Архитектурные излишества

Хрестоматийный пример того, как уникальная архитектура повлияла на успех офисного центра, – широко известное «здание-огурец» (Gherkin) в Лондоне, построенное по заказу компании Swiss Re известным зодчим Норманом Фостером. Строение, вызвавшее так много дискуссий в прессе, в результате было продано за рекордную сумму 630 млн. фунтов стерлингов при доходе 27 млн. фунтов, что соответствует ставке капитализации 4,2%. В России таких примеров пока не найти.

В бизнес-сообществе до сих пор не пришли к единому мнению о роли архитектора в проекте. «Безусловно, офисные здания с уникальной архитектурой, построенные ведущими архитекторами мира, имеют высокую инвестиционную привлекательность», – считает Олег Мышкин, управляющий партнер Fleming Family & Partners.

В настоящее время у каждой из десяти ведущих архитектурных фирм Лондона имеется проект в России. Однако даже район «Москва-Сити», которому прочили судьбу выставки архитектурных достижений, мог бы выглядеть гораздо ярче, будь инвестиций в архитектуру чуть больше. «У нас нет таких знаковых офисных зданий, как, например, Gherkin, который является доминантой «Сити». Однако в последнее время прослеживается тенденция привлечения известных западных архитекторов для проектирования офисных зданий, так что в будущем можно ожидать появления уникальных офисных проектов. Но до тех пор, пока ситуацию на рынке офисной недвижимости определяют девелоперы, а не арендаторы, маловероятно, что каждый из них будет стараться сделать свой проект уникальным, в том числе и за счет архитектуры. Девелоперы предпочитают не вкладывать лишние деньги в такие второстепенные вещи, как, например, отделка фасада. Главное для бизнеса – экономия расходов и увеличение сдаваемых площадей», – говорит Наталья Бидненко, старший консультант компании DTZ.

Следует отметить, что на рынке все же появляются довольно яркие объекты. Например, «Дукат Плейс III», «Вивальди Плаза», «Крылатские Холмы», бизнес-парк «Химки». Отдельной строкой идут реконструируемые здания с кирпичными фасадами – «Луч», «Красная Роза». По мнению экспертов, высоко котируется новый БЦ «Оазис» компании Horus Capital. Сенсацией прошлого года стал офисный центр «Лангензипен» в Санкт-Петербурге, созданный компанией «Теорема». Проект получил высокую оценку профессионалов и бесспорно стал украшением города, однако были ли рекордные затраты на архитектуру оправданы с экономической точки зрения? Глава компании «Теорема» Игорь Водопьянов уверен – строить памятники архитектуры экономически нецелесообразно. «Я просто не хочу захламлять родной город. Это мой осознанный выбор, но экономически он никак не обоснован. Наоборот, из-за этого я получаю меньше денег», – утверждает он.

По словам Ирины Дзюба, коммерческого директора MR Group, польза от архитектуры есть. «Не могу сказать, насколько точно вырастает капитализация благодаря яркой архитектуре, но то, что спрос становится выше, это однозначно. Например, офисный центр «Лотос» сразу вызвал интерес инвесторов, причем привлекла внимание именно архитектура. В результате его удалось продать в кратчайшие сроки», – рассказывает г-жа Дзюба. Впрочем, по ее словам, известно немало случаев, когда самые невзрачные здания быстро находили арендаторов.

Место для эксклюзива

Считается, что уникальная архитектура необходима только самым дорогим офисным центрам, расположенным в знаковых местах, в остальных случаях лишние затраты не имеют никакого смысла. «Эксклюзивная архитектура повышает привлекательность и создает особый шарм, когда мы говорим о зданиях в престижных деловых районах и рынках с растущими ставками аренды. Если мы строим не в ЦАО, не в «Москва-Сити» и не в пределах Садового кольца, то имеет смысл задуматься об экономии денежных средств и создании более эффективных планировок с минимизацией потерь, так как эксклюзивность архитектуры может поставить под угрозу рентабельность проекта», – говорит Яна Кузина, директор отдела стратегического консалтинга и оценки CB Richard Ellis.

