Назад
31 Июля 2008, 20:00
Бремя звездного правления
Уральским гостиничным девелоперам повезло: уровень конкуренции в их сфере гораздо слабее, чем в других сегментах коммерческой недвижимости. Среднегодовая загрузка отелей в регионе составляет около 60–70%, и это при относительно высоких ценах на размещение. Правда, столь радужную картину может изменить активная экспансия на Урал международных гостиничных операторов. Местным игрокам придется больше внимания уделять эффективности управляющих компаний, о чем многие бизнесмены до последних пор даже не задумывались.
В мае в Челябинске состоялось официальное открытие отеля известной международной сети Holiday Inn. Собственником и девелопером гостиницы стала челябинская ГК «Азия», заключившая франчайзинговое соглашение с крупнейшей в гостиничном бизнесе УК InterContinental Hotels Group (IHG) – владельцем бренда Holiday Inn. Договор дает челябинцам право на фирменное наименование Holiday Inn и коммерческую информацию компании, отель будет включен в мировую систему бронирования сети. Сумма инвестиций в возведение отеля уровня «4 звезды» составила более 400 млн рублей. Предполагаемый срок окупаемости проекта – 7 лет. Управление отелем будет осуществляться в соответствии с международными стандартами гостиничной сети Holiday Inn: Chelyabinsk-Riverside будет возглавлять иностранный топ-менеджмент с богатым опытом работы в сфере гостеприимства. Так, генеральный менеджер англичанин Даррен Дарвин проработал в InterContinental Hotels Group около 20 лет.
Как сообщил гендиректор ГК «Азия» Павел Масленников, отель Holiday Inn Chelyabinsk-Riverside – это лишь начало сотрудничества с управляющей компанией InterContinental Hotels Group. Не исключено, что в Челябинске будут построены еще гостиницы под этим брендом: именно потому в название было внесено дополнение – Riverside. Кроме того, ГК «Азия» уже анонсировала намерения по строительству подобных отелей в соседних крупных городах – Перми, Уфе и др.
Доморощенный опыт
Привлечение профессиональных УК в гостиничный бизнес на Урале скорее исключение, нежели правило. Сегодня в Уральском регионе внешняя управляющая компания Rezidor Group привлечена в гостиницу Park Inn уровня «3 звезды» в Екатеринбурге. Компания HELIOPARK Group управляет отелем «Смолино» в Челябинске.
На рынке нет жесткой конкуренции и борьбы за клиента, нет четкой классификации средств размещения, и при этом гостиничный бизнес приносит немалые доходы. Главная причина – дефицит современного номерного фонда и, как следствие, отсутствие выбора у туриста. Так, по данным комитета по товарному рынку администрации Екатеринбурга, в настоящее время в городе действуют 46 гостиниц, рассчитанных на 4700 гостей. В 2006 г. в Екатеринбурге было введено 464 новых гостиничных места, в 2007 г. – 695 мест, план на 2008 г. – 690 мест. Несмотря на положительную динамику, уровень загрузки номерного фонда на протяжении последних трех лет – 60–70%. Емкость гостиничного рынка Екатеринбурга далека от европейских показателей. Там коэффициент насыщения (количество мест в гостиницах на тысячу жителей города) составляет 25–26, а в Екатеринбурге лишь около 1,5.
Еще острее проблема дефицита номерного фонда, особенно современного, стоит в Челябинске и Тюмени. По данным London Consulting & Management Company, в столице Южного Урала спрос на рынке ежегодно увеличивается на 15–30%, а объем предложения прибавляется в среднем на 2% в год. При этом большинство гостиниц – комплексы советского периода, гостиниц уровня «5 звезд» нет. А в Тюмени и вовсе на данный момент работает единственный современный отель «Тюмень» уровня «4 звезды», остальные средства размещения, по словам аналитика консалтинговой компании «БРОК» Ксении Осинцевой, не поддаются классификации.
