, полагает директор компании RID Analytics Елена Ермолаева. По ее мнению, рост достигнут прежде всего за счет поступления на рынок новых объектов;– начиная от недостроенных сооружений до готовых складских, торговых, офисных зданий.

Сделки купли-продажи новых торговых или офисных центров пока единичны: их не так много, ведь массовый ввод начался лишь несколько лет назад, отмечает г-жа Ермолаева. А вот многочисленные здания бывших промпредприятий гораздо чаще обретают новых хозяев – это лакомый кусок для девелопмента, подчеркивает аналитик.

Среди покупателей торговой недвижимости заметную роль играют ритейлеры, инвестирующие в развитие сети. Так, крупнейший магазин Новосибирска, ГУМ, на муниципальных торгах был куплен акционерами ЦУМа (основной владелец – Юрий Глазычев), а барнаульский ТЦ «Алтай» продан сетью «Холидей Классик» торговой компании LEON Management.

Федеральные и международные игроки, в числе которых инвестфонды, живо интересуются объектами недвижимости в СФО, однако сделки с их участием крайне редки, отмечает гендиректор риелторской компании «Брокерком» Александр Назаров.

Так, в 2007 году инвестфондом Asset Management были приобретены строящиеся торговые и офисные центры в Новосибирске. Morgan Stenly стал совладельцем введенных в эксплуатацию БЦ «РосЕвроПлаза» в Новосибирске и ТЦ «Планета» в Красноярске, войдя в состав акционеров компании «РосЕвроДевелопмент».

Одной из причин столь малого количества совершенных сделок аналитики называют крайнюю непрозрачность регионального рынка недвижимости.

Собственники, даже заявив о продаже объекта, вовсе не стремятся раскрыть необходимую информацию, отмечает г-н Назаров. Как правило, на основании лишь одного устного заявления потенциального покупателя о намерении совершить сделку получить нужные данные не удается, рассказывает риелтор. По его словам, чтобы узнать о праве собственника на объект, о его доходности и пр., покупателю придется обратиться к собственнику с письмом, в котором он подтверждает свои намерения.

Однако когда дело касается крупнейших объектов, то одним письмом дело не ограничивается. «Стороны подписывают предварительный договор о намерениях: такой договор не предполагает передачи задатка, но определяет круг вопросов и срок, необходимый покупателю для ознакомления с информацией», – добавляет Александр Назаров.

Схемы покупки

Сделки купли-продажи объектов совершаются по нескольким схемам, рассказывает г-жа Ермолаева. Для объектов в стадии реализации возможно создание совместного предприятия, продажа доли в девелоперской компании или юрлица, обладающего правом на данный объект недвижимости, рассказывает г-жа Ермолаева.

Как правило, приобретение объекта недвижимости оформляется как покупка юрлица или его части, разъясняет генеральный директор, партнер компании S.A. Ricci / King Sturge Владимир Авдеев. Это удобно, поскольку позволяет избежать сложностей, связанных с переоформлением различных договоров – с арендаторами, коммунальными службами и др. Другим плюсом, по его словам, является экономия на налогах – «не надо платить налог на прибыль, которая возникает как разница между балансовой стоимостью и ценой продажи». Схема упрощает дело и в том случае, если за юрлицом числятся активы, право собственности на которые находится в процессе оформления, например, приобретаемая промплощадка находится в собственности, а объекты, расположенные на ней, никак не оформлены. После приобретения покупатель актива начинает оформлять эти объекты самостоятельно.

У покупки объекта недвижимости как юрлица есть и минусы. Даже аудиторская проверка не может застраховать покупателя от «сюрпризов» – например, непогашенного кредита, предупреждает г-н Назаров. Однако покупатели, стремясь застраховать себя от неожиданностей, выработали определенные способы. Например, резервирование оговоренной суммы на счете на определенный период и т. п. Вторая по популярности схема – это купля-продажа объекта собственно как актива, отмечает руководитель департамента консалтинга и девелопмента проектного института «Новосибгражданпроект» Екатерина Сучкова. По ее словам, такая схема требует более продолжительных временных затрат и создает высокий уровень выплаты налогов – продавец платит НДС. Данную схему используют крупные, стабильные компании с большим портфелем активов, работающие «в белую», отмечает эксперт. А также компании, привлекающие заемные средства на осуществление сделки: большинство банков настаивают на прозрачности и требуют реализации именно такой схемы, добавляет г-жа Сучкова.

Сделки M&A (слияния и поглощения), совершаемые с целью покупки объектов, на рынке недвижимости являются единичными. По схеме они напоминают покупку юрлица: отличие в том, что приобретатель присоединяет только что купленную компанию к своей, разъясняет г-жа Сучкова. По ее мнению, преимущества схемы состоят в возможности привлечения банковского финансирования.

Впрочем, независимо от схемы сделка может не состояться из-за различных подходов к ведению бизнеса со стороны продавца и покупателя.

Типичный случай, когда собственник, заявивший о продаже объекта, на деле не собирается его продавать, отмечает госпожа Ермолаева. Часто его целью является лишь определение максимально возможной стоимости объекта.

К моментам, осложняющим совершение сделки, г-н Назаров относит и практику региональных собственников поднимать цену, если к проекту проявили интерес несколько инвесторов. Случается, что после встречи с каждым потенциальным инвестором владелец повышает цену. Переоценка проектов приводит к тому, что собственник долго ищет, а иногда так и не находит покупателя или инвестора, подчеркивает он.

