Признаки жизни

Обошлись без консервации

О замороженных проектах на Юге СМИ писали много и со вкусом. Так на рынке складской недвижимости, которому предрекали скорое насыщение, началась настоящая разруха. Сегодня, по данным Macon Realty Group, в трех ключевых городах ЮФО Ростове-на-Дону, Краснодаре и Волгограде заморожено порядка 90% проектов. Последняя новость — в начале апреля «Евразия Логистик» приостановила реализацию своего проекта в Ростовской области. Касательно печальных перспектив таких мега проектов, как «Азов Сити» и острова «Федерация» не иронизировал только ленивый. Особой строкой идет Сочи. Здесь официально заявлено об отказе в реализации проекта на месте гостиницы "Москва" (теперь она будет доведена до уровня 3* в ее существующем виде), неизвестны сроки реконструкции гостиницы "Приморская" (по оценкам эксперта, этот проект не начнет реализовываться как минимум в течение ближайших двух лет), неактивен проект строительства многофункционального комплекса на месте гостиницы "Камелия". Планам по реконструкции санаториев "Русь", "Сочи" и "Дагомыс" также не суждено сбыться в течение ближайших двух-трех лет. Неясна судьба и МФК"Сочи-Сити". Комплекс является наиболее масштабным из анонсированных проектов. В его составе предполагается возведение двух высотных жилых домов (21 и 23 этажа), офисной и торгово-развлекательной составляющей, на месте снесенной гостиницы "Чайка". В настоящее время строительные работы остановлены на этапе земляных работ, в качестве одной из вероятных причин местные участники рынка недвижимости называют близость грунтовых вод, что не позволяет в настоящее время продолжать строительство. В результате вероятность реализации данного проекта можно оценить как «ниже среднего». Правда, олимпийские амбиции властей вселяют уверенность, что большинство проектов в том или ином виде будут закончены. Другой вопрос, что на этом пути могут не раз смениться владельцы стройплощадок.

Список замороженных объектов можно продолжать долго, но нельзя сказать, что после того как грянул кризис, все стройплощадки на Юге превратились в руины. Местные игроки настаивают на том, что хотя темпы строительства замедлились, строительство продолжается. Любопытно, что нет примеров консервации строительства. Как отметил Алексей Волков, директор компании «Южное право», «дешевле достроить объект до конца, чем правильно законсервировать его».

Схожего мнения придерживается и заместитель директора коммерческого департамента строительной компании «Славяне» Ирина Кашаева. «В Ростове объекты не консервируют. Проекты, строительство которых уже начато, будут несомненно закончены. В них уже вложено много денег, поэтому дешевле довести дело до конца. Другой вопрос, что вряд ли в этом году начнется реализация новых проектов, даже если под них уже выделены земельные участки и получены необходимые документы», — описывает ситуацию эксперт. Наиболее активен рыно торговой недвижимости. «Сегодня по-прежнему ряд крупных торговых операторов, например «Ашан», ищет участки под строительство. Продолжают строиться крупнейшие на сегодняшний день в городе торговые центры, такие как «Шоколад» и «Золотой Вавилон». И если первый уже почти готов, то второй построен от силы на 60%», — говорит генеральный директор ООО «Компания по управлению недвижимостью «Время» Алексей Попов.

Время покупать

В первую очередь под удар попали федеральные компании, привыкшие свободно распоряжаться заемными деньгами.«Если мы проектно-изыскательские работы, например, ведем на свои деньги и уже на поздних стадиях привлекаем заемные средства, то многие федеральные игроки, часто с самого начала строились на кредитные деньги. Сейчас им приходится совсем тяжело, поскольку кредиты надо отдавать. Понятно, что здесь неизбежны недружественные поглощения, как и в любой другой отрасли», — отмечает Ирина Кашаева

Обычно игроки ждут помощи из банковского сектора. «Думаю, все-таки девелоперы найдут общий язык с кредитными организациями и тогда рынок опять оживет. Пока же просто вяло достраиваются проекты, которые могут. Строительства в том объеме, в котором оно было заявлено ранее, не может быть выполнено без инвестиций, которые ожидались. Если общий язык будет найден, то можно без проблем закончить все проекты, заявленные на сегодняшний день», — считает генеральный директор ООО «Диамант девелопмент групп» Татьяна Медведева.

