Инвест стратегия 2026
Новости
Компании
Назад
31 Августа 2008, 20:00
Арендаторы взяли управляющих в оборот
В последние годы компании, управляющие торговыми комплексами, и их арендаторы-ритейлеры все чаще объединяются в построении общей политики развития моллов. Совместно они работают на увеличение доходности комплексов, а значит, и собственной прибыли, которую торговые операторы получают
за счет увеличения покупательского потока, а управленцы – за счет процента
с их оборота.
Отложенный рост
Лет десять назад число торговых комплексов в Петербурге можно было пересчитать по пальцам («Гостиный Двор», «Пассаж», «Балканский» и еще пара-тройка объектов), а правила игры на этом рынке фактически диктовал город, являясь крупнейшим собственником арендопригодных площадей. Наниматели, в свою очередь, готовы были платить любые деньги за право размещения своих магазинов. Во-первых, потому, что с городом не очень-то и поспоришь. Во-вторых, выбирать было не из чего. К тому же, прямо скажем, даже откровенно завышенные арендные ставки не сильно обременяли торговцев. Ведь в эпоху формирования рынка у них была масса возможностей искусственно увеличивать прибыли: начиная от банального ухода от налогов и заканчивая не очень прозрачными схемами закупок товаров, когда разница между закупочной и продажной ценой составляла сотни процентов. В итоге расценки на сдаваемые помещения устанавливались весьма произвольно и сильно различались даже в сопоставимых по качеству и локации объектах. Владельцы торговых площадей придерживались в основном принципа «запрос по максимуму без торга», зная, что вместо отказавшегося клиента обязательно найдется другой.
Сейчас рынок торговой недвижимости в Петербурге – самый близкий к насыщению. И собственники впервые столкнулись с проблемой ограниченного количества качественных арендаторов. Тем не менее при разработке инвестиционного проекта собственник и консультанты закладывают ожидание роста арендных ставок. «Управленческие решения принимаются на основе инвестиционных моделей, учитывающих этот рост. Когда же проект реализуется и дело доходит до сдачи в аренду, собственник уже не может не повышать ставки, так как изначально на это рассчитывал», – поясняет директор по маркетингу Praktis CB Алексей Чижов.
В условиях насыщения рынка и завышенных ожиданий девелоперов, желающих сохранить привычный уровень доходности, ряд торговых объектов (как и офисных) заполняется значительно медленнее, чем планировали собственники. Однако они не склонны понижать ставки, рассчитывая на отложенный спрос. «По убеждению собственников, эффективнее заполнить комплекс позднее, но по запланированной цене, чем уступить в цене ради быстрого получения арендного дохода. По нашему мнению, ближайшие два-три года продолжится игра с отложенным спросом. А дальнейший рост ставок будет определяться во многом макроэкономическими показателями», – говорит г-н Чижов. А его коллеги из компании ASTERA указывают на то, что темп роста арендных ставок в торговых комплексах Петербурга уже в первом полугодии 2008 года соответствовал уровню инфляции в городе и составил в среднем 7–8% по сравнению с концом прошлого года. «Раньше ставки росли на 20–30% в год, а сейчас темпы их роста даже инфляцию не обгоняют», – соглашается Дмитрий Бердиган, генеральный директор компании «АйБи Ритейл» (входит в состав «АйБи Групп»).
Средние арендные ставки в ТК Петербурга, по данным аналитиков ASTERA, для якорных арендаторов сейчас варьируют в пределах $200–350/кв. м в год, включая НДС. Диапазон ставок для основных и сопутствующих арендаторов – $450–1650/кв. м в год, включая НДС. «Ставки аренды на торговую недвижимость будут расти, если спрос будет отвечать на цену предложения. А отвечать он будет только в том случае, если даже при повышенных арендных ставках ведение торговой деятельности будет эффективным для арендаторов», – резюмирует г-н Чижов.
