Владислав Сурков: «Кризис не отменяет цивилизованные правоотношения»

– Считаете ли вы, что рынок коммерческой недвижимости работал до кризиса в правовом поле? Изменилось ли что-нибудь в нынешней ситуации?

– Ответить однозначно на это вопрос сложно. В России, как и в любой другой стране, недвижимость – пирог многослойный. Повсюду есть как серьезные институциональные игроки, так и маргиналы. К сожалению, у нас рейдеры существовали и существуют до сих пор. При этом хочу подчеркнуть, что в смысле многослойности мы не так уж и отличаемся от развитых рынков. В конце концов Америка конца ХIХ века и Россия конца века ХХ очень похожи. Рокфеллер как-то сказал, что готов отчитаться за каждый цент, но… начиная со второго миллиона. Отличие от развитых рынков у нас не в многослойности, а скорее в толщине цивилизованной прослойки. За последние десять лет она у нас, безусловно, появилась. Это в первую очередь иностранцы и их российские «дочки», а также ряд российских девелоперов, которые изначально работали в правовом поле или достаточно давно начали в нем работать.

Что касается того, изменилось ли что-нибудь с приходом кризиса – я пока этого не вижу, те, кто работал по цивилизованным лекалам, продолжает по ним работать.

– Сегодня нередки случаи расторжения договоров аренды по инициативе арендатора. По каким причинам он может это сделать с юридической точки зрения? Какие обременения должен нести арендатор в этой ситуации? На что может рассчитывать арендодатель?

– Сейчас многие арендаторы бегут к арендодателю с требованием понизить арендную ставку. При этом если мы говорим о цивилизованном сегменте рынка, будь то офисные здания, торговые центры, логистические комплексы, – то чаще всего договоры аренды, которые были ранее заключены, ничего подобного не допускают. В большинстве случаев они предусматривали либо фиксацию арендной платы на весь срок аренды, либо ее увеличение на фиксированную сумму или через привязку к индексам потребительских цен.

Тем не менее многие арендаторы требуют снижения ставок, и мы становимся свидетелями того, что арендодатели нередко идут им на уступки. Правовой подход здесь соблюден в том смысле, что люди договариваются полюбовно, что уже хорошо. А соответственно, если они вносят какие-то изменения в договор аренды, это значит, что все происходит в рамках правового поля.

Ничего подобного бы не происходило, если бы арендодатели изначально не загнали арендные ставки в поднебесье. Когда ставка на одно и то же здание, в котором ничего не происходило за последние три-четыре года (не производился ремонт здания или апгрейд оборудования), возросла с $600/кв. м до $2500/кв. м – это удивляет. Да, конечно, расходы на управление и обслуживание зданий несколько выросли, но это не оправдывает многократный рост аренды.

Почему произошел трех-, четырехкратный рост арендных ставок? С одной стороны, можно сказать, что рынок это допускал, но с другой – это можно назвать жадностью. Что происходит сейчас? Арендаторы отыгрывают ситуацию в обратном направлении, тоже в первую очередь руководствуясь жадностью. Аргументы простые – мы не будем платить, и все, потому что ставки, закрепленные в договоре, не отражают реальность.

С юридической точки зрения это волюнтаризм. К сожалению, это во многом наша традиция, естественно нездоровая, когда не то что закон, не соблюдаются даже двусторонние соглашения. Мы не верим не только государству, но в данном случае мы не верим и своему бизнес-партнеру. С точки зрения юриста с определенным правовым сознанием меня такая ситуация расстраивает. Я бы всех лично призывал к тому, что надо терпеть. Это не формально-правовой и даже не бизнес-аргумент, а скорее довод из области правосознания. Мне кажется, что во многих случаях владельцы снижают арендные ставки не потому, что они реально убивают их бизнес, а просто затем, чтобы воспользоваться ситуацией. Надо понимать, что ссылка на изменившиеся рыночные условия с юридической точки зрения несостоятельна. Ни один суд не признает то, что сегодня происходит на различных рынках, форс-мажорными обстоятельствами. У нас даже события 98-го года суды не признавали форс-мажором.

Например, если мы берем сегмент высококлассных офисных центров, то практически все договоры аренды в таких зданиях похожи – готовили их известные юридические фирмы по общепринятым лекалам. В них содержатся строгие положения, предполагающие жесткие санкции за попытку расторгнуть договор в одностороннем порядке. Как правило, они запрещают использовать ссылки на существенные изменения рыночных обстоятельств как основание для изменения или расторжения договора. Если арендодатель пойдет в суд с таким договором, он по идее должен выиграть. Никакого массового похода в суд ни с одной, ни с другой стороны я пока не наблюдаю. Также я не вижу, чтобы арендаторы таких площадей массово их покидали. Отношение к договору у них более ответственное.