В отсутствии конкуренции и при наличии высокого спроса большинство собственников уральских гостиниц не видят смысла создавать собственную управляющую компанию и тем более привлекать к ведению хозяйством отеля внешнюю профессиональную УК – российскую или международную. «Конкуренция на рынке остро не ощущается, все игроки чувствуют себя комфортно, – говорит директор отеля «Вознесенский» (Екатеринбург) Тамара Фомина. – Приток гостей постоянно растет, в том числе за счет прихода в город новых иностранных дипмиссий, открытия новых международных авиарейсов. В нашем отеле среднегодовая загрузка в среднем 60%, а во время проведения крупных деловых мероприятий достигает 80%». Такой же уровень загрузки Тамара Фомина ожидает и в отеле «Онегин Плаза» (его открытие в центральной части Екатеринбурга намечено на конец 2008 г.). С точки зрения экономики и затрат, по ее словам, у собственника отелей «Вознесенский» и «Онегин Плаза» – строительной компании «Металлайн» – нет необходимости в привлечении профессиональных УК. «Возможно, когда конкуренция усилится, мы начнем рассматривать вопросы объединения двух гостиниц, создания собственной или привлечения внешней УК», – предположила г-жа Фомина.
Кто в отеле хозяин
По сути, как отмечают местные игроки рынка, вся система управления в большинстве уральских гостиниц держится на двух постулатах – безопасность и доброжелательность, и особенно мудрить в этом направлении местные отельеры не пытаются. По словам директора отеля «Московская горка» (Екатеринбург) Елены Важениной, распространенная схема управления уральскими гостиницами выглядит следующим образом: собственник создает под отель самостоятельное юридическое лицо и привлекает наемного менеджера-директора, на плечи которого и ложатся все обязанности по ведению гостиничного хозяйства. На данный момент, считает г-жа Важенина, большинство собственников отелей не готовы делиться своей прибылью в случае привлечения внешней УК. Кроме того, как отметил управляющий партнер LCMC, многие региональные бизнесмены считают, что если они отдадут объект под управление другой компании, то возникнет риск потерять эту недвижимость. «К тому же не все собственники хотят раскрывать перед УК свои финансовые потоки», – добавил эксперт.
«Отсутствие профессиональных гостиничных операторов – характерная особенность уральского рынка гостиничных услуг. За исключением нескольких единичных проектов, реализованных в последние три года, большинство гостиниц находятся под управлением местных инвесторов, – подчеркнула гендиректор направления «Отели» ГК ЮСТА Марина Павленко. Она уверена, что по мере появления качественных отелей и выхода на местный рынок профессиональных операторов, предлагающих более высокий уровень сервиса при сопоставимой стоимости услуг, действующие отели естественным образом почувствуют ценовую и качественную конкуренцию. С мнением коллеги согласна Елена Важенина. «В будущем, учитывая интерес к Уральскому региону федеральных и международных инвесторов, выиграют наиболее дальновидные местные игроки. Отельеры с провинциальными взглядами на бизнес рискуют остаться на обочине», – уверена она.
В перспективе в регионе ожидается гостиничный бум: в Челябинске международная УК Rezidor SAS Hospitality анонсировала открытие отелей Radisson Hotel Chelyabinsk и Park Inn, в Тюмени ИДК «АЛУР» и местный холдинг «Партнер» реализуют проект гостиницы Radisson. В Екатеринбурге до конца 2008 г. планируется запустить 11 новых гостиниц, в том числе Ramada Hotel, Novotel, «Онегин Плаза», вторую очередь «Атриум Палас Отеля». К саммиту ШОС в городе откроется отель Hyatt уровня «5 звезд». Генеральный инвестор проекта – Уральская горно-металлургическая компания, а в качестве УК привлечен международный гостиничный оператор Hyatt International. «Мы удовлетворим потребности Екатеринбурга в отелях премиум-класса. Емкость этого рынка в городе не такая уж и большая. Hyatt Regency Ekaterinburg, в котором будет 300 номеров, по нашим оценкам, сможет закрыть дефицит, – уверен замдиректора по коммерческим вопросам и маркетингу ООО «РДК групп» (один из участников проекта) Давид Оганян. – Ярким отличием Hyatt Regency Ekaterinburg от других екатеринбургских отелей станет продуманность высокого сервиса на каждом этапе возведения отеля, это будет чувствоваться на каждом квадратном метре».
