лайт индастриал

Key Capital запустила новое направление по строительству промышленных таунхаусов в формате лайт индастриал. Первая очередь проекта Lightside площадью 2,8 тыс. кв. м введена в эксплуатацию в городском округе Дмитровский Московской области. Объект состоит из трех трехуровневых блоков площадью от 860 до 1,07 тыс. кв. м, каждый имеет собственную зону разгрузки и грузовой подъемник. Уже законтрактовано 85% площадей первой очереди. Вторая очередь площадью 2,5 тыс. кв. м должна быть введена в 2027 году, ставка аренды составляет 12 тыс. руб. за кв. м в год по схеме triple net. Следующий проект Lightside появится в городском округе Химки, строительство планируется начать в IV квартале 2026 года. В компании отметили запрос бизнеса на складские помещения компактного формата ближе к жилой среде. Объем нового строительства в сегменте лайт-индастриал в первом полугодии снизился на 48% — до 130 тыс. кв. м, общая площадь строящихся объектов составляет почти 1,45 млн кв. м.

Вакантность качественных площадей под пищевое производство в Москве и ближайшем Подмосковье составляет менее 8%. Из почти 58 тыс. кв. м введенных объектов свободно около 4,4 тыс. кв. м, 92% площадей занято резидентами. В пределах МКАД и в радиусе до 10 км расположено 2,07 млн кв. м качественных объектов формата «лайт индастриал» на стадии проекта или строительства. Только 17% этого объема (около 352 тыс. кв. м) занимают участки, где разрешено пищевое производство либо девелопер прямо заявляет такую возможность. Стандартные блоки «лайт индастриал» обычно проектируют как универсальные помещения, поэтому их адаптация под пищевые предприятия требует значительных дополнительных вложений. Для такого производства нужны достаточные электрические мощности, вентиляция, канализация, мокрые зоны и жироуловители. На рынке появляются проекты, которые изначально учитывают требования пищевой отрасли. В крупнейшем проекте сегмента «Сезар Про Рябиновая 42» предусмотрены крупноформатные блоки с электрической мощностью 30 МВт, мокрыми точками и технологической вентиляцией.

«Колди» открывает для себя новое направление «лайт индастриал». В рамках этого сегмента компания реализует крупнейший в Москве промпарк — многофункциональный комплекс Дорожная, 3. Проект входит в портфель из трех инициатив КРТ девелопера. Совокупная площадь застройки проектов КРТ компании составляет порядка 500 тыс. кв. м. Направление развивается наряду с жилыми и офисными кластерами в портфеле «Колди». Общая площадь портфеля девелопера превышает 1,6 млн квадратных метров. Компания планирует довести этот показатель до 2,5 млн за счет новых проектов в следующем году.

Ставки аренды в лайт индастриал классе А в Москве и Московской области по итогам второго квартала 2026 года снизились на 9,6% год к году, достигнув 12,2 тыс. руб. за кв. м в год. Доля свободных площадей в действующих объектах этого сегмента выросла до 14,6%, что на 1 п. п. выше показателя годичной давности. При этом цены экспонирования остаются близкими к рекордным значениям: средняя стоимость составила 115 тыс. руб. за кв. м, что на 4,2% ниже уровня 2025 года. С 2019 по 2026 год арендные ставки в сегменте выросли в 1,4 раза, а цены продажи — вдвое. Пик арендных ставок был зафиксирован в 2024 году на уровне 14,8 тыс. руб. за кв. м, после чего началось снижение. Рекорд по ценам экспонирования пришелся на 2025 год, когда стоимость достигла 120 тыс. руб., затем последовала небольшая коррекция.

Вакантность готовых объектов лайт индастриал в Московском регионе по итогам первого полугодия достигла 15,7%, увеличившись за год на 0,8 процентного пункта. На фоне роста свободного предложения аренда готовых помещений подешевела на 11%, до 12,7 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В строящихся проектах этот показатель снизился на 8%, до 13,3 тыс. руб. Цены продаж при этом остаются стабильными: 115,3 тыс. руб. за 1 кв. м для готовых объектов и 115,8 тыс. руб. для строящихся. За последние пять лет сегмент превратился из дефицитного формата в самостоятельный с растущим предложением. Быстро заполнить весь заявленный объем площадей рынок в текущих условиях не сможет. Для многоэтажных производственно-складских комплексов в городской черте потенциальная аудитория только формируется. Арендаторы и покупатели ожидают дальнейшего снижения стоимости аренды и продажи. Владельцы площадей стали чаще предлагать скидки для привлечения резидентов.

