Экзотика класса А

Рынок сегодня

Несмотря на то что Уральский регион демонстрирует достаточно высокие темпы экономического развития, международные стандарты в сфере коммерческой недвижимости прививаются не без труда. В авангарде этого движения идут торговые площади, офисные следуют за ними. Говорить о небольших населенных пунктах здесь, к сожалению, не приходится, поэтому речь пойдет только о нескольких крупнейших городах региона.

В частности, офисный фонд Екате­ринбурга насчитывает около 2,5 млн кв. м, однако к качественным площадям эксперты относят не более 8,5–9%, то есть 200–360 тыс. «квад­ратов». И хотя, по данным мэрии города, в уральской столице работают 39 деловых центров, из которых 9 позиционируют себя в классе А, до недавнего времени независимые эксперты относили к офисной элите только первую очередь Центра международной торговли (офисная площадь – 2,5 тыс. кв. м). Недавно в среднеуральской столице начал работу БЦ «Сенат», а к празднованию Дня города и 20-этажный административно-деловой комплекс «Палладиум» общей площадью 20,7 тыс. кв. м.

По данным аналитика агентства недвижимости «КБ «Ярмарка» Лилии Файзуллиной, и арендные ставки, и стоимость квадратного метра за I полугодие 2008 года поднялись на 5%. Стоимость офисов в настоящее время составляет примерно $3700/кв. м, а средняя арендная плата равна $540/кв. м в год. Аренда офисов в бизнес-центрах класса А обойдется в $924–1236, в бизнес-центрах класса В – от $564 до 720/кв. м в год.

Тюмени же, по мнению главного специалиста ООО «Компания БрОК» Валентины Трошиной, до высококлассных офисов еще предстоит дорасти. История профессиональных площадей в городе началась в 90-х годах с отеля «Тюмень» и Международного центра торговли, в которых имелись помещения, специально спроектированные под офисы. Сегодня около 99% административных объектов города – это классы В, С и D и только 1% – класс А. Собственно, в последнем случае, по данным г-жи Трошиной, речь идет о единственном небольшом по площади здании, которое полностью сдано в аренду одной компании. Остальные объекты, позиционирующиеся в классе А, находятся в стадии проектирования или строительства. При этом спрос на высококлассные офисы в Тюмени достаточно велик. На сегодняшний день в городе возводится и запланировано к строительству более 300 тыс. кв. м административной недвижимости. Из них только около 70–80 тыс. в классах А и В (по классификации «большой четверки»). Если все проекты будут достроены в заявленные сроки, то, скорее всего, существующий в настоящее время спрос будет удовлетворен.

Иначе обстоит дело в Кургане. В компании «БК_Недвижимость» отмечают, что практика разделения офисных площадей на классы А, В, С и D, официально принятая в Москве, здесь отсутствует. В соответствии со столичной классификацией объектов класса А в городе вообще нет. В целом же офисы в Кургане остаются одним из самых слабых сегментов рынка коммерческой недвижимости. Арендаторам приходится довольствоваться помещениями в административных комплексах, торговых центрах или в переоборудованных неспециализированных зданиях. Правда, в этом году планируется завершение строительства ряда качественных объектов, в частности, бизнес-центра на ул. Кравченко, офисного здания на ул. К. Маркса, торгово-офисного комплекса на ул. К. Мяготина. Но, как сообщили в управлении архитектуры и градостроительства мэрии, иных проектов в городе к реализации не запланировано.

Между тем спрос на качественные помещения в главном городе Зауралья продолжает расти, оставаясь неудовлетворенным, причем определяющим параметром является местоположение объекта – он должен находиться в деловой зоне города, на первой линии центральной улицы, на первом этаже и иметь отдельный вход. Эксперты отмечают повышение качества офисных площадей. В частности, сложился стандарт качества отделки помещений: стены – обои под покраску, пол – керамогранит или ламинат, подвесные потолки – марки Armstrong.

В городе не хватает небольших офисных площадей (10–30 кв. м) на центральных улицах. Недостает и офисных центров с грамотным управлением. Функционирующие сегодня административные здания не имеют профессиональных менеджеров, их концепция не была изначально продумана, и арендаторам зачастую приходится самостоятельно решать бытовые вопросы. При этом растет спрос на инвестиционные проекты. Арендные ставки составляют примерно 5–12 тыс. руб./кв. м в год, а цена продажи не превышает 40–90 тыс. рублей за метр.

В Челябинске к офисам класса А себя относят минимум пять объектов: «Челябинск-Сити», «Аркаим-Плаза», «Мизар», «Горки» и центр компании «РЭККОМ». Если же говорить об арендных ставках, то к элите приближаются, а то и обгоняют ее БЦ «Петровский» и Дом быта на ул. Васенко. Ставки в самом дорогом сегменте начинаются от 1,2 тыс. и доходят до 2,5 тыс. рублей в месяц.

Классификация

Напомним, что классификация офисных помещений классов А, В+ и В– была создана так называемой «большой четверкой» – компаниями Noble Gibbons, Colliers International, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko и Jones Lang LaSalle. Она состоит из шести «глав», в которых дается доскональное определение признаков элитных бизнес-центров. В частности, в зданиях класса А температура должна регулироваться в каждом отдельном блоке объекта, планировка этажа должна быть открытой, а шаг несущих колонн составлять 6 на 6 метров. Расстояние от окон до колонн не должно быть меньше 4 метров на 90% полезной площади и т. д.

