Вольные каменщики

Девелопмент на аутсорсинге

О плюсах fee-девелопмента аналитики и эксперты рассказывали не раз. «Fee-девелопмент прекрасен! Очень правильная и нужная рынку услуга», – громко соглашались девелоперы и продолжали заниматься собственными проектами. Что, собственно, было объяснимо. «Девелоперы брали все риски на себя и получали сверхприбыль, поскольку рынок был быстрорастущим и выгодным, – отмечает Александр Вагин, президент компании «Открытие-Недвижимость». – Они не ставили себе задачу работать за комиссию и в интересах инвестора, зачастую они сами привлекали инвестора – скорее, в качестве кредитора. Рынок fee-девелопмента был бутиковым, нецентрализованным, зачастую основывался на личном отношении и личном доверии. Fee-девелоперы были недостаточно известны друг другу и, соответственно, не могли себя продвигать, позиционировать».

Фирмы, занимающиеся fee-девелоп-ментом, можно перечесть по пальцам: Mott MacDonald, Savant, Bovis, Mace Group, Ruperti, Hines, «Спектрум», «Открытие-Недвижимость», GVA Sawyer, Storm Properties. По мнению Веры Сецкой, вице-президента GVA Sawyer, эти компании следует отличать от многочисленных российских организаций, исполняющих узкоспециализированную функцию технического заказчика (заказчика-застройщика), которая заключается в техническом сопровождении проекта, сборе и ведении документации, необходимой для осуществления проекта, и сдаче объекта в эксплуатацию.

Также на рынке существует ряд фирм, которые позиционируют себя как fee-девелоперы, но по существу таковыми не являются. «Например, есть компании, которые самостоятельно реализовали проект и готовы на аутсорсинге оказывать услуги по fee-девелопменту. Но когда дело доходит до согласования коммерческих условий, стремятся стать совладельцами проекта. Что уже не является fee-девелопментом в чистом виде, – считает Максим Гасиев, управляющий директор Colliers International. – Классический fee-девелопмент подразумевает оплату услуг по организации процесса девелопмента, при этом компания не имеет доли в проекте и не участвует в распределении прибыли».

Невостребованность услуг по fee-девелопменту связана, по мнению Максима Гасиева, прежде всего с тем, что российский рынок недвижимости находится на ранней стадии развития по сравнению с западными рынками.

«Развитию рынка fee-девелопмента препятствует ошибочное мнение большинства инвесторов, что они могут осуществить проект собственными силами или наняв на работу отдельных исполнителей, – говорит Сергей Жариков, заместитель директора ООО «Открытые Строительные Системы». – Инвестор при запусках проектов сравнивает затраты на содержание набранного персонала с затратами на управляющую компанию, не принимая во внимание временные затраты. И, конечно, очень мешает fee-девелопменту несовершенная и быстро меняющаяся законодательная база».

С этим соглашается Александр Вагин, который отмечает, что в традиционном российском понимании функции инвестора и девелопера совпадают. Девелопер сам инвестирует деньги, кредитует себя, вкладывает свои средства. До кризиса девелоперы-инвесторы были успешны. Но в любой момент может произойти то, что у нас сейчас и произошло, – и девелопера нет, он разорен. А fee-девелопер не разорится никогда. Он может меньше заработать, не получить премию, но не разорится.

«При развитом рынке подход «я все сделаю сам» не работает, – рассказывает Александр Вагин. – Нужна конкуренция. Мешало развитию рынка и то, что у инвестора, как правило, был свой девелопер. В идеале и fee-девелопер должен нанимать кого-то, а инвестор – контролировать работу. Например, в одном из наших проектов – многофункциональном комплексе Vivaldi Plaza на Павелецкой – наша компания выступает в качестве fee-девелопера. У нас есть наблюдатель от собственника, международная компания Time, которая следит за ходом строительства, за качеством работ».

Костюм на заказ

В отличие от привлекаемых подрядчиков и консультантов, которые выполняют конкретно поставленную задачу, профессиональный fee-девелопер отвечает за весь проект.

Как рассказал Сергей Гоголев, генеральный директор TriGranit Development Russia, у подрядчиков и консультантов принципиально разные задачи: у подрядчика – выполнить свой узкий блок работ, получив как можно больше денег с заказчика (исполнитель), у консультанта – предоставить информацию, дать рекомендацию (советчик). «Работа с консультантом более похожа на работу с fee-девелопером, но есть одна очень существенная разница. Консультант хотя и заинтересован в том, чтобы предоставить заказчику качественную информацию, ни за что не отвечает, не участвует в создании продукта; в то время как fee-девелопер напрямую заинтересован в реализации проекта, доведении его до логического завершения», – отмечает г-н Гоголев. Личная заинтересованность в успехе проекта является, по мнению Виталия Антонова, генерального директора «Эспро Девелопемент», основой долгосрочных и более доверительных отношений инвестора с fee-девелопером. Принципиальное отличие от отношений с подрядчиками и консультантами в том, что fee-девелоперу инвестор должен доверять больше, поскольку тот берет на себя весь комплекс работ. Разумеется, fee-девелоперы должны показывать свой профессионализм на каждом этапе работ.