В поисках верного пути
В поисках путей обоюдовыгодного сотрудничества собственники торговых центров и арендаторы видоизменяют способы расчета арендных ставок. В первую очередь специальные, более выгодные для них условия аренды сложились в отношении «якорей-магнитов». «Это продуктовые супер- и гипермаркеты, DIY, магазины товаров для дома площадью от 8 тыс. кв. м, а также супер- и гипермаркеты бытовой техники и электроники, спортивных товаров площадью от 2,5 до 5 тыс. кв. м, крупные универмаги одежды – от 2 тыс. кв. м. А с увеличением доли развлечений в торговых комплексах якорными арендаторами становятся кинотеатры, боулинги, детские парки развлечений, спортивные площадки, занимающие от 2,5 тыс. кв. м», – комментирует Илья Гамов, директор департамента маркетинга компании «Макромир».
«Магазины «Просто», располагаясь в торговых комплексах, являются якорными арендаторами. Безусловно, арендные ставки для нас гораздо ниже, чем для обычных арендаторов, но это вполне справедливо. Торговый комплекс сдает в аренду крупное помещение, а не дробит площадь на мелкие отсеки под небольшие магазины. При таком дроблении создается множество проходов, коридоров, которые никому из арендаторов не принадлежат, поэтому арендную плату за них делят между небольшими магазинами, от чего арендная ставка становится выше. Кроме того, наличие «якорей» выгодно для торгового комплекса с точки зрения трафика – так называемые трафикмейкеры всегда будут наиболее интересными арендаторами», – рассуждает Павел Матвеев, руководитель отдела развития сети магазинов бытовой техники и электроники «Просто». По его словам, для сети «Просто» приемлемая ставка, позволяющая эффективно вести бизнес, составляет 200–500 у. е./кв. м в год, без учета эксплуатационных расходов.
«Кроме того, «якорь» часто делает собственную рекламу. Кстати, торговая галерея обычно «садится» под «якорь», то есть небольшие магазины при размещении в том или ином комплексе, смотрят, какие «якоря» там находятся», – добавляет Алексей Лазутин, директор по коммерческой недвижимости Becar Realty Group SPb. «Кроме привлекательной арендной ставки ТК должен предложить якорному арендатору место с высоким трафиком, обеспечить арендатора хорошими рекламными местами как внутри торгового центра, так и на фасаде и на крыше здания. Наличие хорошо оборудованного просторного складского помещения с удобными подъездными путями и местами для разгрузки машин также может положительно повлиять на решение об аренде торговой площади», – говорит г-н Матвеев.
Заработал – поделись
И тем не менее испытанные методы начинают давать сбои в условиях стремительного насыщения рынка. Только в течение 2007 года в эксплуатацию было введено 25 новых торговых комплексов, в том числе 12 гипермаркетов. Объем предложения торговых площадей на конец 2007 года составил 3,1 млн кв. м. По данным Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН), к концу 2008 года этот показатель достигнет 3,8 млн кв. м. Благодаря новому строительству кардинально изменилась структура предложения. Еще в конце 2005 года «Бекар» отводил на долю торговых комплексов лишь 20% рынка – столько же, сколько занимали павильоны и ларьки. Сегодня можно сказать, что основу торговой недвижимости Петербурга составляют именно ТК.
«В торговых комплексах, в отличие от других объектов коммерческой недвижимости, например бизнес-центров, платит деньги в конечном счете не арендатор, а покупатель. Все очень просто: если в комплексе хороший поток и совершается много покупок, то есть магазины получают значительный доход, следовательно, арендаторы готовы дорого платить за право располагаться в таком месте», – полагает Илья Гамов. Одна из тенденций последних лет – «привязка» арендной ставки к обороту магазина. Эксперты отмечают, что чем больше в Петербург приходит западных торговых операторов, тем более распространенным становится это явление. «Есть арендаторы, которые соглашаются работать с девелопером только на условиях процента с оборота. Речь идет о безусловных лидерах в своих ассортиментных группах (например, McDonalds).
В результате величина этого процента с оборота может не только приблизиться к уровню фиксированных ставок по рынку на данные помещения, но в отдельных случаях даже и превысить их», – продолжает г-н Гамов. Впрочем, тут же добавляет он, таких игроков на рынке очень мало.