По международным стандартам
С усилением конкуренции, по мнению экспертов и отдельных участников рынка, у собственников уральских отелей выбор будет невелик. Первый вариант – продолжать управлять гостиницей собственными силами, в результате чего не придется думать об упущенной прибыли. Однако в этом случае велик риск, что борьба за повышение конкурентоспособности объекта будет происходить методом проб и ошибок, а это приведет к потере времени и денег.
Второй вариант – пригласить российскую или западную УК. По мнению Елены Важениной, второй вариант сегодня более реален, хотя и менее интересен для собственников с экономической точки зрения. «У российских гостиничных операторов небольшой опыт. Более того, как правило, в настоящее время они занимаются гостиницами, которые находятся в их собственности», – пояснила она. Г-жа Важенина считает, что международных гостиничных операторов выгодно отличает большой опыт работы в рыночных условиях. Более того, это гарантия соблюдения стандартов качества в каждом отеле независимо от его месторасположения, а также подключение к глобальным системам бронирования, что обеспечивает высокий клиентский поток и большую доходность. Серьезное значение имеет сильный бренд. Иностранный гость выберет в первую очередь гостиницу известной международной сети: это позволит ему избежать сюрпризов и получить ожидаемые качество и набор услуг. С другой стороны, иностранные операторы менее знакомы с особенностями местного менталитета, и в этом смысле менее гибки в принятии решений – и здесь они проигрывают российским отельерам.
В случае привлечения внешней УК собственнику гостиницы придется смириться с тем, что прибылью нужно делиться. Согласно мировому опыту у оператора может быть пять основных источников дохода: вознаграждение за управление – 2–5% операционной прибыли; плата за бренд – 5% и за маркетинг – 0,5–1%; вознаграждение за бронирование – $1 + 3–7% от суммы, а также премиальные – 7–20%. Кроме того, международный оператор будет диктовать стандарты качества – размер номера, интерьер. Поэтому собственнику придется серьезно увеличить бюджет еще на стадии строительства проекта.
Участники рынка сходятся в мнении, что главным фактором, определяющим выбор варианта управления, являются экономические показатели работы гостиницы. А они, как это ни парадоксально, в основном зависят от варианта управления. Так или иначе местные бизнесмены все чаще заявляют о своих планах по партнерству с именитыми гостиничными операторами. К примеру, уральская строительная корпорация «Маяк» анонсировала намерения по строительству отеля, управляющей компанией в котором выступит Sophos Hotels – франчайзи американской сети Wyndham Hotel Group International. А менеджмент аэропорта «Кольцово» объявил о возведении отеля Angelo, управлением которого займется Vienna International.
Как сообщил гендиректор ГК «Азия» Павел Масленников, отель Holiday Inn Chelyabinsk-Riverside – это лишь начало сотрудничества с управляющей компанией InterContinental Hotels Group. Не исключено, что в Челябинске будут построены еще гостиницы под этим брендом: именно потому в название было внесено дополнение – Riverside. Кроме того, ГК «Азия» уже анонсировала намерения по строительству подобных отелей в соседних крупных городах – Перми, Уфе и др.
Доморощенный опыт
Привлечение профессиональных УК в гостиничный бизнес на Урале скорее исключение, нежели правило. Сегодня в Уральском регионе внешняя управляющая компания Rezidor Group привлечена в гостиницу Park Inn уровня «3 звезды» в Екатеринбурге. Компания HELIOPARK Group управляет отелем «Смолино» в Челябинске.
