Поправки в законодательство

В начале мая 2009 года депутатами Государственной думы РФ был принят в первом чтении законопроект «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». До этой даты вопрос о целесообразности законодательных нововведений, предусмотренных законопроектом, в течение двух лет решался на уровне комитетов Государственной думы и Правительства РФ. Проект направлен на регулирование отношений по оценке кадастровой стоимости земли. Предполагается, что оценка кадастровой стоимости земельных участков будет осуществляться независимым оценщиком, застраховавшим свою ответственность на сумму в 30 миллионов рублей. В связи с изменением специфики отношений по кадастровой оценке проектом дается новое определение кадастровой стоимости земли - это «рыночная стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки».

Законопроектом предусмотрена процедура кадастровой оценки земли, которая включает: принятие решения о проведении кадастровой оценки, выбор оценщика, определение кадастровой стоимости, составление отчета об оценке, экспертизу отчета саморегулируемой организацией оценщиков, утверждение результатов определения кадастровой стоимости, публикацию результатов. При этом установлено, что определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с федеральными стандартами оценки, стандартами и правилами саморегулируемой организации оценщиков, регулирующими вопросы определения кадастровой стоимости, но отсутствует ссылка на методические рекомендации по проведению кадастровой оценки земельных участков, действующие в настоящее время.

С точки зрения правоприменения наиболее важными являются нормы, предусматривающие порядок обжалования результатов кадастровой оценки. На практике сложилась ситуация, когда в результате технической ошибки или умышленного завышения показателей кадастровая стоимость смежных земельных участков может различаться в десятки раз. При этом действующее законодательство не содержит порядка обжалования результатов кадастровой стоимости земли, что отрицательно сказывается, в том числе, на формировании судебной практики по этому вопросу.

Законопроект предусматривает возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, подробно регламентируя порядок рассмотрения и разрешения данных споров комиссией. В настоящий момент в проекте заложена альтернатива - или комиссия, или суд, в связи с чем, на наш взгляд, проект нуждается в доработке в части закрепления обязательного досудебного обжалования результатов кадастровой оценки. Кроме того, на уполномоченные органы проектом не возложена обязанность по созданию данных комиссий, с установлением четких сроков их создания, что также отрицательно отразится на реализации положений законопроекта. По изложенным причинам полагаем, что принятие законопроекта в редакции, прошедшей первое чтение, не повлияет на решение проблемы, связанной с обжалованием результатов кадастровой оценки земельных участков.

Кроме того, в рамках законопроекта целесообразно урегулировать вопросы соотношения рыночной и кадастровой стоимости земли. В результате объединения субъектного состава оценщиков, проводящих кадастровую и рыночную оценку, в связи с отсутствием в качестве основания для проведения кадастровой оценки  методических рекомендаций   (действующих в настоящее время), законодатель делает шаг к выравниванию размеров кадастровой и рыночной стоимости земли. Между тем п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земли, кадастровая стоимость устанавливается в процентах от его рыночной стоимости. Поскольку землевладельцы и землепользователи привыкли к тому, что кадастровая стоимость земельных участков существенно ниже рыночной, можно предположить, что первоначальным результатом применения новелл законодательства в случае их принятия будет большое количество судебных споров по обжалованию результатов кадастровой оценки.

Необходимость законодательных изменений, направленных на подробную регламентацию порядка определения кадастровой стоимости земли, в нашей стране существует давно. Вольное обращение  уполномоченных органов с вопросами определения кадастровой стоимости земли с целью увеличения налоговой базы в последнее время приобретает поистине угрожающие масштабы. Именно поэтому доработка и принятие рассматриваемого законопроекта, систематизация законодательства, регулирующего порядок определения и обжалования результатов кадастровой оценки земельных участков, является необходимой и перспективной инициативой.