Игорь Лейтис: «Мы сами себе пенсионный фонд»

– Финансовый кризис на время похоронил планы многих девелоперов по выходу на IPO. Вместе с тем «Адамант» продолжает консолидацию своих активов. Как вы думаете, когда снова наступит момент, удобный для публичного размещения акций?

– Помните, во время предыдущего кризиса, который мы пережили ровно 10 лет назад, появилось такое понятие – «стабилизец». Так вот, я думаю, что раньше чем через год он не наступит. Многих ждут тяжелые времена, но через год ситуация начнет выправляться. И выправится она довольно быстро, потому что все предпосылки к этому есть.

– И как изменится рынок после этого?

– Любой кризис очищает рынок. Сейчас куда ни ткни – попадешь в девелопера. Все вдруг стали строить – начиная от продуктовиков и заканчивая разработчиками космических технологий и банками. Конечно, рынок перегрет. Особенно офисный, про который все долго кричали, что нужны миллионы квадратных метров. А эти миллионы не нужны. Есть абсолютно четкий рынок. Каждая компания растет в среднем на 15–20% в год. Соответственно нужно пропорциональное увеличение площадей. Рынок офисов я оцениваю максимум в 200–250 тыс. кв. м в год. Для Петербурга этого вполне достаточно. А заявлено несколько миллионов «квадратов». Это нереальные цифры. Потому кризис, конечно, очень многих отрезвит. Некоторые уже сейчас отложили ввод своих объектов.

Что касается построенных бизнес-центров, то, думаю, 50–60% новых площадей будут продаваться. Девелоперы будут оставлять себе до 50%. Мы тоже идем таким путем, потому что при нынешней стоимости строительства и нынешних банковских процентах окупить объекты через арендную плату не представляется возможным.

– Какую прибыль по итогам 2008 года вы планируете получить от торговых объектов? И какого соотношения торговой и офисной недвижимости в портфеле компании хотели бы достичь?

– Пока торговая недвижимость приносит нам 85% прибыли. До недавнего времени у нас в планах на ближайшие годы было строить торговые комплексы и бизнес-центры в соотношении 50 на 50. С последующим даже перекосом в сторону офисной недвижимости. Но теперь понятно, что этот кризис все разобьет по-другому. Я пока не готов ответить, как именно. Может, офисная недвижимость вообще не будет никому нужна – компании перестанут развиваться, часть обанкротится, их офисы освободятся. А торговля – это все-таки вечная тема. Люди рождаются и растут, идут в школу, рожают детей. Потребительский спрос в любом случае будет расти на 5–10% в год. И чтобы его удовлетворить, понадобятся новые объекты и новые услуги.

– В последнее время девелоперы испытывают трудности с финансированием проектов, многие выставляют объекты на продажу. А вы не собираетесь продавать свои ТРК?

– Мы продаем только часть офисной недвижимости, чтобы повысить окупаемость офисных объектов. Как самодостаточная компания, мы также не рассматриваем продажу пакетов акций на сторону. Хотя предложений было очень много – особенно до кризиса. К нам обращалось много западных инвестиционных фондов. Чаще всего их интересовали готовые ТРК стоимостью от $100 млн, которые заполнены не менее чем на 95% и в которых не менее 70% договоров является долгосрочными. У нас все комплексы такие. Но мы для себя решили так: «Мы сами себе пенсионный фонд: построили объект, он окупился и после этого, как пенсионный фонд, приносит стабильный доход». Поэтому продажа ТРК не стоит в наших планах.

– Какой суммой должна располагать компания, если она хочет войти на рынок Санкт-Петербурга со своим ТРК, и есть ли смысл сейчас строить новые объекты?

– Я думаю, не меньше $100 млн. Сегодня стоимость строительства составляет от $2–2,5 тыс. за кв. м. Построить на окраине комплекс на 10 тыс. кв. м за $25 млн, конечно, возможно, но это же несерьезно. Да и не имеет смысла сейчас тратить на это деньги. Я считаю, никто и не будет этого делать. Те торговые проекты, которые еще не начали строиться, не будут начаты в ближайшие год-полтора.

