Только 9% устаревших российских ТЦ готовы к реконцепции
По данным аналитиков, в 2021–2025 годах процессы реконцепции в той или иной форме затронули 90 торговых центров. Их совокупный GLA составляет 3,76 млн кв. м, или 9,3% от общероссийского показателя. Еще 37 объектов общей площадью 1,28 млн кв. м (3,2% рынка) находятся на стадии подготовки к модернизации. Наибольшая активность по обновлению концепций фиксируется в Приволжском федеральном округе (28 объектов), на Урале (19 объектов) и в Центральных регионах (19 объектов без учета Москвы). Более 10 проектов в разных стадиях реконцепции также сосредоточены в Южном и Сибирском федеральных округах.
Согласно консервативной оценке, торговой недвижимости требуется глубокое обновление как минимум раз в десять лет, однако в текущих условиях этот цикл целесообразно сократить до восьми лет.
Сейчас реконцепция — это, прежде всего, перенастройка самой экономической модели объекта. Ключевые элементы процесса — внедрение передовых управленческих практик, всеобщая цифровизация, формирование базы данных для оперативного анализа ситуации, структурирование пула арендаторов с увеличением доли востребованныхкатегорий бизнеса (досуг и образование, спорт, общественное питание), развитие социального функционала. По сути, речь идет не столько о техническоми визуальном апгрейде, сколько о новом эволюционном шаге. В идеале обновленный ТРЦ должен стать многофункциональным общественным пространством, точкой интереса для всего района.
В целом по стране в обновлении нуждается порядка 26 млн кв. м торговых площадей. Из них 36,7% приходится на Москву (4,88 млн кв. м) и другие города Центрального федерального округа (4,69 млн кв. м). Далее следуют Приволжский федеральный округ (4,95 млн кв. м), Санкт-Петербург (2,73 млн кв. м), Сибирский федеральный округ (2,72 млн кв. м) и Уральский федеральный округ (2,12 млн кв. м).
Наиболее выраженно проблема реконцепции проявляется в удаленных регионах. В Дальневосточном федеральном округе и на Северо-Западе более 90% фонда устаревшей торговой недвижимости остаются вне процессов модернизации. В Уральском, Сибирском и Центральном федеральных округах этот показатель составляет 86–88%. Более благоприятная ситуация наблюдается в Приволжском федеральном округе, Санкт-Петербурге и на Северном Кавказе, где реконцепция охватила около 20% площадей. В регионах Южного федерального округа соотношение обновленных и «устаревших» объектов составляет 7 к 3.
В структуре рынка наибольшая активность реконцепции отмечается в сегменте средних и крупных торговых центров. Средний GLA таких объектов составляет 39,7 тыс. кв. м. В общей выборке объектов, введенных более десяти лет назад, доля торговых центров, прошедших хотя бы формальную реконцепцию, ограничивается 9%, тогда как среди объектов с GLA свыше 50 тыс. кв. м этот показатель достигает 25%.