На рынке нет жесткой конкуренции и борьбы за клиента, нет четкой классификации средств размещения, и при этом гостиничный бизнес приносит немалые доходы. Главная причина – дефицит современного номерного фонда и, как следствие, отсутствие выбора у туриста. Так, по данным комитета по товарному рынку администрации Екатеринбурга, в настоящее время в городе действуют 46 гостиниц, рассчитанных на 4700 гостей. В 2006 г. в Екатеринбурге было введено 464 новых гостиничных места, в 2007 г. – 695 мест, план на 2008 г. – 690 мест. Несмотря на положительную динамику, уровень загрузки номерного фонда на протяжении последних трех лет – 60–70%. Емкость гостиничного рынка Екатеринбурга далека от европейских показателей. Там коэффициент насыщения (количество мест в гостиницах на тысячу жителей города) составляет 25–26, а в Екатеринбурге лишь около 1,5.
Еще острее проблема дефицита номерного фонда, особенно современного, стоит в Челябинске и Тюмени. По данным London Consulting & Management Company, в столице Южного Урала спрос на рынке ежегодно увеличивается на 15–30%, а объем предложения прибавляется в среднем на 2% в год. При этом большинство гостиниц – комплексы советского периода, гостиниц уровня «5 звезд» нет. А в Тюмени и вовсе на данный момент работает единственный современный отель «Тюмень» уровня «4 звезды», остальные средства размещения, по словам аналитика консалтинговой компании «БРОК» Ксении Осинцевой, не поддаются классификации.
В отсутствии конкуренции и при наличии высокого спроса большинство собственников уральских гостиниц не видят смысла создавать собственную управляющую компанию и тем более привлекать к ведению хозяйством отеля внешнюю профессиональную УК – российскую или международную. «Конкуренция на рынке остро не ощущается, все игроки чувствуют себя комфортно, – говорит директор отеля «Вознесенский» (Екатеринбург) Тамара Фомина. – Приток гостей постоянно растет, в том числе за счет прихода в город новых иностранных дипмиссий, открытия новых международных авиарейсов. В нашем отеле среднегодовая загрузка в среднем 60%, а во время проведения крупных деловых мероприятий достигает 80%». Такой же уровень загрузки Тамара Фомина ожидает и в отеле «Онегин Плаза» (его открытие в центральной части Екатеринбурга намечено на конец 2008 г.). С точки зрения экономики и затрат, по ее словам, у собственника отелей «Вознесенский» и «Онегин Плаза» – строительной компании «Металлайн» – нет необходимости в привлечении профессиональных УК. «Возможно, когда конкуренция усилится, мы начнем рассматривать вопросы объединения двух гостиниц, создания собственной или привлечения внешней УК», – предположила г-жа Фомина.
Кто в отеле хозяин
По сути, как отмечают местные игроки рынка, вся система управления в большинстве уральских гостиниц держится на двух постулатах – безопасность и доброжелательность, и особенно мудрить в этом направлении местные отельеры не пытаются. По словам директора отеля «Московская горка» (Екатеринбург) Елены Важениной, распространенная схема управления уральскими гостиницами выглядит следующим образом: собственник создает под отель самостоятельное юридическое лицо и привлекает наемного менеджера-директора, на плечи которого и ложатся все обязанности по ведению гостиничного хозяйства. На данный момент, считает г-жа Важенина, большинство собственников отелей не готовы делиться своей прибылью в случае привлечения внешней УК. Кроме того, как отметил управляющий партнер LCMC, многие региональные бизнесмены считают, что если они отдадут объект под управление другой компании, то возникнет риск потерять эту недвижимость. «К тому же не все собственники хотят раскрывать перед УК свои финансовые потоки», – добавил эксперт.
«Отсутствие профессиональных гостиничных операторов – характерная особенность уральского рынка гостиничных услуг. За исключением нескольких единичных проектов, реализованных в последние три года, большинство гостиниц находятся под управлением местных инвесторов, – подчеркнула гендиректор направления «Отели» ГК ЮСТА Марина Павленко. Она уверена, что по мере появления качественных отелей и выхода на местный рынок профессиональных операторов, предлагающих более высокий уровень сервиса при сопоставимой стоимости услуг, действующие отели естественным образом почувствуют ценовую и качественную конкуренцию. С мнением коллеги согласна Елена Важенина. «В будущем, учитывая интерес к Уральскому региону федеральных и международных инвесторов, выиграют наиболее дальновидные местные игроки. Отельеры с провинциальными взглядами на бизнес рискуют остаться на обочине», – уверена она.
