Строители работают над качеством долга

Обменный курс

«Попытки реструктуризации задолженности замечены у всех без исключения российских и иностранных девелоперов, располагающих значительными строительными активами на российском рынке», – говорит Александр Игнатюк, аналитик инвестиционный компании «Энергокапитал». «Реструктуризация долгов сегодня – это переговорный процесс, который ведут стороны. При этом оба участника заинтересованы в нахождении тех условий, которые позволят заемщику выйти из ситуации с минимальными потерями, а кредитору – получить свои средства в разумные сроки», – рассуждает Антон Реутов, руководитель департамента консалтинга и оценки Knight Frank SPb.

Возможен вариант привлечения сторонних инвесторов, у которых есть свободные средства и которые готовы рассматривать проекты на условиях существенных скидок. Размер скидки зависит от критичности соотношения активов и обязательств той или иной компании, а также от сроков погашения долгов.

Между тем варианты поиска финансирования под реструктуризацию задолженности индивидуальны, каждый случай зависит от состояния и особенностей отдельной компании, но можно выделить три общих тренда. Девелоперы прибегают к госфинансированию, переговорам с синдикатами банков или помощи акционеров, которая выражается в попытке провести допэмиссию. Основным вариантом реструктуризации долговых обязательств для девелоперов сейчас является получение отсрочки или рассрочки платежа. В некоторых случаях для реструктуризации долга компании закладывают контрольные пакеты акций.

Каждая компания ищет свой выход из ситуации. Так, УК «Морской фасад» смогла рефинансировать часть кредитов Сбербанка путем замены банковских средств государственными – город выкупил облигационный заем компании. ГК «ПИК» подала заявки на краткосрочное финансирование во Внешэкономбанке и попыталась переговорить с банками, предъявившими претензии по долгам, в результате чего реструктуризировала $262 млн и ведет переговоры о реструктуризации еще около 2,7 млрд рублей задолженности с ВТБ. Mirax Group провела с банками – держателями кредитных нот компании переговоры о переносе срока оферты по двум выпускам кредитных нот. В обмен на погашение части суммы и одновременное увеличение купонной ставки в среднем на 2–4%. В результате компания реструктуризировала около $500 млн долга перед МДМ-Банком, Credit Europe Bank, Credit Suisse и другими. Оставшиеся вероятные выплаты в 2009 году, по словам г-на Игнатюка, составляют около $133 млн.

Петербургская компания «Эталон ЛенСпецСМУ» провела аналогичные переговоры и договорилась с держателями кредитных нот об отмене оферты выкупа в обмен на более ранний срок погашения, после чего банки также готовы финансировать холдинг на общую сумму до $300 млн. «Система-Галс» получила поддержку основного акционера АФК «Система», которая передала ВТБ 71,1% акций девелопера «Система Галс». Группа ЛСР, как и «Морской фасад», попала в программу господдержки. Компания «Строймонтаж» заявила о продаже участка на набережной Робеспьера с целью реструктуризации своих долгов, компания «Пром­связьнедвижимость» выставляет на продажу многие свои объекты. Продать свои проекты сегодня пытаются практически все крупные девелоперы.

Банки готовы идти на уступки

Ситуация с предоставлением кредитов девелоперам сейчас критическая, в один голос говорят участники рынка. «Предположительно, в первой десятке российских банков кредиты девелоперам составляют не более 8–10%, и в основном это «короткие» деньги. Это связано с тем, что строительные компании старались брать короткие кредиты под долгосрочные проекты и потом, в отсутствие проблем с ликвидностью, проводили рефинансирование этих долгов», – считает г-н Игнатюк.

«Вследствие временной утраты рынком ценовых ориентиров на вновь создаваемые объекты недвижимости банки не имеют возможности провести объективную оценку эффективности девелоперских проектов, по­этому в настоящее время в большинстве банков получить финансирование новых строительных проектов практически невозможно. На текущий момент рискованными представляются инвестиции практически во все виды коммерческой недвижимости», – говорит Андрей Налимов, вице-президент Международного банка Санкт-Петербурга (МБСП).

В условиях финансового кризиса и вызванного им падения платежеспособного спроса на коммерческую и жилую недвижимость девелоперы перешли в категорию крайне рискованных заемщиков. Впрочем, некоторые банки в условиях проблем с банковской ликвидностью продолжают перекредитовывать девелоперов. Крупные банки с долей государственного участия выдают кредиты девелоперским компаниям. В начале декабря ГК «ПИК» подписала соглашение с Внешэкономбанком на $262 млн сроком на один год. Реальная рыночная ставка, по оценкам аналитиков, сейчас находится на уровне 20–25% годовых в рублях. У хорошо зарекомендовавшей себя на рынке компании сегодня существует возможность получить кредит под 18% годовых, а у неопытной компании нет шанса получить кредит даже под 30%, говорят участники рынка. Кредитование девелоперов у многих банков может быть связано с попыткой скрыть плохие активы на своих балансах и дождаться возможного их выкупа со стороны государства, не исключает г-н Игнатюк.

Банки стремятся добиться до­­срочного погашения кредитов или увеличения залоговой массы по кредитам. Для привлечения средств девелоперы готовы продавать или закладывать уже завершенные объекты или земельные участки. Некоторые компании, готовые к смене собственников или приходу стратегических инвесторов, активно ищут варианты привлечения соинвесторов в проекты или госзаказы, хотя позиция властей по ценам на жилье, выкупаемое у строителей за счет бюджета, достаточно жесткая.

Впрочем, по мнению аналитиков, пролонгация и рефинансирование девелоперских задолженностей выгодны банкам, так как при этом не происходит дефолта и ухудшения портфеля, к тому же рефинансирование девелопера идет по новым ставкам. Поэтому банки сохраняют высокий объем девелоперских кредитов. Директор по инвестициям и консалтингу Colliers International Николай Казанский уверен, что банки сейчас готовы идти на уступки и договариваться о реструктуризации долгов.

