Стремительный рост доллара и евро заставляет девелоперов задуматься о возможностях пересмотра ранее взятых обязательств. В частности, девелоперские компании, у которых есть обязательства по кредитам в долларах и евро, хотели бы перейти на выплаты в рублевом эквиваленте. Арендаторы также инициируют пересмотр условий ранее заключенных договоров, требуя перехода на выплаты в рублях. Как выстоять девелоперам в условиях меняющегося курса валют?

Молчание банков

В связи с девальвацией рубля, заемщики, получившие долгосрочные кредиты в 2008 году в рублевом эквиваленте, оказались сегодня в выигрышном положении. Однако банки-кредиторы стали получать гораздо меньший доход, чем рассчитывали и готовы пойти на ряд мер, в частности, на изменение процентной ставки по кредиту. В то же время заемщики, взявшие кредиты в долларах и евро, из-за постоянного роста иностранной валюты готовы перейти на рублевые кредиты.

Но кредитный договор не предусматривает право заемщика изменять валюту кредита. Соответственно, такое изменение возможно только по соглашению с банком. Достоверной информации о банках, которые идут навстречу заемщикам в рефинансировании кредитов, практически нет. По словам Ирины Кибиной, директора управления общественных связей Сбербанка России, Сбербанк предоставляет возможность перехода с валютного кредита на рублевый, условия обсуждаются с каждой компанией-заемщиком в индивидуальном порядке.

«Рост (падение) курса доллара и других валют к рублю не является основанием для пересмотра процентных ставок по ранее заключенным договорам с юридическими лицами, мы не перекладываем подобные риски на своих клиентов», – говорит г-жа Кибина.

В банке ВТБ отказались отвечать на вопрос о рефинансировании кредитов, сославшись на интервью с Андреем Костиным, председателем правления ВТБ, опубликованное недавно в одной из газет. В интервью г-н Костин в частности заявил, что «в банке ВТБ не работают спасатели». Деньги должны быть дорогими, кредитов должно быть меньше, чтобы денежная масса росла медленнее. Это необходимо из-за угрозы высокой инфляции в России, в том числе для выхода из кризиса, чтобы противодействовать дальнейшему резкому падению курса рубля. По словам г-на Костина, разговор о дешевых деньгах, которыми банки могут кредитовать, бессмысленен, потому что дешевых денег в России нет.

О ситуации с влиянием курса валют на условия получения кредитов не захотели поделиться в «Альфа-Банке», «Газпромбанке», «Райффайзенбанке», «Дойче банке» и в «Банке Москвы».

У AFI Development на данный момент взяты две кредитные линии. Первая – кредит банка ВТБ на 8,448 млн. рублей, взятый 28 августа 2008 года для финансирования строительства ТРЦ Mall of Russia. Вторая – кредитная линия в Сбербанке на $280 млн. на строительство ТРЦ Тверская Застава.

По словам Марианы Голберг, финансового директора ООО «АФИ РУС», компания не планирует в ближайшее время переводить валютные кредиты в рублевые, поскольку с подрядчиками проекта «Тверская застава» компания также рассчитывается в валюте.

«Этап изменения условий мы уже прошли в прошлом году, по данному кредиту 2 октября 2008 года, банк увеличил ставку с LIBOR+4,5% до LIBOR+8%», – отмечает г-жа Голберг.

По словам Сергея Калинина, генерального директора KR Properties, компания не планирует в ближайшее время брать кредиты и переходить на другую валюту по взятым ранее кредитам. Раскрыть более подробную информацию о кредитной истории компании девелоперы не захотели.

Анна Завьялова, pr-директор «Система-Галс», отмечает, что компания минимизировала зависимость от колебаний валют за счет своевременной конвертации в декабре 2008 года в рубли двух кредитов от ВТБ в общей сложности в размере $700 млн. (после конвертации – 19,56 млрд. рублей). Таким образом, на текущий момент около 80% долговых обязательств компании номинировано в рублях.