– А кому придется вообще уйти с рынка?

– Объектам, которые были по­строены раньше и не имели в своем составе развлекательных и досуговых функций, будет очень тяжело. Комплексы по 10–15 тыс. кв. м, особенно не у метро, будут умирать. Потому что вещи всякие сейчас можно купить на каждом углу, но, для того чтобы люди пошли куда-то семьей, нужны многофункциональные комплексы. Сохранят свои позиции те, кто вовремя проведет реконструкцию. У нас уже реконструированы практически все комплексы. Год назад мы закончили «Балтийский», сделав из него Модный дом. Завершили реконструкцию «Академического» – комплекс только три года отработал, после чего мы в течение года его переделывали. Сейчас активно перестраиваем Балканскую площадь – просто сносим 7 тыс. кв. м и строим заново 80 тыс. кв. м. Частично реконструировали комплекс «Звездный». Через год, наверное, дойдет очередь и до небольшого комплекса «Аэродром» на Пионерской.

– Что для «Адаманта» является сигналом к тому, что концепция объекта нуждается в пересмотре?

– Мы берем за основу момент, когда невозможно больше поднимать арендные ставки. Расходы растут, и ставки необходимо поднимать на 3–5% в год. Когда это становится невозможно, мы понимаем: что-то нужно менять.

– Есть мнение, что в среднем по го­­роду арендные ставки в торговых комплексах расти перестали. Вам по всем объектам удается выдерживать ритм повышения ставок?

– Я бы не сказал, что ставки перестали расти. «Атмосфера» показала, что запас еще есть. Но размер ставки зависит от места. В Новодевяткино, например, мы сдали торговые площади очень дешево – место новое, никто пока не знает, что там будет, хотя мы уже видим, что прогресс есть… Так что заданного ритма повышения ставок нам удается придерживаться практически везде. Но иногда этого не происходит по не зависящим от нас причинам. Например, с «Варшавским экспрессом» была тяжелая ситуация: два года там ремонтировали мосты, Измайловский был закрыт, что очень затрудняло доступ к комплексу. Но я считаю, что в ближайшее время ситуация выправится.

– «Адамант», как многие крупные девелоперы, самостоятельно ведет свои объекты. Вы не планируете привлечь к реализации новых проектов профессиональных консультантов?

– Нет, мы не собираемся никого привлекать. Ведь консультанты и брокеры – просто посредники. Именно они раздували слухи о том, что рынку нужны миллионы квад­ратных метров, чтобы начинающие девелоперы приходили к ним за исследованиями. При этом гарантий они никаких не дают. Что касается торговой недвижимости, мы вообще лучше всех знаем, что и как нужно строить. Консультанты уже превратили Пулковское шоссе в «кладбище» гипермаркетов. И нас тоже, кстати, спрашивали, не хотим ли мы там что-нибудь построить. Мы ответили: «Спасибо, не надо». Потому что не нужно создавать столько торговых объектов в одном месте, куда просто физически невозможно доехать: даже после открытия Кольцевой на Пулковском – постоянная пробка. У крупных проектов, которые сейчас заявлены в этом районе, я думаю, будут очень большие сложности со сдачей площадей в аренду.

– А на каких направлениях торговая недвижимость будет развиваться?

– Как только Кольцевая заработает на полную мощность, торговля начнет смещаться за город. Будущее за пригородной торговлей. Мы уже в марте-апреле хотим запустить проект на 40 тыс. кв. м в Осиновой Роще. Во Всеволожском районе в конце октября открываем торговый комплекс на 18 тыс. кв. м, основным арендатором которого является финский гипермаркет Prisma – первый гипермаркет этой сети в России. Это комплекс районного масштаба. А в Осиновой Роще мы в конечном итоге запланировали 180 тыс. кв. м торгово-развлекательных площадей, что позволит держать минимальные цены и обеспечит дополнительный приток покупателей.

– Вы запускаете очень крупные проекты. У вас сейчас не возникает трудностей с поиском арендаторов?

– Для торговых комплексов нет. Торговые комплексы у нас сейчас заполняются на 99%.

