На дне

Действительно, есть объективные причины, которые продолжают тянуть ставки продаж и аренды вниз. Это, безусловно, проблема кредитных обязательств, характерная для всего рынка в целом. Девелоперам необходимо обслуживать кредиты; в большинстве финансовых моделей инвесторов предполагалось, что это должна быть часть поступлений от аренды. Соответственно, каждый день простоя помещений означает для них ухудшение ситуации по выполнению обязательств перед банком, отсюда ценовая гибкость и необыкновенное дружелюбие к арендаторам – как будущим, так и настоящим. Показательно, что так же, как в 1998–1999 годах, стали проводиться переговоры по снижению арендной ставки с существующими арендаторами.

Владельцы зданий, которые кризис застал в состоянии нулевой или низкой заполненности арендаторами, вынуждены думать о продаже своих объектов, потому что привлечь арендаторов и сформировать более или менее адекватный арендный поток им уже вряд ли удастся.

Еще одним фактором, влияющим на снижение ставок аренды, является выброс на рынок помещений, сдаваемых в субаренду. У многих компаний оказались в аренде ставшие им ненужными площади. Однако обязательств перед арендодателем по выплате арендной платы за них никто не отменял, и компании-арендаторы предлагают излишки своих площадей по максимально возможно низким ставкам, что, в свою очередь, снова тянет за собою весь рынок.

Все эти явления, безусловно, сформировали у рынка ожидания падения. Однако есть и другие факты – не столь явные, но весьма показательные.

Действительно, с осени прошлого года ставки аренды и цены продажи демонстрируют беспрецедентное снижение. Если не брать экстремальные случаи изначально завышенных цен, то в среднем падение ставок, например, офисной аренды в классе А, составляет около 25–30% по сравнению с докризисным уровнем, а цен продаж качественных объектов в среднем по всем секторам коммерческой недвижимости и того больше – в ряде случаев до 50%. Однако скорость этого падения существенно замедлилась! Основной пик пришелся на конец 2008 года, а дальше пошла «позиционная» игра: упорные владельцы недвижимости готовы проводить переговоры с утра до ночи, но на совсем уж «унизительные» условия соглашаться никак не хотят.

Другая группа владельцев недвижимости имеет возможность вообще не прибегать к крайним мерам, таким как распродажа активов и снижение арендных ставок. Это прежде всего те, кто не использовал заемные средства в строительстве – финансовая недоразвитость российского рынка недвижимости в данном случае оказалась его спасением. Яркие примеры таких компаний – турецкая Enka и европейская AIG Lincoln. Неплохо себя чувствуют компании, условия кредитования которых не предполагают крупных выплат ранее 2–3 лет, например, крупнейший российский складской девелопер MLP. В выигрышном положении оказались и структуры, сумевшие реструктуризировать банковские платежи в докризисные времена. Все эти и им подобные компании своим поведением на рынке не способствуют снижению цен, и доля таких игроков не так уже и мала.

Означает ли все это, что рынок нащупал «дно»?

Пресловутое «дно» – это не точка, не день, а определенное расстояние во времени, процесс. Причем процесс, не только обусловленный объективными обстоятельствами, но еще и субъективный, психологический. Для рынка недвижимости он специфичен тем, что индивидуален, потому что представляет собой ряд единичных, крупных и мелких сделок, за которыми в большей степени, чем, например, на финансовых рынках, стоят конкретные люди, принимающие решения на основе как объективных, так и субъективных факторов. Наш рынок недвижимости специфичен вдвойне, поскольку понятие «рыночная цена» присуще только развитым рынкам, к числу которых российский никогда не принадлежал. В добавление к этому в кризис понятия «рыночная ставка» и «рыночная цена» еще более размыты.

Размышления о нижней точке рынка недвижимости часто наводят на мысль о его схожести с рынком ценных бумаг. Однако здесь много существенных отличий, и в этих рассуждениях важно помнить, что о ценных бумагах с продавцом невозможно торговаться: цена такая, какая она есть сегодня. Завтра будет другая, и если есть основания полагать, что она будет ниже, то нужно просто дождаться этого «завтра». А сделки на рынке недвижимости предполагают уникальную возможность купить сегодня по завтрашней цене. У каждого покупателя, арендатора или собственника свое, индивидуальное психологическое «дно», который он определяет для себя сам. Желание нащупать «дно» и заключить хорошую сделку предполагает не пассивное ожидание, а действие – предложение своей, «завтрашней» агрессивной ставки. Если цена действительно низкая, большинство продавцов откажется, но найдется тот, чьим интересам «непристойное» предложение будет отвечать, и этого вполне достаточно для сделки!

Объективный показатель «дна» – наличие деловой активности – говорит о том, что мы уже на него ступили. В сегменте офисной аренды возобновились сделки, причем объемом как в сотни, так и в тысячи квадратных метров. Похоже, рынок привыкает к новым цифрам – таким как 650 евро/кв. м (западноевропейская компания, аренда в бизнес-центре в ЦАО Москвы) или $700/кв. м в год (международная компания, провайдер услуг, аренда в районе метро «Белорусская»; все ставки приведены без учета эксплуатационных расходов и НДС). До кризиса подобные площади предлагались почти на 25–30% дороже. Аналогичная ситуация и на складском рынке: ставки в валюте упали на 15–20% по сравнению с докризисными и составляют сегодня $110–120 за кв. м.

Важнейшим фактором современного рынка недвижимости является заметное усиление активности инвесторов. С трудом верится в то, что каких-то три месяца назад многим казалось, что само понятие «инвестиции в российскую недвижимость» надолго потеряло свою актуальность. На сегодняшний день несколько десятков инвесторов предметно рассматривают возможность приобретения активов, причем самых разнообразных – от сданного в аренду офисного здания в центре Москвы до проекта застройки торгового центра в Астрахани. Следует отметить, что среди активных игроков присутствует весть спектр: частные российские инвесторы, в том числе располагающие очень значительным капиталом, инвестиционные фонды различных типов, и даже международные институциональные инвесторы. Ожидается, что важную роль будут играть государственные институты – как российские, так и западные. Рассматриваемый объем инвестиций в среднем составляет несколько десятков миллионов долларов за объект, но часто доходит до 100 миллионов. Сформировались и ожидания по доходности – они находятся на уровне 15–20%, что соответствует сроку окупаемости в 5–7 лет. И если учесть, что большинство владельцев активов готовы предлагать скидку от 25% до 50% от докризисной среднерыночной цены, что как раз соответствует уровню доходности 12–15%, то позиции сторон не так уж разнятся. Есть основания полагать, что скоро рынок станет свидетелем первых инвестиционных сделок, а за самыми смелыми покупателями, по законам психологии инвестора, немедленно последуют остальные.

Если подойти к определению времени наступления «дна» на нашем рынке с точки зрения общемировых тенденций, то по аналогии с волнообразным распространением кризиса по миру в определенной очередности – Америка, затем Европа, потом развивающиеся страны, – возросшая инвестиционная активность в Западной Европе позволяет считать, что скоро волна подъема докатится и до России.

Экономика циклична, и каким бы глубоким ни был кризис, многие эксперты сходятся во мнении, что с середины – конца 2010 года начнется экономический рост, которому и предшествует «дно». Это состояние имеет одну очень хитрую особенность: оно внезапно заканчивается. Тогда кривая количества сделок резко рванет вверх, всего за несколько недель произойдет переход от состояния спячки к активному росту. И кто-то, «проснувшись», однажды обнаружит, что сам остался «на дне», в то время как конкуренты этот этап успешно миновали.