Известный английский футболист Джимми Гривз однажды сказал: «Я могу примириться с разочарованиями – чего я не выношу, так это надежды». Мне напомнили об этом многочисленные владельцы торговой недвижимости, выражающие надежду, что на стоимость их активов избыток площадей на рынке повлияет незначительно.

Тем временем ритейлеры надеются, что они смогут использовать эту ситуацию для пересмотра своих договоров аренды. Отношения между арендатором и собственником становятся все напряженнее, а острота каждого отдельного случая зависит от качества объекта и, как следствие, потребности арендатора в этом объекте.

В Великобритании в прошлом году было построено 8 млн. кв. футов (743 тыс. кв. м) торговой недвижимости, из которых 10% все еще свободно. С ноября 2008 года в результате выезда арендаторов вышло на рынок более 15 млн. кв. футов (1,4 млн. кв. м) торговых площадей. Важно отметить, что спрос на качественные площади все еще есть: среди претендентов – H&M, New Look, Body Shop и JD Sports. Однако собственникам этот спрос обходится в копеечку: арендаторы диктуют свои условия. Большинство недавних сделок аренды в торговых центрах являются результатом перераспределения, и базовая ставка может варьироваться от 0 до 80%. Учитывая многообразие материальных стимулов для арендаторов, экспертам чрезвычайно сложно оценивать доходность объектов.

При оценке нужно применять подход потенциального покупателя, измеряя входящий доход. Прогнозы можно сделать на основании показателя «текучки», но здесь необходимо мнение специалиста по ритейлу.

Многие ритейлеры считают, что в ответ на повышение издержек нужно реструктуризировать арендные договора. Рыночные силы уже делают всю необходимую работу. По нашим данным, по меньшей мере 100 ритейлеров вели или ведут переговоры по пересмотру ставок.

Средний срок договоров аренды сейчас превышает 6 лет. К 2010 году, возможно, он снизится до пяти лет или будет предусмотрена возможность расторжения через пять лет – для пересмотра условий в большую или меньшую сторону. Гибкость на рынке сохранится надолго – я сомневаюсь, что на нашем веку сроки договоров аренды снова поднимутся до десяти лет и выше.

На второй взгляд

Больше всех страдают владельцы недвижимости среднего качества. У них больше пустующих площадей: ритейлеры съезжают, потерпев неудачу или же из-за окончания срока договора. Чтобы привлечь арендаторов, собственники увеличивают арендные каникулы. Это попытка сохранить доход в условиях рынка арендатора, который вызывает дефляцию ставок.

За прошедшие 5–10 лет некоторые объекты перешли из высшего разряда в категорию «второго сорта», и собственники не всегда это осознают. Это может происходить из-за недостаточных вложений в поддержание уровня объекта или из-за растущей конкуренции со стороны соседних зданий. Итак, насколько «премиален» ваш объект?

Центральный Лондон является хорошим примером высококлассного рынка, остающегося таковым даже в столь суровые времена. Служба информации рынка недвижимости показывает, что в Лондоне самый низкий в Великобритании уровень вакантных площадей – 2,3 %. Американская классическая одежная марка Jack Wills недавно раскошелилась, чтобы сохранить магазин на улице King’s Road. А D&G установила на Рождество рекорд в 810 фунтов стерлингов ($1150) на Bond Street. Несмотря на сегодняшнюю ситуацию, английский ритейл вызывает зависть всего мира. Такие улицы, как Regent Street в Вест-Энде Лондона, Buchanan Street в Глазго, моллы Bluewater в Кенте и Trafford Centre в Манчестере сделали Великобританию одним из лучших мест для шопинга в Европе. Такие мировые бренды, как Abercrombie & Fitch и Apple, открыли свои первые магазины в Соединенном Королевстве – они больше не интересуются Францией, Италией или Испанией. Сейчас для владельцев непремиальной недвижимости настало время откликнуться на разумные требования арендаторов. Только тогда мы придем к пониманию их настоящей стоимости, сможем реинвестировать в необходимые улучшения и поддержать статус Соединенного Королевства как лидера в сегменте премиальной торговой недвижимости.