По оценке специалистов, в большинстве случаев речь идет не о фиксированной или «оборотной» ставке в чистом виде, а об их комбинации: оговоренная сторонами постоянная величина плюс процент с оборота. Дело в том, что в условиях российского рынка «оборотная» система расчета довольно рискованна. С одной стороны, управляющему комплексом выгодно привязать свою прибыль к доходу успешного магазина или ресторана. Однако владелец ТК может оказаться заложником ситуации, если объемы продаж арендатора не оправдают ожиданий (например, из-за неверно просчитанного местоположения конкретного магазина в комплексе, влияния сезонности, внешнеэкономических причин и т. п.). Фиксированная сумма «дани» хоть и не дает управленцу ТК возможности заработать на оборотах арендатора, зато гарантирует стабильный, легко прогнозируемый доход. Кроме того, при выборе ставки с оборота арендатор вынужден будет демонстрировать девелоперу свои финансовые результаты. Далеко не все операторы готовы к такой откровенности.
«Съемщику» тоже приходится взвешивать плюсы и минусы обоих принципов расчета ставки. «Мы арендуем торговые помещения по фиксированной арендной ставке. Хотя готовы арендовать помещение по ставке, привязанной к проценту с оборота магазина », – рассуждает г-н Матвеев. Ритейлеры, подобные сети «Просто», оптимальной называют ставку в 5% с оборота магазина.
Выплачивая хозяину комплекса долю от оборота, арендатор снижает свои риски: например, в низкий сезон, когда продажи падают, дешевле обойдется и место в молле. Однако в то же время такая система предполагает, что владелец ТК и оператор должны каждый в меру своих сил повышать привлекательность и конкретного магазина, и комплекса в целом, поскольку от этого зависит их общая прибыль. По мнению г-на Лазутина, это является стимулом для собственника. «При включении процента с оборота девелопер не может быть пассивным, он заинтересован в успешной работе своих арендаторов. А потому ему приходится проводить активную маркетинговую политику, грамотно выстраивать управление комплексом, чтобы он был удобен как для арендаторов, так и для покупателей», – поясняет г-н Гамов.
Единого рецепта в выстраивании комбинированной ставки, конечно, нет. Как правило, если управляющая компания ТК уже убедилась, что покупатели идут в такой-то магазин неиссякающим потоком, то фиксированная часть ставки сокращается до минимума. На выбор методики определения арендной платы существенно влияет и то, к какой ассортиментной группе относится оператор. Чем выше возможный уровень наценки на товар, тем выше обороты арендатора, а значит, и логичнее введение ставки с оборота. Очевидно, например, что на обувь, аксессуары, ювелирные изделия наценка выше, чем на одежду и товары мультимедиа. Следовательно, для небольшого магазина электроники целесообразнее установить фиксированную ставку, а для обувного салона – процент с оборота.
«Построил – запустил – продал»
Участники рынка не единодушны в отношении прогнозов даже на ближайшее арендное будущее. Так, г-н Гамов полагает, что благодаря предпринятым российским правительством мерам по борьбе с инфляцией, а также скорому насыщению рынка с выводом на рынок крупных торгово-развлекательных проектов можно ожидать замедления темпов роста уровня арендных ставок уже до 2010 года. Алексей Лазутин, соглашаясь, что «в ближайшее время рынок торговой недвижимости начнет двигаться к насыщению», не рассчитывает на снижение ставок. «Уровень и качество торговых центров и объем предоставляемых ими услуг настолько отличны, что ставки в новых комплексах сильно повышаются по сравнению со старыми», – заявляет г-н Лазутин.
На этот год аналитики прогнозируют 10–15%-ный рост стоимости аренды. При этом, как отмечает Дмитрий Бердиган, девелоперы в последнее время не склонны гнаться за увеличением арендных сборов любой ценой: «Для них важно сделать правильный качественный инвестиционный продукт, который потом можно выгодно продать. Если три-четыре года назад было выгодно запустить проект и им владеть, потому что высокая стоимость аренды и рост доходов от нее давали хорошую окупаемость проектам, то сейчас девелоперы работают по схеме «построил – запустил – продал». Так что нынешние ставки и темпы их роста девелоперов более-менее устраивают, ведь отдачу они получат не только за счет этого фактора, но и за счет капитализации объекта».