Арендатор и арендодатель должны садиться за стол переговоров тогда, когда у арендатора есть хорошее, всерьез просчитанное финансистами подтверждение того, что существующая ставка серьезно влияет на рентабельность его бизнеса, а не просто потому, что рыночные обстоятельства изменились. Иначе такие действия, пусть даже успешные, укрепляют нездоровую традицию небрежения формальными договоренностями, которая и без того существует в нашей стране.

– Что бы вы могли посоветовать собственнику объекта, если арендатор просит о снижении арендной ставки?

– Юридический совет: даже если к вам еще никто не приходил и ни на что не намекал, перечитайте свои договоры и убедитесь в том, что у вас есть достаточные правовые аргументы, чтобы сопротивляться снижению ставок. Если вы согласитесь снизить ставку, то на каком основании: потому что договор это напрямую предусматривает или это будет шаг навстречу арендатору?

В чем проблема арендодателей? Они ведь, как правило, экономически несвободны. У них есть обязательства по банковским кредитам, перед инвесторами по обеспечению определенной доходности. Если, например, арендодатель снизит арендную ставку в два раза, не факт, что он сможет рассчитаться по своим обязательствам. Именно поэтому арендодатели весьма неохотно идут на снижение ставок. Безусловно, желание иметь больше денег – это основа всего (мы уже говорили о жадности), но не только этим обусловлено жесткое поведение арендодателей. Как правило, это результат сложного финансового расчета.

Но арендодатель может столкнуться и с тем, что арендатор просто оставит ключи и съедет, несмотря на все договоры. К этому надо заранее подготовиться. Во-первых, уточните финансовое состояние арендатора. Во-вторых, изучите меры, которые вы можете использовать для понуждения арендатора к продолжению исполнения договора. Я, естественно, говорю не об угрозах и иных внеправовых механизмах. Но если арендатор самовольно решит покинуть помещение, можно думать о наложения судом арестов на счета и иное имущество. Эти меры называются обеспечительными, они предусмотрены Гражданским кодексом и другими нормативными актами, решение об их применении можно получить в течение нескольких дней. В любом случае эти меры надо использовать очень осторожно, потому что если они все же будут применены, а в суде арендодатель проиграет, его ждут иски о возмещении убытков.

Эти моменты нужно просчитывать не только арендодателю, но и арендатору. Если вы собрались съехать, не заплатив, то нужно предугадать, что в ответ может сделать арендодатель. Также, если арендодатель настаивает на том, что арендатор незаконно покинул помещение и при этом не были подписаны никакие акты приема-передачи, то надо понимать, что арендатор юридически будет нести ответственность за сохранность помещений. Арендатор, просто покинувший помещение, находится вне правового поля. Он надеется на то, что арендодателю проще будет махнуть рукой и найти других арендаторов. Часто так и происходит. Но кто-то может и на принцип пойти, подав иск в суд о понуждении выполнения договора или о расторжении договора с применением штрафных санкций.

Арендаторы должны помнить, что в сегменте высококлассных помещений при расторжении договора на арендатора налагается большой штраф – от нескольких месяцев до нескольких лет арендной платы. Не факт, что выплаты штрафа удастся избежать, все зависит от того, как сформулированы положения договора. Конечно, можно надеяться на то, что суд примет решение о снижении размера штрафа (у нас суды имеют право в одностороннем порядке снижать сумму штрафов по собственной инициативе).

– Считаете ли вы, что проблема неплатежей становится всеобъемлющей? Девелоперы не платят подрядчикам, арендаторы – арендодателям, ритейлеры – поставщикам… Какие выводы на будущее можно сделать, чтобы не доводить ситуацию с неплатежами до судебных исков?

– Самое печальное, что не платят даже тогда, когда все хорошо и люди купаются в деньгах. Просто кризис усугубляет масштаб. Это человеческий фактор. Я уверен, что большинство компаний в состоянии заплатить, просто не хотят этого делать. Ведь невыплаченные деньги по долгам, это, по сути, кредит. Как хорошо получить кредит от своего поставщика, контрагента и пользоваться его деньгами, а еще и не платить штрафы. Доводить до суда эти проблемы – тяжело. Суд – процесс небыстрый. Надо все доказывать, обосновывать.

Неплательщики на это и рассчитывают. Я считаю, что экономическая ситуация в стране пока еще далека от катастрофической. В конце концов, если вам нечем платить, объявляйте себя банкротами, но не фиктивными, а настоящими.

Проблема нашей страны в том, что люди пытаются воспользоваться той старой поговоркой о том что, закон, что дышло… Нет у нас культуры платить по договору просто потому, что договор заключен и он обязывает меня платить. Хотя ради справедливости стоит заметить, что я немало сталкивался и с западными компаниями, которые ведут себя примерно так же.

