реконцепция

В региональных торговых центрах доля развлекательных операторов выросла с 8% в 2014 году до 18% по итогам первого полугодия 2025-го. Этот сдвиг стал ответом на изменение потребительского поведения, когда шопинг перестал быть единственной целью визита. В проекты начали встраивать зоны отдыха и развлекательные пространства еще в начале 2010-х, и тренд лишь усиливался. Эксперты отмечают, что после пика ввода торговых площадей в 2006-м и 2012–2014 годах рынок перешел к фазе стабилизации. Сейчас ежегодно вводится лишь 200–300 тыс. кв. м, что в разы меньше объемов прошлых лет. При этом спад в регионах оказался более плавным, чем в Москве. Торговые центры остаются ключевыми центрами социализации и досуга в городах за пределами столицы.

Более 60% российских торговых центров уже нуждаются в реконцепции, сообщил управляющий партнер Союза торговых центров Сергей Платицын. По его прогнозу, в 2026–2027 годах доля таких объектов может вырасти до 64–67%. В Москве обновление требуется примерно 40–45 качественным торговым центрам, что составляет около 43% рынка. С учетом районных, малых и подмосковных объектов модернизация потребуется ориентировочно 150–250 ТЦ. Необходимость реновации эксперт связывает с изменением потребительского поведения. Собственникам рекомендуется проводить малую реконцепцию каждые три года, а масштабное обновление — каждые пять–семь лет.

Только 9,3% совокупного GLA российских торговых центров (3,76 млн кв. м) были затронуты процессами реконцепции в 2021–2025 годах. За этот период модернизацию в той или иной форме прошли 90 объектов, еще 37 ТЦ находятся на стадии подготовки к обновлению. Наибольшая активность по смене концепций зафиксирована в Приволжском федеральном округе, где обновлено 28 объектов. При этом более 32 млн кв. м арендопригодных площадей эксплуатируются свыше десяти лет и требуют глубокого обновления. По оценке аналитиков, в целом по стране в реконцепции нуждается порядка 26 млн кв. м торговых площадей. В Дальневосточном и Северо-Западном округах более 90% устаревшего фонда остаются вне процессов модернизации. В Уральском, Сибирском и Центральном округах этот показатель достигает 86–88%. Наиболее благоприятная ситуация — в Приволжском округе, Санкт-Петербурге и на Северном Кавказе, где обновление охватило около 20% площадей.

Управляющие компании торговых центров в 2026 году будут вынуждены перейти к точечным реконцепциям и новым управленческим практикам. Пик конкуренции с маркетплейсами, налоговая реформа и снижение покупательской способности делают прежние модели неэффективными. Аналитики Commonwealth Partnership прогнозируют рост вакансии в форматных ТЦ до 10,5% к концу года. Дмитрий Атопшев из NF PM отмечает, что посещаемость снижается ежегодно, а торговых площадей становится больше. В качестве новых «якорей» управляющие компании рассматривают форматы, недоступные онлайн: городские курорты, массажные пространства и антистрессовые кабинеты. Игорь Коновалов из «Инпром Эстейт» критикует собственников, которые не инвестируют в обновление площадей и «разводы» со стагнирующими операторами. По его словам, большинство управляющих структур пассивно получают арендную плату, не стимулируя резидентов к развитию.

По данным Nikoliers, 64–67% действующих ТРЦ нуждаются в реконцепции к 2027 году. Управляющая компания DG рассматривает трансформацию как комплексную стратегическую задачу, а не локальное обновление. Кейсом для такого подхода стал ТРЦ «Город Лефортово», открытый в 2009 году. Объект столкнулся с устареванием формата и снижением вовлеченности аудитории. В рамках реконцепции DG начала с исследования аудитории, опросов и данных посещаемости. Были выявлены ключевые направления: качество общественных пространств, релевантный набор арендаторов, навигация и досуг. На следующем этапе УК оценила физическое состояние объекта, бюджет, сроки и текущий пул арендаторов. Для «Города Лефортово» критичным стало сохранение работающего бизнеса при внедрении изменений, что потребовало поэтапной стратегии. Ключевым принципом трансформации стал переход от доступных площадей к потребностям аудитории.

