Старый московский район

Кластер Речной вокзал площадью 2354,8 га расположен на северо-западе Москвы и органичен как естественными, так и искусственными барьерами. В западной части район ограничивает Химкинское водохранилище, с юга и востока – ветки Окружной и Октябрьской железной дороги, с севера – МКАД.

Речной вокзал, несмотря на свою удаленность от центра, является одним из самых старых московских районов, который начал формироваться еще в 60-е годы. Поэтому здесь «хрущевская» застройка традиционно соседствует с промзонами, и кластер можно определить как спально-промышленный. При этом площадь промзон и жилой застройки примерно равны. В кластере можно выделить две крупные промышленные территории: одна расположена на юго-востоке района, вторая проходит узкой полосой практически через весь кластер, деля жилую зону на западную и восточную части.

Конечно, район нельзя назвать «территорией плановой застройки». Различные периоды жизни этого кластера приносили что-то свое. Здесь и не снесенные пока пятиэтажки, и панельные дома конца 70-х, и современные новостройки эконом- и бизнес-класса (с 2003 года было введено 86 новых строений, площадь которых составляет 23,9% от общей площади домов в кластере, что является довольно высоким показателем ввода нового жилья по Москве). В итоге большинство параметров кластера можно охарактеризовать одним-единственным словом – «средний». Жилой фонд в основном представлен домами со средней этажностью 12 этажей, а средний доход жителей составляет 34 390 руб./чел. Обеспеченность кластера объектами социальной инфраструктуры также находится на среднем уровне: здесь расположены 52 школы, 57 детских садов, 31 медицинское учреждение. Главной достопримечательностью района, конечно же, считается Северный речной порт.

Зеленые зоны – парк Дружбы, большой и малый Головинские пруды, Химкинский лесопарк – располагаются в основном по границам кластера. Несмотря на их небольшую общую площадь (около 12% процентов от всей территории кластера), Речной вокзал по праву считается одним из самых зеленых и экологически чистых районов Москвы: рядом расположено Химкинское водохранилище, а жилые массивы, заложенные еще в 60–70-е годы, тогда же активно озеленялись. Таким образом, основная часть зеленых насаждений сосредоточена во дворах. Этим Речной вокзал напоминает такие районы, как Новые Черемушки или Измайлово.

Дорога – одна на всех

Основной – вернее, единственной – крупной транспортной магистралью кластера является Ленинградское шоссе. Следует сказать, что территорию района пересекает множество улиц, причем распределены они довольно равномерно по всем направлениям. Однако все они недостаточно широкие, преимущественно двухполосные. Стоит ли удивляться, что в часы пик весь кластер представляет собой одну большую пробку.

При этом сообщение с западными «соседями» – Северное и Южное Тушино, Покровское – затруднено из-за расположения Химкинского водохранилища по всей западной границе, а с кластером Дегунино – из-за железнодорожных путей, ограничивающих Речной вокзал на востоке. Естественно, широкое Ленинградское шоссе, связывающее центр столицы с популярными районами Московской области, а также с Шереметьево, не в состоянии обеспечить удовлетворительную транспортную доступность в кластере.

Обеспеченность общественным транспортом также оставляет желать лучшего. Две станции метрополитена – «Водный стадион» и «Речной вокзал» – могут лишь связать кластер с центром. Внутри же района вся нагрузка по перевозу пассажиров ложится на вечно застревающие в пробках автобусы, троллейбусы и маршрутки.

Коммерческая недвижимость в своем многообразии

На развитие коммерческой недвижимости в кластере повлияли такие факторы, как «почтенный» для окраины возраст района, наличие пассажирского речного порта, крупные подмосковные города в ближайшем соседстве, а также проходящие по его территории практически единственная дорога в Шереметьево и федеральная трасса Москва – Санкт-Петербург. В отличие от большинства спальных районов, здесь интенсивно развивается торговая и офисная недвижимость. Первая представлена в основном неконцептуальными торговыми центрами, рынками, павильонами у станции метро, встроенно-пристроенными помещениями и магазинами на первых этажах жилых домов. Среди крупных объектов можно отметить универсальные рынки у метро «Водный стадион» и в Ховрино. Помимо этого торговые объекты размещаются и на бывших производственных площадях. Например, компания RRG в 2008 году провела редевелопмент офисно-производственного здания в торгово-офисный центр «Сатурн» (13 тыс. кв. м, Авангардная ул., 3).