Как отмечает Игорь Спиранов, юрист Baker & McKenzie, в большинстве случаев в договорах содержатся те или иные ограничения на увеличение кредитных ставок, как в отношении их предельного размера, так и оснований для увеличения.

Тем не менее банки имеют право в одностороннем порядке изменять, пересматривать условия договоров, заключенных с юридическими лицами, если такая возможность предусмотрена самими договорами. «В таком случае в договоре должна содержаться фраза о праве банка в одностороннем уведомительном порядке изменять процентную ставку по кредиту», – резюмирует Лидия Горшкова, юрист Pepeliaev, Goltsblat & Partners.

И как показывает практика, кредитные организации с готовностью реализуют такое право, в том числе и в суде. Бывают даже случаи неоправданного увеличения размера процентных ставок по кредиту, явно не соответствующих росту ставки рефинансирования, которую устанавливает Центробанк, или не соответствующих каким-то другим экономическим показателям, по которым ведется деятельность финансовых учреждений. В таких случаях действия кредитных организаций можно и нужно оспаривать в суде, чтобы признать действия банков по повышению процента по кредиту неправомерными.

«С практической точки зрения могу рекомендовать обратить внимание на порядок уведомления заемщика об изменении условий кредитования, прописывать в кредитном договоре сроки и периодичность, в рамках которых банки имеют право производить такой пересмотр», – подчеркивает г-жа Горшкова. Еще лучше, по мнению юристов, в качестве основания для повышения процентной ставки прописывать в договоре определенные обстоятельства, некоторые экономические показатели, например, повышение ставки рефинансирования или других показателей для привлечения ресурсов в эту кредитную организацию от Центробанка для осуществления своей деятельности.

Вполне оправданное желание заемщика перейти с выплат по кредиту с долларов и евро на рубли сейчас не в интересах банка. Переход с одной валюты на другую является существенным изменением условий кредитного договора. Как было сказано выше, в одностороннем порядке такие вещи не пересматриваются. «Исходя из юридического опыта, могу отметить, что далеко не все банки сейчас рассматривают для своих клиентов возможность перехода с одной валюты на другую», – отмечает Лидия Горшкова.

Изменение валюты, по сути, для заемщика оборачивается закрытием одного кредита и открытием нового – в другой валюте. То есть за счет выдачи нового – рублевого кредита досрочно погашается ранее полученный валютный кредит. Проблема в том, что формально по правилам для выдачи нового кредита заемщику снова необходимо предоставить банку весь пакет документов, подтверждающий стабильное финансовое положение заемщика. Финансовое положение многих компаний-заемщиков на сегодняшний день значительно ухудшилось, а значит, велика вероятность, что банки просто не одобрят выдачу нового кредита.

Кроме того, заемщику-девелоперу придется вновь понести дополнительные расходы на процедуру подачи заявки для выдачи кредита. «Если заемщик все-таки настроен пересматривать условия кредита, то при переходе с валютного кредита на рублевый следует обращать внимание как на одномоментные расходы: курс конвертации, комиссии за конвертацию, так и на процентную ставку и срок кредитования по «переоформленному» рублевому кредиту», – говорит Игорь Спиранов.

Впрочем, некоторые экономисты высказывают сомнения относительно целесообразности перевода кредитов из иностранной валюты в рубли. Новые кредиты выдаются уже под новые выросшие за последнее время проценты. Согласно расчетам экспертов, перевод кредитов в рубли может быть оправданным, если рост иностранной валюты по отношению к рублю будет составлять как минимум 30–40% в год.

Собственники и арендаторы

Со значительными трудностями в последнее время сталкиваются и собственники, и арендаторы коммерческой недвижимости. В части перехода с выплаты арендных ставок в долларах или евро в рублевом эквиваленте на арендные выплаты в фиксированной сумме арендной платы в рублях, изменения в одностороннем порядке возможны опять-таки, если это предусмотрено договором. Как правило, такое признается за арендодателем, и воспользоваться он им может не чаще одного раза в 1 год.

