Призрак бродит по Европе – призрак глобального финансового кризиса, вызванного сбоем в системе нерегулируемого капитализма и фактической призрачностью экономик, погрязших в кредитах.

Финансовых угроз в России сегодня множество: бесконечно падающие цены на топливо, массовый отток иностранных инвестиций с российских бирж, постоянно слабеющий рубль, повышение политических рисков в глазах Запада (что усугубляет неприязнь инвесторов) и практически полное отсутствие ликвидности в банковской системе. Последний фактор оказался наиболее разрушительным для российского рынка недвижимости, поскольку традиционно большинство проектов и сделок зависит от заемного финансирования.

Тем не менее некоторые заметные региональные проекты были завершены во второй половине 2008 года: торговый центр «Планета» в Красноярске, «Сибирский Молл» в Новосибирске, «Континент 2» в Омске, а также менее крупный ТЦ «Комета» в Новокузнецке. Список замедлившихся, приостановленных и замороженных региональных проектов гораздо длиннее, что не может не настораживать. «РосЕвроДевелопмент», «Регион Девелопмент», «Евразия», Crocus International, «Астон-Групп», Группа «РТМ», «Эвоком», Группа «Электроника» – все они объявили о приостановке проектов или пересмотре девелоперских портфелей и планов по региональной экспансии.

Для оценщика коммерческой недвижимости остается открытым вопрос: как проводить оценку на региональных рынках, которые страдают почти от полного отсутствия долгового финансирования, сделок, от расторжения или пересмотра арендных договоров и значительного снижения цен? Этот вопрос порождает другой: какие факторы влияют на стоимость?

На непрозрачных региональных рынках оценщик должен ориентироваться скорее на данные с рынка, ощущения на рынке и оценочные суждения, чем на факты реальных сделок или математическое моделирование на основе докризисных показателей. Инвестиционный департамент DTZ располагает сведениями о множестве писем о намерениях (Letters of Intent – LOIs) по инвестициям как в существующие объекты, так и в земельные активы и проекты девелопмента. Поэтому для получения данных о предлагаемых ценах не требуется больших усилий. Рыночная цена земли или действующего, приносящего прибыль объекта должна находиться где-то между ценой, называемой продавцом, и стоимостью, указываемой в письмах о намерениях, которая сегодня почти всегда отвергается продавцом как значительно заниженная.

Компетентный оценщик может сделать несколько звонков агентам, продающим недвижимость, и выяснить уровень скидок, приемлемый для продавца, – это, безусловно, ценная информация. Однако конечные данные должны быть результатом профессионального суждения. Еще одним ключом к пониманию доходности может служить стоимость денег для финансирования сделки или строительства. Доходность не может разительно отличаться от текущей, весьма высокой стоимости финансирования – даже в случае довольно низкого показателя соотношения заемных и собственных средств в 40–60%. Ведь покупателю нужно не только покрыть долг, но и получить приемлемый уровень доходности. Это поможет в определении оценщиком суммы, которую сможет заплатить разумный, экономически рациональный покупатель.

Наконец, оценщик (как и собственник) должен задаться вопросом, особенно важным для региональных проектов: кто купит данный объект недвижимости? Институциональные инвесторы, иностранные инвестиционные компании или немецкие бессрочные фонды вряд ли в ближайшее время заинтересуются региональными российскими проектами, менее привлекательными для них по сравнению с качественными объектами в Москве и Санкт-Петербурге. Зачем инвестировать в России, при ставках доходности в 15–20% (которые включают высокие риски, связанные с приобретаемыми активами), когда можно вложить средства в Германии или Лондоне в объекты институционального уровня с надежными, защищенными от инфляции, долгосрочными арендными договорами, благоприятными для собственника, и получить гарантированную доходность в 7–8,5%? Неприятие рисков становится массовым явлением среди инвесторов.

В результате владельцы недвижимости в России остаются наедине с инвесторами-авантюристами, которые в настоящее время готовы заплатить значительно заниженную цену за региональные проекты. Если даже оценщик исключит из расчетов стоимость кредитования, что в настоящее время может иметь весомое значение, покупатели недвижимости будут инвестировать в регионы, только если смогут рассчитывать на значительные прибыли по окончании кризиса.

Когда-нибудь, безусловно, кризис закончится, и тогда готовые рисковать международные инвесторы станут искать удобно расположенные, профессионально выполненные объекты для доходных инвестиций: проекты с удачным подбором арендаторов и диверсифицированным портфелем среднесрочных и долгосрочных арендных договоров. И собрать урожай тогда смогут те собственники и девелоперы, чьи качественно управляемые и выгодно сданные проекты будут соответствовать высоким требованиям международных инвесторов.