Три стратегии инвестирования в офисы: практическое руководство для частных инвесторов

Неудивительно, что частные инвесторы уже заметили потенциал этого сегмента и активно приобретают офисные блоки. Но покупка — лишь первый шаг. Важно понимать, как дальше работать с этим активом. Коммерческий директор «Текта Групп» Елизавета Севастьянова подробно разберет три ключевые стратегии инвестирования в офисы.

Пассивный доход от аренды

Для профессионального рантье ключевая ценность приобретения офисного помещения — это стабильный пассивный доход от аренды. Офис окупается в среднем за 10–12 лет. В случае высоколиквидного проекта срок может сократиться до 8 лет.

В качестве примера возьмем лот площадью 110,6 м² в бизнес-центре «ЭИР», который строится на Ходынском поле. Его стоимость составляет 60,2 млн руб. Ставка аренды установлена на уровне 60 тыс. руб./м² в год, при этом ежегодно применяется индексация в размере 7%. Учтем и эксплуатационные расходы — 7 тыс. руб./м² в год, а также налоговый режим в 6%. В результате срок окупаемости инвестиций составляет 8,2 года. Ежемесячный арендный платеж за данный объект — 553 тыс. руб.

При этом собственнику вовсе не обязательно заниматься управлением самостоятельно — все вопросы можно доверить профессиональной управляющей компании. УК оказывает собственникам услуги брокериджа, занимается администрированием отношений с арендатором. Ей можно делегировать даже отделку помещения. Впрочем, арендаторы, как правило, предпочитают помещения без отделки, чтобы оформить их в своем корпоративном стиле. 

Реализация актива

Спекулятивная продажа — еще одна стратегия капитализации актива. В этом случае инвестор приобретает офис на стадии строительства. На этом этапе цена квадратного метра минимальна, а выбор наиболее ликвидных лотов максимально широк. Дополнительным преимуществом покупки помещения на стадии строительства является возможность оформить беспроцентную рассрочку от застройщика, что делает вход в проект более доступным.

По мере приближения к вводу объекта в эксплуатацию стоимость недвижимости растет, и инвестор получает возможность зафиксировать прибыль при продаже. При покупке на ранних этапах возможен рост стоимости недвижимости от 40%. Далее инвестор сам выбирает момент выхода из проекта. 

Важно отметить, что покупка офиса на стадии строительства абсолютно безопасна для инвестора, если бизнес-центр реализуется по договору долевого участия (ДДУ). В отличие от распространенного на рынке коммерческой недвижимости договора купли-продажи будущей вещи, каждый ДДУ проходит государственную регистрацию. ФЗ‑214 обеспечивает правовую защиту: на один объект нельзя заключить несколько договоров, а средства покупателей размещаются на эскроу‑счетах. Это гарантирует возврат денег в случае банкротства застройщика или нарушения сроков. В ДДУ фиксируются параметры будущего здания, сроки его строительства и передачи собственникам. 

К слову, реализация по ДДУ становится еще одним конкурентным преимуществом для инвесторов, которые хотят продать актив по переуступке на финальном этапе строительства. Сегодня лишь около четверти площадей на рынке предлагается в этом формате, в том числе офисы в бизнес-центре «ЭИР».

Продажа готового арендного бизнеса

Третья стратегия сочетает преимущества первых двух. Собственник какое-то время получает регулярный доход от аренды, а затем реализует свой офис дороже за счет сформированного арендного потока. Для покупателя это готовое решение: помещение с уже подписанным арендатором сразу начинает приносить прибыль. Для продавца — возможность повысить ликвидность актива и привлечь инвесторов, ориентированных на готовые доходные инструменты.

Следует подчеркнуть, что арендаторы коммерческой недвижимости в среднем существенно стабильнее, чем в жилом сегменте.  Корпоративные клиенты чаще заключают долгосрочные договоры, обычно на срок от пяти лет. Легко проверить и надежность арендатора — она определяется через анализ финансовых показателей компании.

Практические советы инвестору

Выбирая стратегию, важно учитывать собственные цели и горизонты инвестирования. Если приоритетом является стабильный доход, стоит ориентироваться на аренду. Если цель — быстрая капитализация, оптимальным будет вход на стадии строительства и дальнейшая продажа лота. А если хочется совместить регулярные поступления и рост стоимости актива, целесообразно рассмотреть модель продажи готового арендного бизнеса.

Вне зависимости от выбранного сценария выхода перед покупкой объекта необходимо тщательно проанализировать его ликвидность: локацию, продуктовые характеристики и репутацию застройщика.

Реклама, 16+. ERID 2SDnjchrm4d. Рекламодатель: ООО «СЗ „М-ДЕВЕЛОПМЕНТ“, ИНН 9725112653.