Паралич долгового рынка

Однако продажа активов по-преж­нему является одним из основных источников погашения долговых обязательств. «Если в ноябре-декабре девелоперы выставляли наименее ликвидные активы, которые сложно было продать даже по адекватным ценам, то сейчас ситуация изменилась. В феврале-марте собственники начали рассматривать продажу наиболее ликвидных своих активов, выставляя их по завышенным ценам, но в процессе переговоров готовы значительно опускаться в цене», – уверен г-н Казанский.

Объем кредитования девелоперов банками за последнее время сократился в несколько раз, считают эксперты. Причем упал объем новых кредитов, а не рефинансирование старых. Банки сокращают кредитование девелоперов в своих портфелях. На 1 января 2009 года доля кредитов строительным компаниям сократилась до 8,62% с 9,25% на 1 июля 2008 года. Число новых кредитов, по оценкам экспертов, в сравнении с аналогичным периодом 2008 года сократилось на 80%.

При этом есть девелоперы, имеющие доступ к западным деньгам (особенно скандинавским). Почувствовав некоторую тенденцию «оттепели» на западных банковских рынках и находя альтернативные источники финансирования, рассуждает г-н Казанский, они передумывают продавать свои активы. Кредитование проектов из-за имеющихся входных барьеров практически заморожено, за исключением некоторых единичных случаев.

«В целом российские девелоперы стремятся провести переговоры с банками – держателями облигаций, не дожидаясь результатов оферт, справедливо полагая, что дефолты по облигациям могли бы стать смертельными для компаний и потянуть за собой еще более длинную цепочку переговоров о предоставлении финансирования на более жестких условиях», – считает г-н Игнатюк. Примерами могут служить дефолт РТМ по еврооблигациям на $55 млн и дефолт санкт-петербургского «Макромира» на 1,155 млн рублей.

Сейчас рынок долговых обязательств фактически парализован. Размещение новых займов возможно лишь для первоклассных заемщиков, и то по повышенным ставкам или при наличии договоренности с инвестором, готовым выкупить ценные бумаги, – как это произошло в случае с займом УК «Морской фасад» на 3,5 млрд, который город согласился выкупить в конце марта. Шансы девелоперов на привлечение денег посредством долгового рынка на рыночных условиях сейчас равны нулю. В ближайшие месяцы ситуация на рынке в целом останется крайне тяжелой. Выход на рынок девелоперов в этом году, скорее всего, невозможен.

«Ситуация на рынке долговых обязательств тяжелая, но постепенно происходит ее стабилизация. Наибольшие риски по компаниям с высоким уровнем валютной задолженности. Финансирование за счет предварительных продаж почти полностью себя исчерпало в связи со снижением покупательной способности населения и высокими рисками потери средств на недостроенных объектах», – считает г-н Игнатюк.

Компании, которые обладают возможностью финансирования от стратегических акционеров с более широкой диверсификацией бизнеса или возможностью государственной поддержки, находятся, в свою очередь, в более выигрышном положении. Проблемы с задолженностью станут еще более острыми с падением цен на недвижимость, которая служит обеспечением обязательств, прогнозирует г-н Игнатюк. Во многом будут реализовываться сценарии поддержания текущих проектов за счет рефинансирования задолженности теми же банковскими синдикатами, которые предоставляли кредиты девелоперам в прошедшем периоде, что объясняется взаимными интересами строительных компаний и самих банков. Тем не менее объемы нового финансирования будут крайне низкими и возможны только под инфраструктурные проекты.

«Перспективы для девелоперов во многом будут зависеть от возможности сконцентрировать свои усилия на проектах высокой степени готовности и нахождения вариантов привлечения средств на более выгодных условиях, которые позволят завершить эти проекты», – уверен Антон Реутов, руководитель департамента консалтинга и оценки Knight Frank SPb.

Начальник управления анализа долговых рынков АБ «Открытие» Владимир Малиновский уверен, что сейчас инвесторы «побаиваются» облигаций строителей и девелоперов. «Связано это, с одной стороны, со стагнацией самой отрасли – отсутствием новых проектов и порой заморозкой текущих, а также с финансовым положением эмитентов – с другой. Бурный рост девелопмента в последние годы был основан в значительной степени на заемном капитале, на который «про запас» приобретались проекты, земельные участки. Сейчас же приходит время возвращать средства, в то время как привлечь новые кредиты либо продать накопленные активы, хотя бы по ценам их покупки, практически невозможно», – считает аналитик. Таким образом, как минимум краткосрочные перспективы отрасли оцениваются как достаточно слабые, в то время как багаж проблем из прошлого остается достаточно серьезным. Поэтому облигации сегмента особой популярностью не пользуются, что находит отражение в относительно высоком уровне доходности бумаг, уверен г-н Малиновский.

У ведущих банков, входящих в первую пятерку, по-прежнему есть средства для финансирования строительных проектов. Но для большинства сейчас наступает время не долговых обязательств, а поиска крупных частных инвесторов и соинвесторов, которые, воспользовавшись ситуацией, будут скупать доли в компаниях.

Сейчас могут иметь успех небольшие проекты застройки с точно определенной целевой аудиторией, выгодной локацией и тщательно разработанной концепцией, уверен г-н Налимов из МБСП. «Такие проекты должны быть компактными и иметь сравнительно короткий срок реализации. У новых объектов, соответствующих данным характеристикам, есть все шансы завоевать доверие как у дольщиков или инвесторов, так и у кредитных организаций, что в конечном счет позволит привлечь необходимые средства», – уверяет он.