В перспективе в регионе ожидается гостиничный бум: в Челябинске международная УК Rezidor SAS Hospitality анонсировала открытие отелей Radisson Hotel Chelyabinsk и Park Inn, в Тюмени ИДК «АЛУР» и местный холдинг «Партнер» реализуют проект гостиницы Radisson. В Екатеринбурге до конца 2008 г. планируется запустить 11 новых гостиниц, в том числе Ramada Hotel, Novotel, «Онегин Плаза», вторую очередь «Атриум Палас Отеля». К саммиту ШОС в городе откроется отель Hyatt уровня «5 звезд». Генеральный инвестор проекта – Уральская горно-металлургическая компания, а в качестве УК привлечен международный гостиничный оператор Hyatt International. «Мы удовлетворим потребности Екатеринбурга в отелях премиум-класса. Емкость этого рынка в городе не такая уж и большая. Hyatt Regency Ekaterinburg, в котором будет 300 номеров, по нашим оценкам, сможет закрыть дефицит, – уверен замдиректора по коммерческим вопросам и маркетингу ООО «РДК групп» (один из участников проекта) Давид Оганян. – Ярким отличием Hyatt Regency Ekaterinburg от других екатеринбургских отелей станет продуманность высокого сервиса на каждом этапе возведения отеля, это будет чувствоваться на каждом квадратном метре».
По международным стандартам
С усилением конкуренции, по мнению экспертов и отдельных участников рынка, у собственников уральских отелей выбор будет невелик. Первый вариант – продолжать управлять гостиницей собственными силами, в результате чего не придется думать об упущенной прибыли. Однако в этом случае велик риск, что борьба за повышение конкурентоспособности объекта будет происходить методом проб и ошибок, а это приведет к потере времени и денег.
Второй вариант – пригласить российскую или западную УК. По мнению Елены Важениной, второй вариант сегодня более реален, хотя и менее интересен для собственников с экономической точки зрения. «У российских гостиничных операторов небольшой опыт. Более того, как правило, в настоящее время они занимаются гостиницами, которые находятся в их собственности», – пояснила она. Г-жа Важенина считает, что международных гостиничных операторов выгодно отличает большой опыт работы в рыночных условиях. Более того, это гарантия соблюдения стандартов качества в каждом отеле независимо от его месторасположения, а также подключение к глобальным системам бронирования, что обеспечивает высокий клиентский поток и большую доходность. Серьезное значение имеет сильный бренд. Иностранный гость выберет в первую очередь гостиницу известной международной сети: это позволит ему избежать сюрпризов и получить ожидаемые качество и набор услуг. С другой стороны, иностранные операторы менее знакомы с особенностями местного менталитета, и в этом смысле менее гибки в принятии решений – и здесь они проигрывают российским отельерам.
В случае привлечения внешней УК собственнику гостиницы придется смириться с тем, что прибылью нужно делиться. Согласно мировому опыту у оператора может быть пять основных источников дохода: вознаграждение за управление – 2–5% операционной прибыли; плата за бренд – 5% и за маркетинг – 0,5–1%; вознаграждение за бронирование – $1 + 3–7% от суммы, а также премиальные – 7–20%. Кроме того, международный оператор будет диктовать стандарты качества – размер номера, интерьер. Поэтому собственнику придется серьезно увеличить бюджет еще на стадии строительства проекта.
Участники рынка сходятся в мнении, что главным фактором, определяющим выбор варианта управления, являются экономические показатели работы гостиницы. А они, как это ни парадоксально, в основном зависят от варианта управления. Так или иначе местные бизнесмены все чаще заявляют о своих планах по партнерству с именитыми гостиничными операторами. К примеру, уральская строительная корпорация «Маяк» анонсировала намерения по строительству отеля, управляющей компанией в котором выступит Sophos Hotels – франчайзи американской сети Wyndham Hotel Group International. А менеджмент аэропорта «Кольцово» объявил о возведении отеля Angelo, управлением которого займется Vienna International.
Назад
Загрузка...