С приходом в Россию мирового кризиса рынок розничной торговли, а с ней и бурно развивавшийся рынок профессиональных торговых центров, претерпели значительные изменения. Изменилась не только текущая ситуация, но и ожидания на будущее. Впрочем, российский ритейл уже был в похожей ситуации – после кризиса 1998 года.

Общая ситуация

Двигателем развития рынка профессиональной торговой недвижимости являются доходы населения. С начала текущего десятилетия и вплоть до осени 2008 года с их ростом в России все обстояло благополучно, и это было мощным стимулом для торговых операторов, как местных, так и международных. В 2008 году, несмотря на бушующие в мире экономические бури, в России торговые организации также не могли пожаловаться на недостаток покупательской активности. По данным Росстата, в каждый из девяти первых месяцев прошлого года оборот торговли был на 14–16% выше, чем в аналогичном месяце 2007 года. В ноябре население уже отреагировало на изменение экономической ситуации, в результате чего в этом месяце впервые за десятилетие товарооборот снизился по отношению к октябрю. Однако последний месяц 2008 года оказался вполне успешным: оборот розничной торговли превысил уровень аналогичного периода 2007 года на 16,7% – эксперты связывают рост продаж с девальвацией рубля и стремлением населения обменять деньги на товары и услуги, а также «запастись впрок» продуктами длительного хранения. По итогам первых месяцев 2009 года отмечено небольшое снижение оборота розничной торговли (на 1,2% в январе).

Что касается столичного товарооборота, то, по прогнозам московского департамента потребительского рынка и услуг, в этом году он может снизиться на 12–15%. По итогам первых месяцев 2009 года снижение превысило 8%. Помимо уменьшения дохода москвичей (в результате потери работы, урезания зарплат и девальвации) на обороты ритейлеров влияют трудности с поддержанием ассортимента. По мнению экспертов Jones Lang LaSalle, в Москве, в отличие от многих региональных городов, структура расходов населения в результате кризиса не претерпела кардинальных изменений. Снижение оборотов связано также с нехваткой товаров в магазинах: в нынешних условиях ритейлерам все сложнее договориться с поставщиками о кредитах, в результате чего те отказываются поставлять товар в требуемом количестве. Ярким примером может служить сеть «Л`Этуаль», у которой возникли проблемы с одним из ее крупнейших поставщиков – L`Oreal. Последняя приостановила поставки из-за перебоев с платежами за продукцию, что не могло не сказаться на оборотах ритейлера. В подобной ситуации оказались многие ритейлеры: поставщики не готовы принимать на себя риски, отгружая продукцию без оплаты, в результате чего обе стороны теряют прибыли, упуская покупателя, и без того неохотно расстающегося с деньгами.

В результате проблем с привлечением средств на строительство торговых центров сегодня новые проекты практически никто не начинает. Как отмечают в Colliers International, в октябре-ноябре 2008 года только два государственных банка – ВТБ и Сбербанк – предоставляли финансирование под инвестиционные проекты, а к концу 2008 года практически все банки прекратили выдачу строительных кредитов.

Предложение

По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, общее число качественных торговых площадей в Москве в конце 2008 года составило 2 млн. 340 тыс. кв. м, то есть на 1000 москвичей приходится около 225 кв. м.

В 2008 году было заявлено о вводе 1–1,5 млн. кв. м качественных торговых площадей, в реальности же прирост нового предложения составил от 524 тыс. кв. м, 231 тыс. кв. м GLA (данные Colliers International) до 654 тыс. кв. м, 340 тыс. кв. м GLA (данные «Магазина Магазинов» в ассоциации с CB Richard Ellis). Эксперты отмечают, что говорить о замедлении темпов ввода во втором полугодии не приходится, поскольку именно IV квартал стал самым результативным (открыто около 224 тыс. кв. м, GLA): на рынок вышли давно ожидаемые крупные объекты – ТЦ «Тройка» и «Рио Гранд» (105 и 77 тыс. кв. м соответственно), а также ТЦ «Праздник» и «Принц Плаза». Общая сумма торговых площадей, введенных во втором полугодии, составила 265 тыс. кв. м, GLA. Для сравнения – в первом полугодии 2008 года было введено около 75 тыс. кв. м (самый крупный – ТРЦ «Облака», GLA – 32,6 тыс. кв. м).