– Известно, что вы даже тендеры проводите для арендаторов…

– Да, но мы тендеры даже не по цене проводим, а по качеству операторов. Нам необходимо, чтобы в наших объектах арендаторами были системные операторы, крупные сети, которые пришли всерьез и надолго, а не какие-то мелко-ярмарочные магазины. «Атмосфера» на Комендантском проспекте, я считаю, пример такого качественного пула арендаторов.

– Проекты «Адаманта», как правило, удачно расположены и часто выигрывают именно за счет локации. Как вы формируете карту своих объектов?

– Основная задача – это, конечно, быть максимально близко к покупательскому потоку, а поток дает в основном метро. Потому мы стремимся любыми способами приблизиться к станциям метро. Кроме того, есть так называемые «торговые» места. Например, участок на проспекте Стачек, где сейчас работает «Континент-1». Он хоть и не у метро, на краю жилого массива, но мы понимали: это «торговое» место, перекресток, к которому людей тянет как магнитом. Сенная площадь тоже из числа таких мест. Если мы видим подобное место, мы всегда действуем целенаправленно. Везде, где уже есть собственники земли, приходим и договариваемся. На «Звездной» мы потратили целый год на то, чтобы купить 100% акций предприятия, а в «Заневском каскаде», в «Норде», в комплексе «Академический» у нас есть дольщики из числа тех, кто изначально был арендатором или собст­венником земли на этом участке.

– И насколько крупной может быть доля таких партнеров?

– Как доторгуемся. В «Норде», например, из 54 тыс. кв. м 5 тыс. мы построили для собственника земли. В «Заневском каскаде» – доля партнера значительно больше, но и вложение дольщика было гораздо существеннее.

– С насыщением столичных рынков девелоперы торговой недвижимости начинают присматриваться к другим регионам. А как вы оцениваете потенциал других городов Северо-Запада?

– Очень плохо. На Северо-Западе практически нет крупных промышленных центров, где у людей большие зарплаты. Петрозаводск, Архангельск, Сыктывкар, Нарьян-Мар – это очень маленькие города с низкой покупательской способностью. Пожалуй, только Мурманск обладает потенциалом для развития торговой недвижимости. Но мы с точки зрения девелопмента вообще не рассматриваем никакие города, кроме Петербурга.

– С другой стороны, в Санкт-Петербурге работать становится все сложнее. Сейчас, например, под угрозой оказался проект «Адаманта» (возле Ладожского вокзала), которому хотят понизить высотность. Как в таком случае должен вести себя девелопер?

– Мы будем отстаивать свою точку зрения. Тем более что именно этот наш проект градсовет в свое время одобрил. А градсовет не должен менять свое решение в зависимости от конъюнктуры рынка. Есть целое исследование, результаты которого свидетельствуют о том, что наш объект никакие городские панорамы не нарушает. Если градсовет решит сейчас поменять свое решение, он должен это мотивировать. Хотя все равно последнее слово останется за властью, и делать что-то несогласованное мы не будем.

– А как вы оцениваете ситуацию с Биржей?

– Я считаю, что мы стали свидетелями не очень корректного поведения власти по отношению к крупному застройщику и инвестору для города «ЛенСпецСМУ». Девелопер тут ни при чем – он виноват ровно на 3,5 метра. Это ошибка комитета по градостроительству, и он мог бы увидеть ее раньше, чем было построено здание. У меня в связи с этим, кстати, возник вот какой вопрос. Я давно хочу Александра Викторова (главу КГА. – Прим. CRE.) спросить: а можно ли построить в центре города церковь высотой 60–70 метров? Ведь есть Спас-на-Крови, есть Исаакиевский собор. Можно ли построить еще одну церковь такой же высоты – с учетом шпиля, колокольни и т. д.? Кто и как будет рассматривать этот проект? И чем эта церковь будет отличаться от других?

– У вас действительно есть такие планы?

– Планов таких нет на сегодняшний день. Хотя зарекаться не стану. Может быть, на самом деле лет через 10 захочется оставить какой-то след в истории города.