Что делать людям, которые должны получить деньги? Для начала, конечно, выражать недовольство, звонить и т. д. На Западе уже давно развита практика коллекторских агентств. Подобные агентства есть и у нас.

Все инструменты, которые можно использовать, чтобы как-то обезопасить себя от неплатежей, уже давно применяются на нашем рынке. Упрощенно бороться с неплатежами можно по следующей схеме: попытался поговорить по душам, предъявить формальные письменные претензии арендатору, в крайнем случае – идти в суд, арестовывать имущество. Арест имущества предполагает продажу его на торгах. Если арендодатель инициирует арест, то очередность в виде претензий других кредиторов не действует. Очереди есть только в контексте процедуры банкротства.

Банкротство – отдельная тема. Хоть фиктивное банкротство – это уголовно наказуемое деяние, в России оно очень популярно. Можно выкачать сначала кучу средств из компании, оставить большую сумму долгов и объявить себя банкротом. Когда заканчивается процедура банкротства – выплатил ты средства, не выплатил, – обязательства прекращаются. Конечно, с недвижимостью сложнее. Такой актив не вывезешь в чемодане. Я хочу лишь обратить внимание на то, что настоящее банкротство – крайняя мера, вынужденная и никаких дивидендов не приносящая. Только сомнительное психологическое облегчение, сводящееся к тому, что тебе больше не надо разбираться с каждым кредитором по отдельности. Теперь этим будет заниматься посторонний человек, у которого нет никаких личных обязательств перед кредиторами.

– Какова судьба предварительных договоров аренды в проектах, которые по решению девелопера были заморожены?

– Как правило, предварительный договор аренды предусматривает, что девелопер должен предоставить помещение к определенному сроку. Как правило, договоры предоставляют девелоперу какой-то период на задержку без штрафных санкций, далее налагаются штрафные санкции за просрочку. Что-либо другое в строго правовом поле придумать сложно.

Исходя из имеющейся у меня информации могу утверждать, что пока не так много примеров, когда девелоперы замораживали проекты, находящиеся на продвинутой стадии. Ведь здесь, помимо проблем с арендаторами, возникают и проблемы и с органами власти, при наличии кредита – еще и с банком, для которого сам факт прекращения строительства будет нарушением обязательств по кредитному договору. Мне кажется, что в случае, если девелопер пытается работать в том правовом поле, о котором мы сегодня много говорили, заморозка проекта – не самый эффективный способ решения проблем.

В конце концов даже в наше время девелопер, которому не хватает 15–20% необходимых для завершения строительства средств, сможет найти инвесторов, которые будут готовы дать недостающие средства. Да, они захотят получить определенный контроль над проектом, но мне кажется, что это справедливая плата в современных условиях.

– Считаете ли вы, что отчуждение земли у девелоперов, не начавших осваивать участки, станет трендом?

– Московские власти ужесточили контроль за подобные нарушения еще несколько лет назад. На этапе строительства срок аренды на земельный участок соответствует сроку, на который выдано разрешение на строительство (обычно он составляет 3 года). Если вы не начнете строительство в течение этого времени и не реализуете то, что должны были построить, правительство может этот участок забрать. Пока я не слышал, чтобы это стало массовой практикой, так как такие участки скорее всего станут мертвым грузом для властей, поскольку они не смогут освоить их сами или передать их другим девелоперам.

В принципе, законодательство не запрещает договариваться о продлении сроков строительства объектов. Наверное, сейчас такие договоренности станут еще более обычным делом.

Следует помнить, что бесконечно продлевать сроки нельзя. Ведь земля в Москве предоставляется девелоперам под определенные условия. Если очень упрощенно – не выполняешь условия, теряешь участок. А если без конца продлевать право пользования землей, то через несколько лет юристы начнут говорить о сомнительности прав на землю.

– Есть ли какие-то подводные камни при заключении договоров субаренды?

– С юридической точки зрения это абсолютно нормальный механизм. Арендодатель, арендатор и субарендатор неплохо защищены законом. Основной потенциальный риск субарендатора – прекращение основного договора аренды. Но законодательство защищает субарендатора от подобных ситуаций, давая ему право заключить прямой договор с арендодателем.

Как правило, в любом договоре аренды закреплен запрет на сдачу помещений в субаренду без согласия арендодателя. В этом требовании нет ничего ненормального, так как для любого собственника чрезвычайно важно понимать состав арендаторов и субарендаторов, так как это может влиять на стоимость здания.

– Сегодня многие эксперты говорят, что будущее – за государственно-частным партнерством. В каких формах может существовать такое партнерство?

