торговая недвижимость

Средняя цена продажи зданий коммерческого назначения в Москве во II квартале снизилась на 3,45%, до 91,2 тыс. руб. за кв. м. При этом стоимость выделенных коммерческих помещений в столице выросла на 7,82%, до 223,3 тыс. руб. за кв. м. В Санкт-Петербурге цены на помещения коммерческого назначения за квартал выросли на 15,88%, до 199 тыс. руб. за кв. м. По данным IBC Real Estate, в первом полугодии 2026 года объем вложений в торговые объекты сократился на 34% год к году. Инвестиции в торговую недвижимость составили 68 млрд руб. Общее снижение цен продаж коммерческой недвижимости, зафиксированное Росстатом, отчасти соответствует тренду на сокращение инвестиций в этом сегменте.

Офлайн-ритейл вошел в период жесткой оптимизации, что напрямую отражается на рынке торговой недвижимости. Сокращение офлайн-точек и пересмотр форматов присутствия уже затронули 47 брендов, что стало одной из ключевых причин роста вакантности в этом сегменте. По подсчетам NF Group, 45% таких игроков приняли решение об оптимизации магазинов, 36% полностью отказались от «физического присутствия», 19% заявили о приостановке развития. В 2025 году O’STIN закрыла более 60 магазинов, Gloria Jeans — не менее 100, «Л`Этуаль» — 93, Concept Group — 47% торговых точек. В 2026 году пересмотр стратегий продолжился: среди заметных игроков, оптимизирующих сети или форматы, — Lime, «Стокманн», Finn Flare, Zenden и другие. Отдельные аналитики прогнозируют, что к концу года рынок может не досчитаться до 40-50% магазинов в торговых центрах и встроенных коммерческих помещениях, а вакантность в моллах вырасти до 8%.

В первом полугодии 2026 года доля заведений общественного питания выросла на 20% в каждом пятом торговом центре России. Каждый второй объект увеличил площадь под развлечения более чем на 5%. По данным эксперта Ассоциации торговой недвижимости Наталии Кермедчиевой, доля общепита и развлекательных форматов выросла в 68% ТЦ. При этом основную выручку торговым центрам по-прежнему приносят магазины одежды, занимающие около 30% площадей. Развлечения формируют лишь 4–6% дохода объектов. Розничная торговля одеждой сталкивается с усилением конкуренции со стороны других каналов продаж. В качественных торговых центрах Москвы с июля 2025 по июнь 2026 года закрылось около 2,3 тыс. магазинов. На магазины одежды и обуви приходится 50–60% закрытий, еще 8,6% — на бытовую технику и электронику. Новым крупным торговым центрам для заполнения площадей во втором полугодии потребуется 9–18 месяцев.

Национализированные торговые центры «Родник» и «Алмаз» в Челябинске общей площадью 338 тыс. кв. м проданы на торгах за 6,08 млрд рублей при начальной цене 12,16 млрд рублей. Покупателем стало ООО «Центр инжиниринговых услуг при проектировании и строительстве» (ЦИУПС), специализирующееся на разработке архитектурных проектов. Сделка по приобретению компаний «Родник» и УК «Содействие» состоялась с шестой попытки. Для ЦИУПС это вторая крупная сделка с активами бывших владельцев «Макфы» в Челябинске после покупки отеля Radisson Blu. Эксперты связывают итоговую цену с ограниченным спросом на крупные региональные торговые комплексы. Причинами низкой активности покупателей названы дорогие кредиты, осторожное отношение к национализированным активам и возможная необходимость дополнительных вложений в объекты.

Около 9% запросов на покупку и аренду торговой недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленобласти поступает из других регионов. При покупке наибольший интерес к объектам проявляют жители Москвы, Московской области и Краснодарского края. Предложение торговых объектов и помещений свободного назначения для продажи за три года выросло на 13%, а спрос на их приобретение увеличился на 26%. Доля сегмента в общей структуре спроса выросла с 16% до 21%. На рынке аренды объем доступных площадей за три года увеличился на 15%, основной прирост пришелся на помещения до 100 кв. м. На такие объекты приходится около 70% всех запросов арендаторов. Средняя стоимость квадратного метра за полгода снизилась на 3% — до 258,2 тыс. руб., арендные ставки выросли на 3% — до 2,15 тыс. руб. Параллельно освобождаются помещения бывших кинозалов, часть которых переоборудуется под фитнес-комплексы.