Лет десять назад число торговых комплексов в Петербурге можно было пересчитать по пальцам («Гостиный Двор», «Пассаж», «Балканский» и еще пара-тройка объектов), а правила игры на этом рынке фактически диктовал город, являясь крупнейшим собственником арендопригодных площадей. Наниматели, в свою очередь, готовы были платить любые деньги за право размещения своих магазинов. Во-первых, потому, что с городом не очень-то и поспоришь. Во-вторых, выбирать было не из чего. К тому же, прямо скажем, даже откровенно завышенные арендные ставки не сильно обременяли торговцев. Ведь в эпоху формирования рынка у них была масса возможностей искусственно увеличивать прибыли: начиная от банального ухода от налогов и заканчивая не очень прозрачными схемами закупок товаров, когда разница между закупочной и продажной ценой составляла сотни процентов. В итоге расценки на сдаваемые помещения устанавливались весьма произвольно и сильно различались даже в сопоставимых по качеству и локации объектах. Владельцы торговых площадей придерживались в основном принципа «запрос по максимуму без торга», зная, что вместо отказавшегося клиента обязательно найдется другой.
Сейчас рынок торговой недвижимости в Петербурге – самый близкий к насыщению. И собственники впервые столкнулись с проблемой ограниченного количества качественных арендаторов. Тем не менее при разработке инвестиционного проекта собственник и консультанты закладывают ожидание роста арендных ставок. «Управленческие решения принимаются на основе инвестиционных моделей, учитывающих этот рост. Когда же проект реализуется и дело доходит до сдачи в аренду, собственник уже не может не повышать ставки, так как изначально на это рассчитывал», – поясняет директор по маркетингу Praktis CB Алексей Чижов.
В условиях насыщения рынка и завышенных ожиданий девелоперов, желающих сохранить привычный уровень доходности, ряд торговых объектов (как и офисных) заполняется значительно медленнее, чем планировали собственники. Однако они не склонны понижать ставки, рассчитывая на отложенный спрос. «По убеждению собственников, эффективнее заполнить комплекс позднее, но по запланированной цене, чем уступить в цене ради быстрого получения арендного дохода. По нашему мнению, ближайшие два-три года продолжится игра с отложенным спросом. А дальнейший рост ставок будет определяться во многом макроэкономическими показателями», – говорит г-н Чижов. А его коллеги из компании ASTERA указывают на то, что темп роста арендных ставок в торговых комплексах Петербурга уже в первом полугодии 2008 года соответствовал уровню инфляции в городе и составил в среднем 7–8% по сравнению с концом прошлого года. «Раньше ставки росли на 20–30% в год, а сейчас темпы их роста даже инфляцию не обгоняют», – соглашается Дмитрий Бердиган, генеральный директор компании «АйБи Ритейл» (входит в состав «АйБи Групп»).
Средние арендные ставки в ТК Петербурга, по данным аналитиков ASTERA, для якорных арендаторов сейчас варьируют в пределах $200–350/кв. м в год, включая НДС. Диапазон ставок для основных и сопутствующих арендаторов – $450–1650/кв. м в год, включая НДС. «Ставки аренды на торговую недвижимость будут расти, если спрос будет отвечать на цену предложения. А отвечать он будет только в том случае, если даже при повышенных арендных ставках ведение торговой деятельности будет эффективным для арендаторов», – резюмирует г-н Чижов.
В поисках верного пути
В поисках путей обоюдовыгодного сотрудничества собственники торговых центров и арендаторы видоизменяют способы расчета арендных ставок. В первую очередь специальные, более выгодные для них условия аренды сложились в отношении «якорей-магнитов». «Это продуктовые супер- и гипермаркеты, DIY, магазины товаров для дома площадью от 8 тыс. кв. м, а также супер- и гипермаркеты бытовой техники и электроники, спортивных товаров площадью от 2,5 до 5 тыс. кв. м, крупные универмаги одежды – от 2 тыс. кв. м. А с увеличением доли развлечений в торговых комплексах якорными арендаторами становятся кинотеатры, боулинги, детские парки развлечений, спортивные площадки, занимающие от 2,5 тыс. кв. м», – комментирует Илья Гамов, директор департамента маркетинга компании «Макромир».