На 2009 год, по данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, было заявлено 19 проектов торговых центров, из которых, по мнению экспертов компании, только 10 (совокупной GLA – 300 тыс. кв. м) имеют шансы быть завершенными в 2009 году. По данным «Магазина Магазинов» в ассоциации с CB Richard Ellis, совокупная арендопригодная площадь проектов, сроки ввода в эксплуатацию которых перенесены на 2009 год, составляет 450 тыс. кв. м, наиболее крупными из них являются торговые центры «Шоколад» (55 тыс. кв. м), «Филион» (54,4 тыс. кв. м). В начале года состоялось открытие ТРЦ «Метрополис» на Ленинградском ш. (GLA – 80 тыс. кв. м), часть магазинов начала работу в ТЦ «Мегаполис» на пр. Андропова (44 тыс. кв. м).

Среди заявлений о переносах сроков и приостановке строительства можно отметить следующие (данные «Магазина Магазинов» в ассоциации с CB Richard Ellis):

Mirland Development перенесла сроки строительства ТЦ на МКАД (20 тыс. кв. м GLA) с 2009 на 2010 г.;
«ДС-Девелопмент» фактически прекратила существование (был заявлен проект в Строгино, 110 тыс. кв. м);
Компания AFI Development распродает земельные активы в районе метро «Кунцево», где ранее анонсировала проект застройки 1,5 млн. кв. м для финансирования начатых проектов в России (Mall of Russia, ТЦ «Тверская Молл»);
Midland Development заморозила все свои проекты в Москве (МФК на Вернадского, реконструкция ТЦ «Миллион мелочей»).

Спрос

В октябре прошлого года ритейлеры обратились с открытым письмом к собственникам ТЦ через Ассоциацию предприятий индустрии моды (АПРИМ), чтобы пресечь «диктат со стороны девелоперов». В письме констатируется снижение прибыли от продаж, достигающее в среднем 25%. В то же время эксперты рынка отмечают, что далеко не все ритейлеры обоснованно жалуются на снижение оборотов, и арендаторы сегодня склонны преувеличивать проблемы в надежде на скидки со стороны собственников торговых центров.

По данным ВАТКОМ, в «постновогодний» период января-февраля 2009 года – с 12 января по 1 марта – активность потребителей в Москве в среднем была на 6,8% выше, чем в аналогичный период прошлого года. Вероятно, большую роль сыграли повсеместные скидки – люди острее, чем обычно, отреагировали на возможность более экономных покупок.

В целом о значительных спадах товарооборота и числа покупателей в Москве речи пока не идет. В «Ашане» сообщают, что в гипермаркетах сети даже наблюдается небольшой рост количества покупателей в этом году, и сумма средней покупки осталась на уровне прошлого года, однако количество приобретаемых товаров несколько сократилось. В «Техносиле» фиксируют небольшое снижение суммы среднего чека, однако отмечают значительное (до 50%) увеличение доли совершающих покупки в общем количестве посетителей магазина. Это говорит о том, что покупатели приходят в магазин с готовым решением о покупке – так же, как это было в начале десятилетия. В Finn Flare констатируют, что кризис внес коррективы в рынок одежды: ритейлер, наоборот, фиксирует снижение показателя конвертации посетителя в покупателя, хотя снижения суммы среднего чека пока не наблюдается.

Если говорить о росте доли пустующих помещений в торговых центрах, то качественных успешных проектов эта тенденция не коснулась. В компании IKEA сообщают, что даже в случае выезда арендаторов на свободные площади всегда есть претенденты, и уровень свободных помещений незначителен. В ГК «Ташир» отмечают, что о массовом оттоке арендаторов речи не идет, и даже в случае выезда арендатора его место занимает другой ритейлер из списка ожидания.