В подмосковном Королеве 15 августа открылся торгово-развлекательный комплекс «Мегалит» площадью 19 тыс. кв. м. Он занял первые четыре этажа жилого комплекса бизнес-класса «Дом-Мегалит» на улице Калинина. Арендопригодная площадь комплекса составляет 13 тыс. кв. м. Пул арендаторов сфокусирован на досуге, общественном питании и товарах повседневного спроса. Основными резидентами стали сеть фитнес-клубов DDX Fitness, ресторан «Ростикс» и супермаркет «Пятерочка». Клуб DDX Fitness занял два этажа площадью 1,8 тыс. кв. м, став первым объектом сети в Королеве. Ресторан «Ростикс» разместился в зоне фудкорта на 145 кв. м, а «Пятерочка» арендовала 603,4 кв. м на первом этаже. Также в комплексе работают салон связи T2, массажный салон «30.03» и пункты выдачи Ozon и Wildberries. В ближайшее время планируется открытие магазинов Gloria Jeans и Alef, семейного парка развлечений «Космостар» и аптеки «Доктор Столетов».

В качественных торговых центрах Москвы с июля 2025 по июнь 2026 года закрылось около 2,3 тыс. магазинов. Новые открытия компенсировали лишь 80% закрытий по числу объектов и 75% по площади. На магазины одежды и обуви приходится 50–60% всех закрытий, на бытовую технику — 8,6%, на товары для дома — 5,7%. Доля свободных площадей в московских ТЦ за полгода выросла с 9,7% до 11,6%, к концу года прогнозируется 12,3%. Рост вакантности заставляет собственников снижать фиксированную часть арендной платы или переходить на расчеты в виде процента от оборота. ТЦ вводят арендные каникулы, компенсируют расходы на отделку и ограничивают индексацию ставок. Новым крупным торговым центрам для заполнения потребуется 9–18 месяцев — втрое больше, чем раньше. Ряд ритейлеров уже объявил о планах сократить количество магазинов во втором полугодии.

Руководитель департамента торговой недвижимости CMWP Зульфия Шиляева сообщила об изменении стратегий ритейлеров в 2026 году. Бренды отказываются от стандартных рекламных сообщений в пользу прозрачного диалога с потребителем. Отдельные игроки открыто говорят о сложностях бизнеса и напрямую просят поддержки у клиентов. Примером такого поведения стало публичное обращение Bat Norton о проблемах компании. В сегменте одежды эксперты отметили усиление ценовых стимулов: продление распродаж, закрытые промокоды и скидки до 90%. При этом в первом полугодии 2026 года на российский рынок вышли семь новых брендов, включая пять российских и два международных. Большинство действующих компаний сосредоточены на поддержании текущего бизнеса, а не на активном расширении.

Иногородние покупатели в первом полугодии 2026 года обеспечили 14% спроса на торговые объекты и помещения свободного назначения в Москве и Подмосковье. В сегменте аренды торговой недвижимости доля клиентов из других регионов составила 9,2%. При покупке торговых помещений и ПСН лидером стал Санкт-Петербург с долей 1,1% всех целевых обращений. Краснодарский край и Татарстан обеспечили по 0,9% спроса на этот сегмент, Крым — 0,8%. Нижегородская и Ростовская области, а также Башкортостан сформировали по 0,5% внешнего спроса. Еще по 0,4% пришлось на Воронежскую, Самарскую и Саратовскую области. При аренде торговых площадей лидировали Санкт-Петербург с долей 0,9% и Краснодарский край — 0,6%.

Дефицит топлива и рост цен на него в июле привели к массовым продажам частных АЗС, которые относятся к сегменту торговой недвижимости. На маркетплейсах и сайтах с объявлениями о продаже коммерческой недвижимости появилось более 150 предложений о продаже таких объектов. Стоимость выставленных на продажу АЗС варьируется от 1 млн до 150 млн рублей. Причиной решения собственников расстаться с бизнесом стали долги и ухудшение финансового состояния. Власти в середине месяца ввели ограничения на импорт и продажу топлива на заправках, включая схемы «15-30 литров в руки» и продажу по талонам. На этом фоне резко вырос спрос на газобаллонное оборудование, очереди на установку достигают 3-4 месяцев. Продажи газомоторного топлива с начала лета выросли на треть, а цены на него увеличились на 12%.