По словам главного специалиста комитета по бытовому обслуживанию Екатеринбурга Константина Слободчикова, в городе некоторое время не существовало внутренних стандартов классности недвижимости, в связи с чем и появлялись разночтения в позиционировании различных объектов. Не секрет, что местные операторы предлагали создать собственную региональную классификацию. Они исходили из того, что на Урале ряд требований просто невыполним в силу условий формирования рынка. В частности, речь шла о том, что по понятным причинам в регионе нет управляющих компаний, в ведении которых одновременно находилось бы пять объектов класса А. Однако недавно мэрией были приняты правила, основанные на требованиях «большой четверки».

Валентина Трошина отмечает, что в Тюмени некоторые участники рынка вполне профессионально пользуются общей классификацией офисной недвижимости «большой четверки». А вот отдельные игроки, похоже, только слышали о том, что класс А – это самые дорогие и высококачественные объекты. Поэтому, конечно, есть прецеденты, когда офис позиционируется в самом высоком классе, а по факту является чуть ли не классом С. Ситуация изменится, когда на рынок выйдут новые высококлассные «офисники». Что касается инвестирования в их строительство, то дольщики вполне могут обратить внимание на подобные объекты, а вот привлечение проектного финансирования профессиональных участников рынка проблематично: очень часто у девелоперов и застройщиков нет концепции или внятного бизнес-плана, а порой и разрешительной документации на строительство.

Арендаторы

По словам вице-мэра Екатеринбурга Виктора Контеева, на протяжении последних лет изменились приоритеты арендаторов. Если раньше, как сейчас в Кургане, спросом пользовались помещения в 25–30 кв. м, то сейчас наиболее востребованы площади в 150–200 кв. м, которых, по оценкам консалтинговой компании C&W/S&R, в уральских городах практически нет. Определенный же круг транснациональных и федеральных компаний, в частности банки, предпочитают иметь офисы площадью 800–1500 кв. м и более. Иногда речь идет даже о 5–7 тыс. «квадратов». В этих случаях компаниям приходится выкупать офисные центры по частям, как сделала, например, «Синара» в «Онегин-плаза», или строить собственные здания.

Выход на рынок среднеуральской столицы московских и иностранных компаний, безусловно, является катализатором строительства высококлассных офисов. Сегодня в городе работают более 300 иностранных компаний и представительств. По словам специалистов, рост их количества приводит к ежегодному увеличению спроса на офисы в среднем на 10%.

Местные компании пока предпочитают арендовать офисы классов С и В. Аналитик Уральской палаты недвижимости Константин Октаев считает, что 70% спроса на эти офисы приходится на местные компании. Уровень же свободных помещений В и А классов в Екатеринбурге, например, не превышает 5–6%. В строящихся центрах класса А сдано в аренду не более 20–30% площадей.

Что касается челябинских офисных центров, то в «Мизаре» – одном из самых успешных проектов, по свидетельству экспертов, заполняемость составляет почти 100%, но в то же время там отмечается достаточно сильная текучка арендаторов. В «Челябинск-Сити» до сих пор есть свободные площади, однако эксперты связывают это с серьезным отбором, который проходят потенциальные арендаторы. Как минимум, они должны быть готовы заключить долгосрочный договор на 5 лет и зарегистрировать его в областной регистрационной палате. Это серьезные требования федерального уровня. Для сравнения: средний срок договоров аренды в центрах класса В не превышает 9 месяцев – 1 года.

Перспективы

Уральские игроки лелеют грандиозные планы по развитию офисной недвижимости. Только в Екатеринбурге в рамках реализации Стратегического проекта к 2015 году административные площади разрастутся до 4,7 млн кв. м. Число деловых центров увеличится до 64 объектов площадью 4 млн 733 тыс. кв. м, из которых класс А будет представлен 20 зданиями.

По словам консультанта по региональным проектам C&W/S&R

Анны Кошминой, если сейчас на одного жителя Екатеринбурга приходится 0,15 кв. м офисных площадей, то к 2012 году эта цифра составит 0,89 кв. м. Вот перечень наиболее значимых проектов, подразумевающих строительство офисных центров: «Стражи Урала» – многофункциональный комплекс (офисная площадь – около 60 тыс. кв. м); район «Академический» – ввод около 1 млн кв. м офисных помещений до 2015 года и еще 400 тыс. – до 2030 года; «Екатеринбург-Сити» – деловой район в самом центре города (общая площадь – 400 тыс. кв. м).

Эксперты начинают сомневаться: а сможет ли региональный рынок «переварить» такое обилие проектов? Хотя центры, ввод которых запланирован на 2008–2009 годы, еще не столк­нутся с проблемами заполняемости, в дальнейшем девелоперам, возможно, придется переклассифицировать свои объекты в класс В.

Инвестиционное затишье

На помощь потенциально «перекормленному» рынку может прийти… мировой финансовый кризис. «Благодаря» ему в 2008 году стоимость кредитов выросла до 14,5–16% в рублях, да и наличие всех необходимых документов совершенно не гарантирует выдачу займа. Застройщики столкнулись с нешуточной проблемой. В Екатеринбурге, который в 2009 году готовится принять участников саммита стран – членов Шанхайской организации сотрудничества, список зданий к ШОС сократился с 140 в 2007 году до 50 к лету 2008-го. Ряд недостроенных «офисников», в частности «Нахимов-Плаза» и «Демидов», был продан собственниками.

Правда, эксперты полагают, что системных проблем у застройщиков не будет. Идет нормальный процесс снижения ставок доходности, связанный с ростом рынка. Сроки окупаемости проектов неизбежно увеличиваются, и если сейчас они составляют 6–7 лет, то в скором времени достигнут 10. Это не кризис – это объективный ход событий.