В GVA Sawyer сообщают, что последние открытия крупных ТЦ в Москве проходили с большим количеством пустых, но уже арендованных площадей («РИО», «Метрополис»), то есть ритейлеры до последнего момента откладывали отделку помещений. Менее крупные ТЦ открывались с вакантными площадями (из последних примеров – «Таганский пассаж»).

Сегодня сети корректируют свои планы развития, ориентируясь на возможности финансирования и ожидания по покупательскому спросу. Кроме того, как отмечают в компании «Техносила», планы по развитию сети зависят от способности девелоперов в срок завершить строительство торговых центров, в которых разместятся магазины ритейлера.

Как отмечают в «Магазине Магазинов» в ассоциации с CB Richard Ellis, новые планы развития многих торговых сетей предусматривают сокращение экспансии либо увеличение доли форматов эконом-сегмента в ущерб среднему и премиум (например, «Азбука вкуса» решила возобновить развитие сети эконом-класса «Оливье», X5 Retail Group планирует открывать больше «Пятерочек»). Также сети закрывают некоторые нерентабельные проекты («Дикси» закрыла сеть Vmart, «Мосмарт» отказался от развития «Мосмартиков»). Из наиболее значительных событий стоит отметить уход «Арбат Престижа», банкротство сетей «Смак», «Букбери», закрытие отдельных магазинов «Банана-мама», «Детский мир». Приостановлено развитие «Дикой орхидеи», ГК «Виктория» и др.

Ставки

Как уже отмечалось, успешные торговые центры не страдают от недостатка арендаторов, и их собственники не идут на снижение арендных ставок. Как говорят в компании IKEA, снижение арендной ставки в действительности является скорее способом временно отодвинуть решение реально существующих проблем. «У нас накоплен опыт, позволяющий дать экспертную консультацию, оказать арендатору маркетинговую поддержку», – отмечают в компании.

Между тем в менее успешных торговых центрах, а также в новых проектах, не успевших обзавестись арендаторами, собственники вынуждены идти навстречу ритейлерам, снижая ставки аренды, предоставляя арендные каникулы на время ремонта и т. д. Ни собственники, ни арендаторы не готовы делиться данными о снижении арендных ставок, но известно, что в отдельных проектах скидка на помещения может превышать 50%.

Текущая ситуация является дополнительным стимулом для развития тенденции расчета ставки как процента от оборота, на чем все чаще настаивают арендаторы и чему сопротивляются собственники ТЦ. Как отмечают в Jones Lang LaSalle, арендодатели не имеют возможности отслеживать оборот ритейлеров и нередко вынуждены сомневаться в их открытости: если западные торговые операторы готовы к открытому общению с арендодателем и не склонны приуменьшать свой доход, то многим российским ритейлерам еще предстоит сделать усилие по повышению прозрачности своего бизнеса.

Что касается стоимости строительства ТЦ, то она сократилась как за счет снижения цен на строительные материалы, так и за счет снижения стоимости рабочей силы. По сведениям ГК «Ташир», сегодня стоимость строительства качественного торгового центра в Москве составляет около $850/кв. м (по сравнению с $1000/кв. м до начала кризиса).

Тенденции

Перераспределение потребительского спроса в пользу эконом-сегмента.
Снижение оборотов ритейлеров.
Сокращение экспансии торговых операторов.
Увеличение количества сделок слияния и поглощения торговых сетей.
Снижение темпов нового строительства торговых площадей.
Повышение доли свободных площадей в торговых центрах.
Готовность собственников ТЦ идти на встречу арендаторам в вопросах условий аренды.
Повышение роли профессионального управления торговой недвижимостью.

Прогноз

После того как на рынок выйдут оставшиеся «докризисные» торговые объекты, нас ждет перерыв в выходе новых площадей: эксперты отмечают, что, учитывая инерционность рынка недвижимости, новые, «послекризисные» проекты начнут открываться не ранее 2012 года. Это означает, что уже в начале следующего десятилетия мы снова можем столкнуться с нехваткой торговых площадей. Впрочем, для этого необходимо возобновление положительного тренда развития потребительского рынка.

Загрузка...