Тем временем на рынок уже выходят лица заинтересованные в покупке активов по кризисным ценам. Причем востребованы не только уже работающие объекты, способные генерировать прибыль, но и недострой. «Начиная с декабря 2008г. ряд наших клиентов, до сего времени не проявлявших себя явно в девелоперском бизнесе, а скорее известных как финансовые структуры обратились в нашу компанию с типовым заказом: покупка в собственность объектов незавершенного строительства – жилищного, офисного, торгового в пределах городской черты Ростова-на-Дону, площадью от 4.000 кв.м, с правами на земельный участок и незавершённые объекты недвижимости, подлежащими передаче по возмездному договору», — рассказывает Михаил Хабнер, управляющий партнёр Компании «Хабнер & Косов: Коммерческая недвижимость».

Как он отметил, ценовые границы этих покупок были на тот момент такие: от 22.000 рублей до 35.000 рублей за 1 м кв. фактически имеющейся площади объекта (строения). Помимо цены, покупатели придают большое значение юридической чистоте объекта. Важным критерием для принятия положительного решения о совершении сделки являлось наличие официального проекта и разрешения на строительство. «Реально в городе котируется порядка 10-12 объектов, находящихся в разных стадиях строительства и в разных, скажем так, финансовых ситуациях. При этом реальная цена, которую готов сейчас платить покупатель составляет цифру не более 20.000 рублей за 1 кв.м», — рассказывает Михаил Хабнер.

Подобных сделок могло бы быть больше, но пока инвесторы ждут снижения цен. «Компании с проблемами стараются сбросить активы, но покупателей нет. Есть незавершенные проекты, на этапе фундамента, на этапе согласования проектной документации, появились любопытные пятна, которые раньше на рынок не выходили, но покупательская активность не высока. Потом у что отдавать их дешево никто не хочет, а инвесторы в свою очередь не хотят много платить и ждут, пока цены упадут вдвое по сравнению с осенью. Темпы на рынке упали, потому что обе стороны заняли выжидательную позицию», — описывает ситуацию в Ростове Алексей Попов. К слову сказать, по словам Ивана Волкова, в Сочи, сегодня цены уже упали вдвое. «Хотя открыто об этом никто не говорит, частным образом можно договорится практически с любым собственником», – утверждает эксперт.

Как отмечает Алексей Попов, инвесторы ждут пока цены пройдут отметку в -50%. «Нам уже удалось провести некоторые сделки по сниженным на 50% и больше ценам. Так на Большой Садовой мы приобрели за 29 млн. рублей объект площадью 120кв.м, который осенью стоил 60млн. рублей. Идут переговоры также по земельному участку под ТЦ, площадью 5га. Осенью земля стоила 5млн.$ сейчас идет разговор о 20млн. рублей за гектар. Появляются участки дешевле на 30 процентов, но по ним сделок нет. Как только цены падают ниже, процесс начинает идти», — считает эксперт.

«В январе 2009г. была совершена сделка по продаже незавершенного строительством здания в центре города, площадью порядка 2000 м.кв. по цене около 25.000 рублей за 1 кв.м.», — продолжает цепочку примеров Михаил Хабнер.

Однако пока мы видим только первые симптомы. «Все понимают, что сегодня не выгодно продавать. Продают те, кто в самой безвыходной ситуации. Естественно такие проекты покупают. Кто не может выполнить обязательства перед банками, будут терять часть своих проектов. Как только кризис начался, появились всплески рейдерской активности мы это тоже на нашем рынке наблюдаем», — отмечает Татьяна Медведева. Вопрос в том, как долго продержаться старые собственники. Пока, как отмечает Вячеслав Бут, генеральный директор ЗАО «Концепт Сити», все разговоры о возможностях активной экспансии во время кризиса — голая теория. «Я пока не видел разорившихся компаний ни в области строительства, ни в области ритейла», — утверждает он.