На XIX ПФМ Конгрессе CRE, прошедшем 12 марта в отеле «Балчуг Кемпински», участники сессии обсудили ускорение оборачиваемости средств и сокращение времени «жизни» ТЦ до момента необходимости реконцепции. Отмечено, что если раньше этот период составлял около 8 лет, то сейчас реагировать на снижение трафика нужно максимально оперативно. Главный аналитик «ООО „СБЕР Бизнес Софт“» Артур Медведев заявил, что более 62% ТЦ нуждаются в реконцепции и пересмотре стратегии. По его словам, в таких объектах должна превалировать развлекательная функция, требуется переформатирование под «лайфстайл» или сдача площадей под складские нужды. Спикеры также отметили тенденцию уменьшения площади в ритейле и роста площадей в топовых ТЦ для флагманских магазинов. Бренды сокращают непопулярные точки, увеличивая присутствие в знаковых проектах с хорошим трафиком.

ТРЦ «Облака» на юге Москвы проходит комплексную реконцепцию, в рамках которой управляющая компания «Сампа» делает ставку на социальные форматы. Одним из ключевых направлений обновления в начале 2026 года стало развитие инфраструктуры для детского и подросткового досуга. В ходе этой трансформации на втором этаже комплекса открылись школа искусственного интеллекта «Нейроджимми» и танцевальная студия «Мувика». Суммарно новые арендаторы заняли более 0,5 тыс. кв. м. Помещение площадью 117,3 кв. м отошло образовательному проекту, еще 397 кв. м — танцевальной студии. Коммерческий директор УК «Сампа» Мария Дорохова отметила, что появление этих площадок — важный признак всесторонней трансформации, в которую включились многие торговые центры.

В ТЦ «Митино» стартовали работы по реконцепции. Консалтинговая компания NF Group, выступающая эксклюзиональным консультантом проекта, сообщила о начале комплексного обновления объекта. В 2026 году проводится формирование новой концепции, включающее маркетинговые исследования, аудит коммерческих показателей и разработку архитектурных решений. По итогам этого этапа будет сформировано предпроектное решение, которое ляжет в основу дальнейшего проектирования. Физическая реализация проекта начнется в этом году и будет осуществляться поэтапно, без остановки работы торгового центра. Полный цикл обновления рассчитан на 1,5–2 года. Проект предусматривает оптимизацию планировочных решений, усиление якорных и сервисных функций, а также обновление интерьеров и экстерьеров здания.

МФК «Мегаполис» на проспекте Андропова продолжает поэтапную реконцепцию, в рамках которой объект репозиционируется из классического ТРЦ в многофункциональный городской комплекс. Ключевой задачей текущего этапа стало развитие социально значимых сервисов и форматов «шаговой доступности». В декабре в рамках этого процесса в комплексе открылись восемь новых операторов. Среди новых арендаторов — сеть «Точка красоты», ритейлер спортивного питания Evovit, офис туроператора Fun&Sun, «Алкотека» и мебельный салон фабрики «Вереск». Открытия усилили сегменты услуг, красоты, спорта, товаров для дома, а также повседневных и сезонных покупок. Реконцепция также включает обновление состава и форматов арендаторов, оптимизацию планировочных решений и функционального зонирования, а также перезапуск фудкорта. По итогам 2025 года комплекс закрепляет позиционирование как многофункциональный городской центр. В 2026 году планируется продолжить донастройку предложения с фокусом на сегментах, недоступных онлайн.

ТРЦ «Кольцо» в Казани находится на завершающей стадии масштабной реконцепции, которую реализует компания «Магазин Магазинов». В рамках обновления концепции существенно обновлён состав арендаторов: на площадях комплекса уже открылись Sokolov, Modi, «Подружка» и «Четыре лапы». Обновлённый и расширенный формат представил «Л’Этуаль». В ближайшее время в ТРЦ начнут работу Henderson, Sela, Zarina, Befree, O’Stin, Monro, а также ювелирные салоны «585 Золотой» и «Яхонт». Кроме того, в ходе реконцепции расширено предложение food-концепций и развлечений, включая открытие семейного парка «АктивиZon» на 2 500 кв. м. Заместитель руководителя направления «Торговые центры» «Магазин Магазинов» Александр Болотников отмечает, что поставленные цели уже достигнуты, осталось завершить сделки с несколькими операторами.