Сергей Чобан, архитектор, глава архитектурного бюро NPS Tchoban Voss в Берлине и партнер объединения SPeeCH в Москве, отмечает другую тенденцию: уникальная архитектура сама создает бренд места. «Плохое здание может испортить удачное место и сбить цены на располагающиеся на нем объекты. И наоборот, здание с интересной архитектурой может его «вытянуть», вывести на совершенно новый уровень. Возьмем, к примеру, постройки Петера Цумтора – они располагаются в малоизвестных местах, но благодаря его проектам притягивают сегодня сотни тысяч туристов. Понятно, что рынок реагирует на это, и рядом с ними начинает развиваться инвестиционная активность. Или фабрика Duravitt, реконструированная Филиппом Старка. Место, где она находится, раньше считалось абсолютно глухим, сегодня туда съезжаются люди со всего мира», – рассуждает Сергей Чобан.

Даже при среднем бюджете можно создать достаточно интересный продукт. Например, компания MR Group строит главным образом офисы класса B, но даже в этих рамках уделяет внимание архитектуре. «Для западных инвесторов архитектура – одна из главных составляющих проекта. На европейском рынке есть определенные стандарты, которым необходимо следовать. Главное, конечно, расположение, но когда при этом еще все функционально и внешне красиво, это довольно большой плюс», – рассказывает Ирина Дзюба.

«Архитектурные и объемно-плани-ровочные решения зданий разного класса зависят от бюджета и требований к той или иной категории объекта. Например, здания касса В могут быть интересными в архитектурном отношении, и инвестиции в них могут оказаться очень прибыльными. Объект данной категории – лучший в своем классе, лидер по арендным ставкам, но расположенный не в центре, – может изменить статус этого места, повысить его престиж. Поэтому и для архитекторов, и для инвесторов подобный проект станет не менее интересным, чем проектирование офисов класса А», – считает Сергей Чобан.

Невостребованный компонент имиджа

Большинство экспертов уверены, что арендаторы в первую очередь смотрят не на архитектуру, а на функциональные характеристики. «Что касается популярности эксклюзивной архитектуры у арендаторов, то, конечно, внешний вид имеет первоочередное значение, но не менее важны и такие критерии, как планировка, парковка, наличие в здании инфраструктуры», – полагает Яна Кузина.

Игорь Водопьянов более категоричен. «Арендаторы заняты своим бизнесом, и их в основном интересует внутреннее удобство офиса. Если все сделано качественно, работает кондиционер, охранники не хамят и в туалетах чисто, этого вполне достаточно. А то, что здание проектировал великий архитектор, их совершенно не волнует», – считает он.

Впрочем, западный опыт говорит о том, что в условиях насыщения рынка архитектура офисного центра станет хорошим магнитом для арендаторов. «Инвестиции в архитектуру, конечно же, обоснованы, так как облик офисного здания, его местоположение определяют статус фирмы. Сегодня во всем мире архитектура является важной составляющей corporate identity крупных компаний. Часто здание становится символом фирмы и даже включено в ее логотип. Достаточно вспомнить офисные небоскребы Франкфурта или представительства крупных фирм в Токио. Здание – важнейший компонент имиджа, именно оно во многом определяет отношение потребителя к той или иной фирме», – приводит примеры Сергей Чобан.

Впрочем, по мнению Игоря Водопьянова, сегодня арендаторы непривередливы, так что на архитектуру будут смотреть в последнюю очередь. «Сейчас рынок не покупателя, а продавца. Офисные центры заполняются на сто процентов. Когда вам нечего есть, вы же не будете искать пирожное? Купите батон, намажете маслом и съедите», – доходчиво объясняет г-н Водопьянов.

Классический квадрат

Архитектурные излишества, требующие дополнительных площадей, значительно повышают стоимость здания. Неудивительно, что девелоперы предпочитают самым оригинальным формам классический прямоугольник. «Оригинальная архитектура довольно сложное понятие. Особенно в коммерческой недвижимости, где очень важен объем полезной площади. Оптимальная форма для офисного центра – прямоугольник или квадрат», – считает Ирина Дзюба. «Основное значение имеют несколько компонентов. Планировка здания должна быть максимально прагматичной и продуманной, не менее важна и репрезентативность фасада. При этом требование вариативности, сегодня почти обязательное в отношении планировки, распространяется и на фасад. Очень важную роль играет фойе, входное пространство офисного здания», – полагает Сергей Чобан.

Целесообразнее всего вкладывать деньги в оформление входного пространства. Именно входная группа определяет отношение клиентов к офису компании. Тем не менее в ближайшее время вряд ли можно будет увидеть в фойе российского офисного центра мебель от Филиппа Старка. Все делается элегантно, со вкусом, но без лишних расходов.