«Магазины «Просто», располагаясь в торговых комплексах, являются якорными арендаторами. Безусловно, арендные ставки для нас гораздо ниже, чем для обычных арендаторов, но это вполне справедливо. Торговый комплекс сдает в аренду крупное помещение, а не дробит площадь на мелкие отсеки под небольшие магазины. При таком дроблении создается множество проходов, коридоров, которые никому из арендаторов не принадлежат, поэтому арендную плату за них делят между небольшими магазинами, от чего арендная ставка становится выше. Кроме того, наличие «якорей» выгодно для торгового комплекса с точки зрения трафика – так называемые трафикмейкеры всегда будут наиболее интересными арендаторами», – рассуждает Павел Матвеев, руководитель отдела развития сети магазинов бытовой техники и электроники «Просто». По его словам, для сети «Просто» приемлемая ставка, позволяющая эффективно вести бизнес, составляет 200–500 у. е./кв. м в год, без учета эксплуатационных расходов.
«Кроме того, «якорь» часто делает собственную рекламу. Кстати, торговая галерея обычно «садится» под «якорь», то есть небольшие магазины при размещении в том или ином комплексе, смотрят, какие «якоря» там находятся», – добавляет Алексей Лазутин, директор по коммерческой недвижимости Becar Realty Group SPb. «Кроме привлекательной арендной ставки ТК должен предложить якорному арендатору место с высоким трафиком, обеспечить арендатора хорошими рекламными местами как внутри торгового центра, так и на фасаде и на крыше здания. Наличие хорошо оборудованного просторного складского помещения с удобными подъездными путями и местами для разгрузки машин также может положительно повлиять на решение об аренде торговой площади», – говорит г-н Матвеев.
Заработал – поделись
И тем не менее испытанные методы начинают давать сбои в условиях стремительного насыщения рынка. Только в течение 2007 года в эксплуатацию было введено 25 новых торговых комплексов, в том числе 12 гипермаркетов. Объем предложения торговых площадей на конец 2007 года составил 3,1 млн кв. м. По данным Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН), к концу 2008 года этот показатель достигнет 3,8 млн кв. м. Благодаря новому строительству кардинально изменилась структура предложения. Еще в конце 2005 года «Бекар» отводил на долю торговых комплексов лишь 20% рынка – столько же, сколько занимали павильоны и ларьки. Сегодня можно сказать, что основу торговой недвижимости Петербурга составляют именно ТК.
«В торговых комплексах, в отличие от других объектов коммерческой недвижимости, например бизнес-центров, платит деньги в конечном счете не арендатор, а покупатель. Все очень просто: если в комплексе хороший поток и совершается много покупок, то есть магазины получают значительный доход, следовательно, арендаторы готовы дорого платить за право располагаться в таком месте», – полагает Илья Гамов. Одна из тенденций последних лет – «привязка» арендной ставки к обороту магазина. Эксперты отмечают, что чем больше в Петербург приходит западных торговых операторов, тем более распространенным становится это явление. «Есть арендаторы, которые соглашаются работать с девелопером только на условиях процента с оборота. Речь идет о безусловных лидерах в своих ассортиментных группах (например, McDonalds).
В результате величина этого процента с оборота может не только приблизиться к уровню фиксированных ставок по рынку на данные помещения, но в отдельных случаях даже и превысить их», – продолжает г-н Гамов. Впрочем, тут же добавляет он, таких игроков на рынке очень мало.