Рынок концептуальной торговой недвижимости представлен крупным торговым центром «Ашан-Сити» (72 тыс. кв. м, Правобережная ул., 1б). Кроме того, здесь успешно функционирует специализированный торговый центр «Экстрим» (25 тыс. кв. м, Смольная ул., 63б).

Недалеко от МКАД, в соседнем кластере Химки, расположены ТРЦ «Мега» (230 тыс. кв. м, Химки, мкр. 8, Ленинградское шоссе), ТЦ «Лига» (35 тыс. кв. м, Химки, Ленинградское шоссе), мебельный центр «Гранд» (140 тыс. кв. м, Химки, Ленинградское шоссе), ТЦ «Метро» (11 200 кв. м, Химки, Ленинградское шоссе, д. 71 Г).

Впрочем, этим дело не ограничивается. В настоящее время в кластере строятся: районные торговые центры «Каспий» (17 тыс. кв. м, Кронштадский бульвар, 3), МФК (26 тыс. кв. м, Фестивальная ул., 2), окружной торгово-развлекательный центр «Речной вокзал» (120 тыс. кв. м, Фестивальная ул.). Открытие всех объектов намечено на 2009 год. Также в кластере было запланировано строительство специализированного торгового центра текстильных товаров «Тряпка» (22 тыс. кв. м, Ленинградское ш., 25).

Наиболее высокая плотность торговли (вне торговых центров) отмечена рядом с метро «Речной вокзал». Ставки аренды в концептуальных торговых центрах для гипермаркетов составляют $150–250/кв. м в год, диапазон ставок для операторов торговой галереи $600–3000/кв. м в год.

Рынок офисной недвижимости кластера представлен не столь широко, как в соседних районах с развитой деловой зоной: Сокол, Динамо, Ходынка. Предлагаются в основном помещения в административных зданиях класса С, на территориях промышленных предприятий, а также в жилых домах. В кластере расположены два офисных центра класса В: Meridian Commercial Tower (23 тыс. кв. м, Смольная ул., 24) и БЦ «Смольный» (25 тыс. кв. м, Смольная ул., 14). Есть и реконструированные объекты. В частности, была проведена реконцепция Центрального дома охотника и рыболова в офисно-гостиничный комплекс «Охотник» (Головинское шоссе, 1).

Объекты класса А в районе отсутствуют. Однако в соседних Химках расположен бизнес-центр класса А «Химки» (200 тыс. кв. м, Химки, Ленинградское шоссе).

В кластере также запланировано строительство двух довольно крупных объектов класса А: бизнес-комплекс на Водном стадионе (223 500 кв. м, Головинское шоссе, 5), в котором предполагаются торговая составляющая, гостиница и фитнес-центр. Еще одни проект – «Олимпия Парк» (69 тыс. кв. м, Ленинградское шоссе, 39), в котором из инфраструктуры предусмотрены ресторан, кафе, спорткомплекс с бассейном. Правда, срок открытия «Олимпия Парка» уже перенесен с 2009 на 2010 год. В связи с кризисом заморожен и проект на Водном стадионе.

Рынок купли-продажи

В последние «предкризисные» годы активность рынка купли-продажи была довольно высока. Наибольший суммарный объем предложения на продажу в 2007–2008 годах приходится на офисные площади и помещения свободного назначения. В 2007 году на офисные помещения приходилось 28% предложений, на ПСН – 36%, в 2008-м на обе категории помещений – по 27%.

С 2006 по 2008 год в кластере устойчиво росла средневзвешенная цена во всех сегментах коммерческой недвижимости. Естественно, кризис серьезно изменил ситуацию: в целом можно отметить увеличение средней площади объектов и значительное снижение средневзвешенной цены на рынке недвижимости кластера Речной вокзал.