«Как правило, арендодатель сегодня настаивает на привязке к фиксированному курсу, скажем, договоры, которые заключались в 2008 году, подразумевали определенную фиксированную сумму в долларах по официальному курсу Центробанка», – отмечает Иван Подберезняк.

Оспаривать условия договора на основании существенного изменения обстоятельств в суде – дело неблагодарное. Остается – договариваться. Например, в DVI Холдинг как раз предпочитают решать вопросы с арендаторами в диалоге, стараются пересматривать ранее заключенные договора. В договорах появляются новые пункты и дополнительные соглашения. «Мы стараемся переводить все договора в у.е. с неким валютным коридором по курсу Цетробанка», – рассказывает Марина Малахатько, коммерческий директор DVI Capitals (подразделение DVI Холдинг).

Условия заключения договоров аренды в DVI Холдинг были фиксированными в рублях для отечественных ритейлеров, а также в долларах и евро для иностранных операторов, зафиксированных на минимальным пределе, например, не ниже 28–29 рублей за доллар и не ниже 36 рублей за евро.

По словам г-жи Малахатько, компания не заключает договоры аренды на минимально возможный срок, чтобы через 2 года не получить сюрприз в виде 100 рублей за 1 евро.

В договорах, которые заключаются в течение первых месяцев 2009 года можно отметить стремление арендаторов фиксировать сумму в рублях либо устанавливать коридоры, привязывая верхнюю границу к определенной заранее оговоренной сумме. Например, коридор 26–30 рублей или в 30–36 рублей. Владельцы недвижимости идут все на более гибкие условия в плане арендных каникул, принятия на себя большего количества, например, операционных, эксплуатационные расходов, которые раньше старались перекладывать на арендатора.

Сергей Калинин, рассказывая о взаимоотношениях с арендаторами, подчеркнул, что KR Properties всегда старались быть клиентоориентированной компанией и с каждым потенциальным клиентом решали вопросы аренды в индивидуальном порядке.

«Для того чтобы найти взаимовыгодное решение, важно пойти на компромисс с каждым нашим арендатором», – подытоживает г-н Калинин. Такой подход позволяет компании иметь на данный момент уровень свободных площадей не более 8%, в то время как нормальным уровнем на сегодняшнем кризисном рынке все аналитики считают 25-30% вакантных площадей».

Как рассказывает Наталья Зинова, pr-менеджер отдела продвижения ГК «Эспро», переход на рублевые ставки – это возможность для арендатора минимизировать валютные риски. В случае если собственник по каким-то причинам не может номинировать договор в рублях, то есть способ разрешить проблему – зафиксировать верхний и нижний предел курса валюты, в которой номинирован договор. Валютный коридор позволит каждой стороне точно просчитать расходную или доходную часть.

«Если арендатор настаивает на пересмотре условий договора, мы вступаем в переговоры, с целью понять, чем обусловлено такое пожелание, мы всегда открыты для конструктивного диалога», – подчеркивает Наталья Зинова.

В ГК «Эспро» основные положения договоров практически не меняются. В основном, долгосрочные договоры, кроме несколько скорректированных арендных ставок и размера депозита, не несут существенных изменений. Может обсуждаться краткосрочный договор на одиннадцать месяцев, чего раньше не практиковалось. Готовность арендодателя пойти на существенные уступки по договору в компании рассматривают, скорее всего, как «антикризисный» выход из положения. Стороны понимают: такой договор не может рассматриваться в качестве долгосрочного.

По словам Ивана Подберезняка, в рознице арендаторы стремятся перейти от фиксированной ставки к ставке, рассчитываемой в зависимости от оборота. Такая ставка практиковалась и раньше, если оборот превышал размер фиксируемой ставки, то есть оборот выступал в качестве отправной точки расчета аренды. Однако сейчас оборот становится меньше фиксированной ставки, поэтому арендатор хочет привязки к обороту. В некоторых случаях для арендатора разрешается отказ от продолжения аренды, например, если текущий арендатор найдет нового.