2008 год – достижения и вызовы для оценщиков

2008 год можно назвать своего рода юбилейным – ровно десять лет прошло со времени предыдущего финансового кризиса в России, когда страна переходила от централизованной плановой экономики к рыночным отношениям. Как черные бильярдные шары, отмеченные цифрой «8», оба эти года запомнятся игрокам и участникам рынка недвижимости как время резких негативных перемен, правда, причины этих перемен абсолютно разные.

В первой половине 2008 года московский рынок – как самый дорогой, но и потенциально наиболее доходный в области недвижимости – сравнивали с наиболее развитыми мировыми рынками. Во второй половине года рынок поразил глобальный кризис ликвидности, возникли экономические проблемы и общий спад производства.

Четыре награды, которые мы отмечаем здесь, несравнимы с высшими наградами в нашей отрасли, присуждаемыми Impress Media весной каждого года. Все же мы надеемся, что они тоже будут полезны для осознания прошлого и будущего рынка недвижимости.

Награды* 2008 года «Наибольшее влияние на оценку недвижимости»

«Сюрприз года»

Среди приятных сюрпризов прошлых лет можно назвать, например, ввод в действие федерального законодательства, которое изменило регулирование деятельности оценщиков – с государственного лицензирования оно перешло на саморегулирование. В 2008 году сюрпризом для участников рынка недвижимости стало то, что он может идти вниз, а не только вверх. Ведь на нашем рынке представлено поколение игроков, начавших работу еще в 1998 году, когда он только рос и развивался благодаря импульсу 1991 года. Находясь под влиянием внешних ограничений на кредиты, неэффективности нашего собственного рынка и зависимости всей деловой конъюнктуры от цен на нефть, рынок в России теперь пошел на спад.

Снижение спроса и невозможность завершить начатые проекты (не говоря уже о создании новых) оказались для многих неприятным сюрпризом. Но эту неприятность можно рассматривать как одно из условий дальнейшего развития в этом году. Перед оценщиками встанет задача оперативно учитывать драматические изменения в ценовых трендах, и они должны будут больше работать, чтобы отслеживать реакции ключевых участников рынка для корректной оценки стоимости отдельных объектов в конкретный момент.

«Признательность местного сообщества»

Правительство Москвы неоднократно становилось победителем в этой номинации – за усилия по развитию гостиничного сектора и прекращению офисной застройки в центре города. В 2008 году эта награда присуждается группам охраны исторического наследия, выступающим против сноса памятников архитектуры. Эти организации, стараясь сохранить исторический характер города и его зданий, всеми силами стараются привлечь внимание властей к этой важной стороне городского развития.

На фоне высоких темпов строительства и стимулирования городской застройки нельзя допустить утраты архитектурных ценностей и живой истории, воплощенной в зданиях и уникальной специфике городской среды. Оценщикам предстоит учитывать данный аспект стоимости в рамках сравнительного анализа, на основе которого будут приниматься будущие градостроительные решения.

«Шлюзы»

Этой наградой отмечаются проекты, оказавшие наибольшее влияние на объем рыночной активности. В прошлые годы она присуждалась банкам Германии (за существенный приток кредитных средств, поступивший на рынок в 2006 году) и нашим инвестиционным банкам (которые за счет IPO принесли на рынок значительный объем собственных средств, особенно в 2007 году). В 2008 году шлюзы обоих типов капитала захлопнулись – и те же самые заемщики и инвесторы, вложившие собственные средства, теперь ответственны за то, что лишили рынок всех средств для продолжения деятельности.

Теперь мы имеем поток из федерального правительства, принесший триллионы рублей в местные банки и на правительственные инфраструктурные проекты в попытке поддержать некоторые неотложные нужды экономики, который и выигрывает эту награду года. Оценщикам недвижимости нужно быть готовыми правильно оценить стоимость новых проектов, связанных с возросшей активностью инвестиций в инфраструктуру, а также оценить потери стоимости замороженных и нежизнеспособных проектов в случае их ликвидации.

«Наибольший и наилучший»

Наградой «Наибольший и наилучший» были отмечены сделка по приобретению комплекса «Покровские Холмы» управляющим фондом AIG (2006 год) и земельный рынок Московской области (2007 год). В 2008 году эта награда присуждается авансом – речь идет о масштабных процессах подготовки Сочи к зимней Олимпиаде-2014. Очевидно, что там произойдет нечто значительное, хотя пока не совсем понятно, что именно будет сделано. Тем не менее мы с уверенностью присуждаем региону премию «Набольший и наилучший» 2008 года, поскольку с определенностью можно сказать: что бы ни случилось с недвижимостью – успех или провал, это будет соответствовать рассматриваемой категории. Столкнувшись с такой уникальной ситуацией в характере спроса и предложения, оценщики олимпийских проектов в сфере недвижимости будут вынуждены особенно взвешенно подходить к их стоимости.

Заключение и прощальное письмо

Надеемся, что эти награды отражают некоторые из наиболее заметных на рынке событий 2008 года, а также то влияние, которое эти знаковые факторы окажут на работу оценщиков в дальнейшем.

Присуждая награды за 2008 год, Джеральд Гейдж прощается с нами и передает следующее послание.

«Я не могу в полной мере выразить то удовольствие, которое мне доставляло участие в создании этого журнала и возможность ежемесячно публиковать комментарии по вопросам оценки, волнующим всех участников рынка. Редакция оказала мне честь, предложив публиковать мои статьи, и я принял предложение, еще не зная, с какой радостью буду общаться с моими читателями. Я подготовил свыше 60 статей и всегда испытывал удовлетворение от возможности выбирать и описывать актуальные темы и перспективы, интересующие как оценщиков, так и заказчиков услуг по оценке, работающих на нашем рынке.

Надеюсь, что за время моей работы большинство читателей смогли извлечь для себя что-то полезное из этих публикаций, и хочу представить вам Владислава Мягкова, который станет моим преемником и автором этой колонки. Это не только мой старый и добрый друг, но и один из наиболее опытных и квалифицированных оценщиков на нашем рынке. Уверен, что вы высоко оцените его работы, когда будете читать новые номера Commercial Real Estate».

* Награды, присуждаемые в этой статье, отражают личное мнение автора и могут не совпадать с мнением компании «Эрнст энд Янг», журнала Commercial Real Estate или «Импресс Медиа»