CORE.XP: В московских ТЦ вырос объем свободных площадей
Аналитики CORE.XP изучили 52 ключевых торговых центра Москвы и зафиксировали открытие всего 80 магазинов — на 55,8% меньше по числу и на 26,9% по объему по сравнению с I кварталом 2025 года. Больше всего пострадали сегменты Одежды, обуви и аксессуаров (101 из 208 закрытий; 48,6% по количеству закрытий), Бытовой техники и электроники (18 из 208; 8,7%) и Товаров для дома (12 из 208; 5,8%).
В торговых центрах изменилась структура доступных площадей: основной объем свободных помещений приходится на объекты площадью до 250 кв. м — 86% по количеству, но их доля по площади заметно ниже, 40%, — 2 п. п. к IV кв 2025. Такое снижение может быть связано с сокращением доли объектов до 100 кв. м внутри этого сегмента на 1 п. п. (с 69% до 68%), что говорит о повышенном спросе на мелкоформатные помещения.
Районные ТЦ показывают снижение вакансии на 2,1 п. п. год к году, что говорит о росте популярности малоформатных торговых центров. В то же время в годовой динамике показатель вырос в региональных и суперрегиональных ТЦ — на 2,3 п. п. и 1,4 п. п. соответственно.
Открытия арендаторов ТЦ Москвы возглавили фэшн-сегмент и общепит (по 23,8%), а сегмент спортивных услуг показала рост по площади (+11,5 п. п.). Лидером закрытий арендаторов стали: фэшн-сегмент (48,6% по количеству), Предприятия общественного питания (11,5%), Бытовая техника и электроника (8,7%).
Иностранные бренды вышедшие на рынок РФ в 2025 г. в целом демонстрируют устойчивость: 83% продолжают развитие (Kappa, De’Longhi и др.), но 17% ушли (Les Benjamins и Gaissina) из-за издержек. Возможными причинами ухода являются высокие операционные издержки и замедление потребительской активности.
Рынок торговой недвижимости перешёл в фазу операционной паузы. Под давлением дорогого долга, роста налоговой нагрузки и удорожания строительства объектов бизнес сознательно тормозит открытия. Дополнительное влияние оказывает снижение покупательской активности: доходы и трафик падают, что давит на LFL-продажи ритейлеров. В итоге формируется двойной стоп-фактор — по CAPEX (дорогие деньги) и по операционной выручке (сжатие потребительского спроса). Это стратегия минимизации рисков, а не отсутствие спроса на помещения. Фокус сместился с экспансии на удержание юнит-экономики: запуски откладываются до прояснения макротрендов и восстановления покупательского трафика.
В 2026 г. заявлено к открытию в Москве 165 тыс. кв. м — 9 новых ТЦ (87% открытий во II кв. 2026 г.), преимущественно малоформатные, 44% из них — районные и окружные объекты, а средний размер нового торгового центра составит 18,3 тыс. кв. м. 67% будущих объектов войдут в состав МФК, что свидетельствует об ориентации девелоперов на ориентированы на крупные жилые массивы.