Бренд архитектора

Участие в проекте архитектора с мировым именем вызывает как минимум дополнительный интерес. При этом если одни компании активно используют имя зодчего, рекламируя офисный центр, то другие (например, Mirax Group), наоборот, стараются избежать упоминаний об архитекторе. «Скорее объект создает имя архитектору, а влияет на судьбу проекта наличие административных ресурсов у команды», – утверждает Яна Кузина.

Как считают в компании DTZ, арендаторы редко ставят перед собой цель сидеть в памятнике архитектуры. Тем не менее для западных арендаторов имя архитектора станет дополнительным «якорем». «Если западным арендаторам уже знакомо имя архитектора, если они уже сидят в Европе в спроектированном им офисном центре, то, наверное, они обратят внимание на созданное тем же архитектором здание в России. Архитектор – это дополнительный плюс, но не самый большой», – рассуждает Наталья Бидненко.

По мнению инвесторов, имя архитектора может быть серьезным конкурентным преимуществом. «С ростом конкуренции на офисном рынке Москвы все больше девелоперов привлекают мировых архитекторов для реализации проектов – ведь только высокое качество позволит проекту быть конкурентноспособным при резком увеличении предложения на рынке», – делиться взглядами Олег Мышкин.

Впрочем, работа с западными архитекторами сулит значительные трудности, о которых девелоперы часто даже не подозревают, приглашая звезд. «Между великим замыслом архитектора и его воплощением в жизнь столько шагов, что главная задача – чтобы великая архитектура не превратилась в свою противоположность к моменту окончания строительства. На Западе развита культура проектирования, там есть большое количество материалов, с которыми просто не знакомы наши компании. В России и на Западе разная культура производства, разные климатические условия. У нас свой путь, который придется преодолевать достаточно долго», – считает Игорь Водопьянов.

Как отмечают девелоперы, нередко проблемы возникают на этапе претворения планов в жизнь. Ощущаются нехватка квалифицированных кадров и дефицит качественных материалов. Европейские заводы сегодня перегружены заказами, да и таможня у нас «довольно своеобразная», как дипломатично говорят участники рынка. «Вот и выходит, что проще всего плюнуть на архитектуру и делать все из белорусской плитки», – разводит руками Игорь Водопьянов.

По его мнению, главное, чтобы девелоперы понимали границы своей компетенции и не пытались сами рисовать, а архитекторы были готовы отстоять свой проект. «Желательно, чтобы после того, как образы, созданные архитектором, будут приземлены на нашу суровую почву со строгими противопожарными нормативами, здание хоть как-то напоминало то, что имел архитектор в виду в самом начале», – делится видением проблемы г-н Водопьянов.

Вот наступит насыщение…

«Затраты на услуги ведущих архитектурных фирм составляют малую часть от общего девелоперского бюджета, в то время как увеличение стоимости конечного продукта весьма значительно. Рынок офисной недвижимости в Москве и крупных торговых проектов в регионах пришел к тому, что выбор архитектурных и инженерных компаний стал одним из важных факторов успешности будущего проекта и обеспечил планируемый возврат капиталовложений», – рассказывает Олег Мышкин. Как считает Ирина Дзюба, уже сегодня рынок в состоянии поглотить один-два офисных центра, которые продемонстрируют качественно иной уровень архитектуры и внутреннего дизайна и зададут новый уровень цен. Тем не менее в современных реалиях девелоперы еще могут позволить себе не церемониться с архитектурой. Рынок все еще принадлежит арендодателю. «Для насыщения рынка необходимы новые бизнес-центры. Для их строительства нужны «длинные» дешевые деньги. Пока на рынке таковых нет», – рисует нехитрую цепочку Игорь Водопьянов. По мнению Натальи Бидненко, даже после насыщения рынка архитектура останется на вторых ролях: «Арендаторы не ставят перед собой цель сидеть в памятниках архитектуры».

Западный опыт убедительно показал, какое значение имеет архитектура для успеха офисного центра. Однако насколько западные правила применимы к российским реалиям? Несмотря на все рассуждения о скором насыщении рынка, сегодня одинаково жизнеспособны и яркие офисные центры и безликие коробки. Аналитики успокаивают, что это временно и скоро архитектура станет весомым преимуществом. Пока же объем инвестиций в архитектуру зависит только от того, насколько девелопер ощущает ответственность перед обществом за свои действия.