По оценке специалистов, в большинстве случаев речь идет не о фиксированной или «оборотной» ставке в чистом виде, а об их комбинации: оговоренная сторонами постоянная величина плюс процент с оборота. Дело в том, что в условиях российского рынка «оборотная» система расчета довольно рискованна. С одной стороны, управляющему комплексом выгодно привязать свою прибыль к доходу успешного магазина или ресторана. Однако владелец ТК может оказаться заложником ситуации, если объемы продаж арендатора не оправдают ожиданий (например, из-за неверно просчитанного местоположения конкретного магазина в комплексе, влияния сезонности, внешнеэкономических причин и т. п.). Фиксированная сумма «дани» хоть и не дает управленцу ТК возможности заработать на оборотах арендатора, зато гарантирует стабильный, легко прогнозируемый доход. Кроме того, при выборе ставки с оборота арендатор вынужден будет демонстрировать девелоперу свои финансовые результаты. Далеко не все операторы готовы к такой откровенности.
«Съемщику» тоже приходится взвешивать плюсы и минусы обоих принципов расчета ставки. «Мы арендуем торговые помещения по фиксированной арендной ставке. Хотя готовы арендовать помещение по ставке, привязанной к проценту с оборота магазина », – рассуждает г-н Матвеев. Ритейлеры, подобные сети «Просто», оптимальной называют ставку в 5% с оборота магазина.
Выплачивая хозяину комплекса долю от оборота, арендатор снижает свои риски: например, в низкий сезон, когда продажи падают, дешевле обойдется и место в молле. Однако в то же время такая система предполагает, что владелец ТК и оператор должны каждый в меру своих сил повышать привлекательность и конкретного магазина, и комплекса в целом, поскольку от этого зависит их общая прибыль. По мнению г-на Лазутина, это является стимулом для собственника. «При включении процента с оборота девелопер не может быть пассивным, он заинтересован в успешной работе своих арендаторов. А потому ему приходится проводить активную маркетинговую политику, грамотно выстраивать управление комплексом, чтобы он был удобен как для арендаторов, так и для покупателей», – поясняет г-н Гамов.
Единого рецепта в выстраивании комбинированной ставки, конечно, нет. Как правило, если управляющая компания ТК уже убедилась, что покупатели идут в такой-то магазин неиссякающим потоком, то фиксированная часть ставки сокращается до минимума. На выбор методики определения арендной платы существенно влияет и то, к какой ассортиментной группе относится оператор. Чем выше возможный уровень наценки на товар, тем выше обороты арендатора, а значит, и логичнее введение ставки с оборота. Очевидно, например, что на обувь, аксессуары, ювелирные изделия наценка выше, чем на одежду и товары мультимедиа. Следовательно, для небольшого магазина электроники целесообразнее установить фиксированную ставку, а для обувного салона – процент с оборота.
«Построил – запустил – продал»
Участники рынка не единодушны в отношении прогнозов даже на ближайшее арендное будущее. Так, г-н Гамов полагает, что благодаря предпринятым российским правительством мерам по борьбе с инфляцией, а также скорому насыщению рынка с выводом на рынок крупных торгово-развлекательных проектов можно ожидать замедления темпов роста уровня арендных ставок уже до 2010 года. Алексей Лазутин, соглашаясь, что «в ближайшее время рынок торговой недвижимости начнет двигаться к насыщению», не рассчитывает на снижение ставок. «Уровень и качество торговых центров и объем предоставляемых ими услуг настолько отличны, что ставки в новых комплексах сильно повышаются по сравнению со старыми», – заявляет г-н Лазутин.
На этот год аналитики прогнозируют 10–15%-ный рост стоимости аренды. При этом, как отмечает Дмитрий Бердиган, девелоперы в последнее время не склонны гнаться за увеличением арендных сборов любой ценой: «Для них важно сделать правильный качественный инвестиционный продукт, который потом можно выгодно продать. Если три-четыре года назад было выгодно запустить проект и им владеть, потому что высокая стоимость аренды и рост доходов от нее давали хорошую окупаемость проектам, то сейчас девелоперы работают по схеме «построил – запустил – продал». Так что нынешние ставки и темпы их роста девелоперов более-менее устраивают, ведь отдачу они получат не только за счет этого фактора, но и за счет капитализации объекта».
Назад
Загрузка...