«Понятно что большинство покупателей преследуют здесь спекулятивный интерес, а значит будут ждать понижения предлагаемых цен или же появления более интересных объектов в июле-сентябре текущего года. Понимание проблематики продажи таких объектов кроется в том, что из бизнеса работающего в потребительском секторе, хотя и с реально высокими оборотами, строительство стало фактически бизнесом инвестиционным, а значит в полной мере на таких объектах отразились все риски, которые выявила текущая экономическая ситуация», — описывает ситуацию Михаил Хабнер

Директор компании «Новая линия недвижимости» Виталий Богозов более прямолинеен. «Ситуация на рынке повторяется: как только вода становится мутной, откуда ни возьмись появляются личности, представляющиеся «москвичами» или представителями « москвичей». Для нас, в регионах, это выглядит, как плохой анекдот: « типа быстро купит все», — негодует он.

Дешево и медлено

Хотя о возвращении на старые рубежи говорить глупо, многие участники процесса отмечают перемены к лучшему. «Была пауза в декабре прошлого года и первом квартале этого, когда вообще все свелось к бумажной работе. Во втором квартале уже начинает возобновляться строительство. Уже началось оживление на рынке, хотя пока на уровне переговоров. Сегодня уже проведены тендеры, подрядчики определены, но работы нет. Думаю, во втором квартале процесс пойдет, хотя объемы рынка сильно сократились. В мае-июне начнется строительство объектов, которые при нормальном ходе событий планировали начинать в декабре прошлого года», — делится опытом Вячеслав Бут.

За пять месяцев вынужденной паузы подрядчики понесли самые большие потери. «Многие строительные компании распускают или уже распустили сотрудников. Рынок труда перенасыщен, такого ажиотажа как осенью уже нет. Сейчас единственная возможность занять эту рабочую силу — госзаказы на реконструкцию городской инфраструктуры, которая как мы знаем, находится в бедственном положении», — предполагает Татьяна Медведева.

По мнению участников рынка, строительные организации снизили свои расценки на четверть. Сами строители, как правило, говорят о 15 %. Сокращаются расходы за счет использования более дешевых стройматериалов, урезаются постоянные издержки, во многих компаниях ликвидированы отделы ИТР и структуры профессионального образования. Понятно, что стремление заказчиков добиться скидок привело к снижению качества работ и увеличению сроков. «Есть три составляющие: «быстро», «качественно» и «дешево». Из них заказчик может выбрать любые две. Если раньше выбирали «быстро» и «качественно», то теперь главное «дешево». Что можно оптимизировать оптимизировали. Где раньше работало десять человек, работает уже восемь. Неудивительно, что скорость работы замедляется», — рассказывает Вячеслав Бут. Еще одна примета времени, которую отметил эксперт: если раньше тендер делался за месяц, то теперь занимает уже три, причем заказчик все время снижает цену. При этом уже есть ряд примеров, когда крупные объекты строительство которых было существенно оптимизировано пришлось перестраивать. Впрочем, по словам Татьяны Медведевой, сегодня на рынке заказчик ждет, прежде всего, прежнего качества по сниженным ценам. «Дешево строить имеет смысл только на окраинах, — вторит ей Ирина Кашаева. — Если в центре построить объект из бросовых материалов, то арендаторы туда просто не пойдут, они скорей возьмут меньшую площадь, но в качественном объекте».

Спустя пять месяцев рынок стал показывать первые признаки жизни. Игроки все это время утверждали, что деньги должны где-то быть. Интуиция их не подвела. Финансы нашлись, прежде всего у инвесторов со стороны, решивших воспользоваться шансом купить дешево. При этом, благостные рассуждения о кризисе как о моменте очищения, похоже, себя не оправдали. Рынок оживает сегодня за счет спекуляций и тотального снижения расходов.