За январь-март 2009 года средневзвешенная цена в офисном сегменте по сравнению со II полугодием прошлого года упала в долларах на 31% и составила $3444/кв. м, при этом средняя площадь экспонируемых объектов выросла более чем в 2 раза. Это связано как с кризисом, так и с тем, что на продажу были выставлены несколько крупных объектов. Наиболее дорогие помещения расположены рядом с метро «Речной вокзал» и непосредственно на Ленинградском шоссе. Наибольшая скидка в I квартале 2009 года по сравнению со II полугодием 2008 года составила 40% на помещение площадью 18 тыс. кв. м на ул. Михалковская, 63б. Цена предложения в I квартале 2009 года – $3900/кв. м.

За первые три месяца текущего года цена предложения на торговые помещения упала в долларах на 25% (по сравнению со II полугодием 2008 года) и составила $6218/кв. м. Средняя площадь объектов за аналогичный период выросла на 19%. Самая большая скидка в 50% в I квартале 2009 года по сравнению со II полугодием 2008 года была отмечена для помещения площадью 1330 кв. м, расположенного по адресу: Ленинградское шоссе, 112. Цена была снижена с $10 450 до $5200 за кв. м.

Средневзвешенная цена на производственно-складские помещения начала падать еще во II полугодии 2008 года. В январе-марте этого года по сравнению со II полугодием 2008 года цена упала в долларах еще на 7% и составила $2248/кв. м. Параллельно с падением цены во II полугодии 2008 года более чем в 2 раза выросла средняя площадь экспонируемых объектов, что связано с выставлением на продажу нескольких крупных объектов. В первом квартале 2009 года средняя площадь уменьшилась на 26%, однако, учитывая, что на продажу было выставлено только три объекта, данный показатель нельзя назвать тенденцией рынка. Самое значительное снижение цены в I квартале 2009 года по сравнению со II полугодием 2008 года было отмечено на помещение площадью 700 кв. м на Левобережной ул., 7, – 75%. Цена в I квартале 2009 года составила $1214/кв. м.

В I квартале 2009 года на продажу было выставлено только три помещения свободного назначения. Другие объекты были сняты с продажи самими продавцами по тем или иным причинам. Средневзвешенная цена уменьшилась в долларах на 29% и составила $3669/кв. м, средняя площадь уменьшилась на 5% и составила 372 кв. м. Учитывая незначительное количество экспонируемых объектов, данные изменения не говорят о ситуации на рынке в целом.

Рынок аренды

Наибольшая доля предложения по аренде в I квартале 2009 года приходится на офисные помещения – 67%, доля торговых помещений составляет 13%, производственно-складских – 19%. Падение ставок в долларах в I квартале 2009 по сравнению с IV кварталом 2008 года было отмечено во всех сегментах: на торговые помещения – на 23%, на офисные – на 33%, на производственно-складские – на 32%.

Среди торговых помещений было отмечено снижение объема предложения начиная с III квартала 2008 года, на 20–30% в каждом квартале. При этом средняя площадь экспонируемых объектов упала в I квартале 2009 года по сравнению с IV кварталом 2008 года на 65% и составила 312 кв. м. Среди офисных помещений и помещений производственного назначения, наоборот, был отмечен рост объема предложения, начиная с IV квартала 2008 года. Средняя площадь предлагаемых объектов снизилась на 20–30% по сравнению с IV кварталом 2008 года и составила для офисных помещений – 548 кв. м, для помещений производственного назначения – 659 кв. м.

В целом общей тенденцией рынка аренды в связи с кризисом является снижение средней площади экспонируемых объектов и средней арендной ставки.

Перспективы

Перспективы развития коммерческой недвижимости в кластере связаны с крупными «центрами притяжения» деловой и туристической активности – аэропортом Шереметьево и Северным речным портом. Большое влияние оказывает и рост популярности автомобильного переезда между двумя столицами. Все это создает предпосылки не только к развитию торговой недвижимости, но и созданию деловых зон и строительства гостиничного сегмента в этом районе. Впрочем, определенный «противовес» всему этому могут создать близлежащие Химки с их мегапроектами.