– Уточню, что, говоря о государственно-частном партнерстве, не надо путать его с госзаказом. Если государство говорит – постройте мне десять жилых домов и я у вас их куплю, это не ГЧП, это госзаказ, обычные отношения, где государство просто выступает заказчиком.

ГЧП – вещь необходимая и перспективная. Этот механизм придуман для инфраструктурных проектов. Государству нужны дороги, социальные объекты, аэропорты и т. д., то есть инфраструктура для выполнения социальных функций или функций по развитию страны или отдельного региона. Но у государства часто нет компетенций, которые необходимы для реализации проекта, и оно привлекает специалистов в определенной сфере. Классическая схема – государство отдает частному инвестору землю под строительство, инвестор строит, затем управляет построенным объектом, получает прибыль и через какое-то время выходит из проекта, возвращая его государству. Здесь важно, что сам по себе проект инициирует государство. Частники в какой-то степени – исполнители. Конечно, в силу неразвитости инфраструктуры в нашей стране ГЧП будут востребованы. Но на пути их реализации есть несколько серьезных проблем одна из которых – запрет на залог объекта концессионного соглашения. С учетом того, что инфраструктурные проекты требуют многомиллиардных инвестиций, а следовательно, банковских кредитов, это может быть серьезным камнем преткновения.

– Сейчас на рынке царит арендатор. И несмотря на кризис, в этом году планируется введение новых объектов. Будут ли меняться условия договоров аренды?

– Я в этом смысле кот Леопольд и призываю всех жить дружно. Если вас несколько лет прессовали арендодатели, не надо теперь им уподобляться.

Необходимо помнить, что многие положения договоров аренды не зависят от рыночной конъюнктуры, они достаточно универсальны. Есть некоторые положения договора, которые объективно являются существенными для арендодателя и определяются не конъюнктурой рынка, а реальными потребностями цивилизованного рынка. В этой ситуации я бы советовал арендаторам не требовать чего-то немыслимого.

Если поразмышлять с точки зрения арендатора, то, наверное, сейчас у арендаторов нет острой потребности в подписании предварительных договоров аренды, по крайней мере на ранних стадиях реализации проектов с учетом юридической неоднозначности этих договоров и в условиях, когда на рынке нет проблем с предложением.

В качестве рекомендации я бы советовал арендаторам внимательно читать положения договоров аренды об операционных расходах, которые арендодатель перекладывает на арендатора. Сама по себе такая конструкция является общепринятой институциональной практикой, но в последние годы арендодатели иногда излишне усердствовали в переносе финансового бремени на арендаторов, иногда перекладывая на них расходы, которые, что называется, по совести, арендатор возмещать не должен. Опять же, не стоит перебирать – перекладывание на арендатора расходов на управление зданием, страхование здания, арендной платы за землю является нормальной рыночной практикой, и арендаторам стоит сфокусироваться на тех моментах, где требования арендодателей предопределялись не объективной реальностью, а скорее жадностью.

– Были ли в вашей практике примеры перехода актива от девелопера к банку-кредитору? Либо ситуации, когда банк требует досрочного погашения кредита? Можно ли такие ситуации разрешить мирным путем?

– Пока нет, и я очень надеюсь, что таких случаев, по крайней мере в сегменте высококлассной недвижимости, будет немного. Если заемщик хочет в дальнейшем работать на рынке, лучше расплачиваться по кредиту и создавать репутацию надежного контрагента. Иначе в будущем у него будут проблемы с получением новых кредитов.

Надо понимать, что у банков есть немало способов юридического воздействия на должников. Да, кто-то скажет что механизм наложения взыскания на заложенную недвижимость сложен и долог, но не надо забывать, что высококлассные объекты финансировались в основном через оффшорные структуры, и у банков существует возможность наложить взыскание не только на недвижимость, но и на акции головной компании, причем сделать это в течение нескольких дней. Да и российское законодательство о залоге недвижимости несколько упростило жизнь кредиторов, дав им с нового года право на наложение взыскания на заложенную недвижимость во внесудебном порядке.

Хотя, по правде говоря, банки отнюдь не грезят возможностью наложения взыскания на заложенное имущество, им куда предпочтительнее нормальные отношения с добросовестным заемщиком.

В завершение хотелось бы сказать, что юриспруденция, которой я занимаюсь, чрезвычайно важна для человеческих отношений, но она играет в этих отношениях лишь вспомогательную функцию. Мне кажется даже более важным апеллировать к правовому сознанию людей, к их готовности и, если угодно, моральной обязанности нести ответственность по взятым на себя обязательствам. Без этого мы никуда не приедем.

А еще, как сказал один неглупый человек, кризис – это хорошее время, чтобы подумать о душе. Привести в порядок все свои мысли, документы, и, когда рынок вновь начнет расти, быть к этому качественно готовыми.