Не лучшим образом сказывается и медлительность международных инвестфондов, отмечает г-жа Ермолаева. По ее словам, это самые осторожные покупатели, которые дотошно проверяют все детали в течение многих месяцев, согласуя все мельчайшие нюансы с центральным офисом. Консервативность фонда приводит к неоправданному затягиванию сроков – в результате удается подписать лишь редкие контракты.

Вопрос цены

Как правило, стоимость объекта коммерческой недвижимости определяется исходя из его текущей или плановой доходности, рассказывает г-жа Ермолаева. Однако есть существенная разница между ожиданиями продавцов и ценой, которую готовы платить инвесторы.

Открытой информации о суммах реальных сделок купли-продажи крайне мало, в результате у многих собственников появляется ощущение, что их объект – уникален, замечает г-н Назаров. По его словам, стоимость определяется не столько исходя из существующих методик, сколько в ходе переговоров с покупателями. Привлечение оценщиков сторонами практикуется, но их выводы принимаются лишь в качестве отправной точки.

Если в сделке участвует банк в качестве кредитора одной из сторон ( в случае проектного финансирования – банк кредитует покупателя), то услугами оценщиков пользуются в обязательном порядке, разъясняет г-жа Сучкова. Также, по ее словам, оценщики помогают в случаях, если у сторон есть разногласия по цене объекта, а также если покупатель или продавец – новички на данном рынке, например, московские компании, решившиеся на сделку в регионах, добавляет она.

Заключение оценщика служит лишь ориентиром – в каждом конкретном случае и у продавца, и у покупателя могут возникнуть дополнительные условия, влияющие на окончательную сумму сделки, подчеркивает г-н Назаров.

Региональные собственники часто неадекватны в оценке своей недвижимости, полагает г-н Авдеев. До сих они убеждены в том, что цены на нее только растут, а финансовый кризис, заставивший инвесторов строже подходить к выбору объектов, не имеет отношения к ситуации в регионах России. Между тем, по мнению г-на Авдеева, финансовый кризис привел к кардинальному изменению в раскладе сил: «произошел переход от рынка продавца к рынку покупателя». Потребность региональных девелоперов в финансировании обострилась, а структуры, готовые инвестировать, получили богатые возможности выбора, рассказывает собеседник. Эти игроки не покупают дорого, они стремятся купить с дисконтом и самое лучшее, подчеркивает г-н Авдеев.

Тонкости оформления

В регионах сопровождение сделки часто осуществляется силами собственной компании. У федеральных игроков, как правило, есть штат сотрудников, включающий юристов, оценщиков, брокеров и других специалистов, которые обеспечивают чистоту сделки рассказывает г-жа Сучкова. Новые игроки обычно обращаются в юридические компании специализирующиеся на сделках с недвижимостью, либо в агентства недвижимости, добавляет она.

Инвестор должен быть бдителен, приобретая недвижимость, особенно ту, которая была приватизирована до 1998 г., поскольку возможно оспаривание неправомерно оформленной недвижимости со стороны государственных органов, подчеркивает генерального директор «Сибакадемстрой недвижимость» Владимир Голованов.

Адвокат адвокатской конторы «ЮВЭД» Марина Антонова выделяет несколько моментов, на которые инвестор должен обратить пристальное внимание независимо от схемы, по которой приобретается объект недвижимости. Прежде всего нужно определить, что именно является предметом сделки, рассказывает г-жа Антонова. По ее мнению, необходимо выяснить, соответствует ли предназначение строения цели его дальнейшего использования, оформлен ли перевод из нежилого фонда, прошло ли здание техническую инвентаризацию. Нередки случаи, когда здание реконструировано и данные техинвентаризации расходятся с тем, что есть по факту, отмечает г-жа Антонова.

Следующим моментом является определение права собственности продавца на земельный участок, рассказывает Марина Антонова. Сделки без передачи прав на земельный участок не совершаются. Часто проблема определения прав на земельный участок остро стоит для объектов недвижимости, расположенных на территории приватизированных предприятий: в результате ряда сделок купли-продажи оказывается, что земельный участок и коммуникации один на всех, а собственники зданий – разные.

Также нужно обратить пристальное внимание на то, как оформлен договор аренды земельного участка, нет ли у продавца задолженности по арендной плате за землю, указывает г-н Голованов. Арендная ставка, которая была у продавца, может быть изменена для следующего владельца недвижимости – это происходит при смене вида деятельности, в целях которой используется объект, добавляет собеседник.

Кроме выяснения юридических правомочий продавца на осуществление сделки купли-продажи недвижимости нужно обратить внимание на так называемые принадлежности недвижимого имущества;– инженерные коммуникации (сети электро-, тепло- и водоснабжения, телефонные линии, канализация). До совершения сделки купли-продажи следует выяснить, на каких основаниях продавец недвижимости использует инженерные коммуникации, добавляет г-жа Антонова.

Большинство ошибок и неточностей оформления документов на объекты коммерческой недвижимости обнаруживаются лишь непосредственно в процессе заключения сделки купли-продажи или аренды объекта, замечает г-жа Ермолаева. Поэтому когда у собственника помещения возникает необходимость срочно продать объект, сделка вместо «положенных» 2–3 месяцев может длиться больше полугода и более или оказаться вообще невозможной, добавляет она.

Инвестор, намеревающийся приобрести недвижимость в Сибири, должен учитывать наиболее распространенные схемы купли-продажи недвижимости, а также приемы продавцов, как, например, повышение цены в случае появления второго покупателя. Также необходимо внимательно отнестись к правовой стороне сделки, то есть убедиться в правомочности продавца на ее совершение, проследить юридическую историю объекта.