Спрос на лайт индастриал со стороны компаний, уходящих с маркетплейсов, вырос на 70% за последние 12–18 месяцев. На долю таких арендаторов приходится 40% запросов на компактные производственно-складские помещения. Продавцы развивают собственные каналы онлайн-продаж и больше не рассматривают склады как промежуточное звено перед отправкой товаров в распределительные центры. Арендованные объекты позволяют им объединить на одной площадке хранение, обработку и другие операции с товарами. Причинами ухода с площадок названы рост комиссий, усиление конкуренции и частые изменения алгоритмов. Возможность маркетплейсов в одностороннем порядке менять правила создает дополнительные риски для предпринимателей. Арендаторы все чаще запрашивают архитектурные и инженерные решения, адаптированные под задачи электронной торговли. По оценке Garnet Invest, такие объекты могут войти в число наиболее востребованных складских форматов в Московской области и регионах ЦФО.

Готовые производственно-складские объекты лайт индастриал с действующими арендаторами в Московском регионе за шесть лет подорожали в 2,8 раза — с 56 тыс. до 155 тыс. руб. за кв. м. Это лучший результат среди всех сегментов коммерческой недвижимости, согласно исследованию IBC Real Estate и девелопера Parametr. Для сравнения, классические склады Big Box за тот же период выросли в цене в 2,4 раза, жилье — в 2,3 раза, офисы и торговая недвижимость — в 1,6 раза. Рост инвестиционной привлекательности сегмента эксперты связывают с удорожанием объектов и увеличением арендных ставок. С 2019 года стоимость 1 кв. м помещений без арендаторов выросла в два раза, а ставки аренды — в 2,4 раза. При этом за январь–июнь объем нового строительства лайт индастриал снизился на 48% — до 130 тыс. кв. м. Общая площадь строящихся объектов составляет почти 1,45 млн кв. м, из них 961 тыс. кв. м заявлено к вводу в 2026 году.

Доходность объектов лайт индастриал после ввода в эксплуатацию оценивается в 8% годовых, а срок окупаемости проектов — примерно в семь лет. Минимальный порог входа в такие проекты составляет около 40 млн рублей, за которые можно приобрести помещение площадью примерно 200 кв. м. Первый взнос начинается от 20%, после чего доступна беспроцентная рассрочка сроком до полутора лет. До ввода объекта в эксплуатацию рост стоимости площадки может достигать около 10% годовых. Спрос на такие площадки формируют компании, переезжающие из старых производственных зданий в современные комплексы. Для инвесторов через ЗПИФ этот сегмент привлекателен распределением рисков, так как в одном индустриальном парке работают несколько арендаторов. Девелоперы развивают форматы городской промышленной недвижимости с производственными, офисными и коммерческими зонами. Развитие рынка ограничено дефицитом подходящих земельных участков и инженерной инфраструктуры.

Росстандарт утвердил первый национальный ГОСТ, устанавливающий единые требования к объектам лайт индастриал. Документ вступит в силу 1 сентября 2026 года и впервые закрепит этот формат на федеральном уровне. Стандарт определяет такие объекты как готовые нежилые помещения из отдельных блоков, совмещающие производственные, складские и офисные функции. Ключевыми характеристиками формата названы автономность помещений для каждого резидента и гибкая организация внутреннего пространства. Принятие стандарта создает основу для распространения мер государственной поддержки на проекты лайт индастриал. Документ также содержит рекомендации по внедрению беспилотной логистики и автоматизации производственных процессов. По данным аналитиков CMWP, объем качественного предложения таких объектов в Московском регионе на апрель 2026 года составлял 1,04 млн кв. м. По итогам 2026 года показатель, как ожидается, превысит 1,5 млн кв. м, а до 2030 года предложение может вырасти еще на 3,5 млн кв. м.

Власти Московской области направят около 30 млрд рублей на создание инфраструктуры пяти государственных индустриальных парков, которые откроются в 2026 году. На площадках новых парков помимо производственных корпусов, дорог и инженерных сетей появятся помещения формата «лайт индастриал». Также там будут организованы зоны отдыха, объекты бытового назначения и площадки под строительство образовательных учреждений. Общий объем частных инвестиций в развитие парков оценивается в 285 млрд рублей. На каждый рубль бюджетных средств власти рассчитывают привлечь 9,5 рубля частных вложений. Строящиеся площадки займут территорию общей площадью 760 га. В 2026 году в регионе откроются парки «Титан», «Импульс», «Ключ», «Союз» и площадка в Сергиевом Посаде.