«Fee-девелопер является единым центром ответственности для инвестора, – говорит Вера Сецкая. – Именно он выбирает и организует подрядчиков и отвечает за отношения с ними и консультантами, снимая эту обязанность с инвестора. Профессиональный fee-девелопер осуществляет выбор участников проекта и строит отношения с ними более эффективным образом, чем это бы сделал сам инвестор, который сам не является специалистом в области девелопмента и не имеет такого опыта. Процесс управления проектом требует профессионализма и конкретных умений и знаний. Можно привести десятки примеров, когда инвестор, решив, что девелопмент – не ракетная наука, сам возглавлял процесс управления проектом и либо заводил проект в полный тупик, либо тратил лишние деньги и время, снижая тем самым рентабельность проекта. Я уже не говорю о маркетинговом качестве продукта, которое полностью зависит от правильно выбранных проектных решений и спецификаций».

В функции fee-девелопера входит: формирование инвестиционного портфеля, комплексная экспертиза и планы реализации инвестиционного проекта, структурирование сделки, осуществление функций заказчика, комплексное управление проектом. Иногда fee-девелопер остается в качестве компании, управляющей объектом недвижимости.

«Важнейшей составляющей функцией fee-девелопмента является экспертиза. Как правило, проекты начинаются не с нуля, их покупают в определенной стадии, и от того, насколько точно fee-девелопер понимает, что это за проект и что за ним стоит, зависит многое», – рассказывает Александр Вагин.

Часто необходимо четко структурировать инвестиции, правильно определить инвесторов, чтобы потом продавать здания, например, в розницу. Комплексное управление проектом включает в себя управление движением денежных средств, правильную отчетность, ведение юридических, финансовых, бухгалтерских дел всех проектных компаний, которые задействованы в этом проекте, работу с инвесторами и строителями. Иностранные инвесторы не понимают, как можно задержать сроки более чем на два дня. Не понимают, как можно пригнать на стройку людей непонятной национальности, которые должны построить эту сказку. Они этого не понимают и не хотят понимать. Fee-девелоперу, по словам Александра Вагина, приходится выступать «переводчиком» между инвесторами и строителями, переводить язык ненормативной лексики на язык западного предпринимательства.

«Девелопер единственный, кто отвечает за проект полностью, – считает Евгений Алешин, генеральный директор и старший вице-президент Storm Properties. – Безусловно, как и в любом деле, профессиональный девелопер стоит хороших денег, но в итоге заказчик получает проект высокого качества, в котором были соблюдены сроки реализации и не превышен бюджет. Если у инвестора нет своей профессиональной команды, то только девелопер в состоянии осуществить проект на 100% эффективно».

Двойная выгода

Обычно бюджет проекта для fee-девелопера делится на две части: administration fee (для управления проектом девелопер привлекает проектную команду, работа которой оплачивается согласно графику на ежемесячной основе) и development fee – основной бонус, составляющий 5–10% от стоимости проекта.

«Бонус зависит от того, насколько успешным будет проект, – говорит Александр Вагин. – Успехом считается повышение доходности капитала инвестора, будь то снижение стоимости реализации проекта или улучшение показателей эффективности проекта. Фиксированная оплата составляет, как правило, 5–10% от стоимости проекта. Бонус может складываться из доли от экономии бюджета или, например, из процента от суммы, превышающей заданную доходность. Допустим, может быть договоренность о том, что если доходность составит 15% годовых, fee-девелопер не получает ничего, если этот показатель составит 30 или 50% годовых, fee-девелопер получает 10–20% от суммы, превысившей условленную доходность». Иногда оплата услуг fee-девелопера представляет собой сумму процента, покрывающего прямые и накладные расходы девелопера, и оговоренного процента прибыли сверху. «На одном из объектов мы работали по схеме, где договорились о фиксированном бюджете проекта, включающем наше вознаграждение. Вся достигнутая экономия была нашей прибылью, – говорит Вера Сецкая. – На Западе и в крупных проектах в России практикуется также схема, когда в дополнение к вознаграждению девелоперу выделяется небольшая доля в проекте, которую он начинает получать после того, как инвестор вернет свой долевой капитал и проект достигнет оговоренного уровня рентабельности».

Для инвестора при использовании «чистого» девелопмента существует конкретная экономическая выгода. «В данном случае даже можно говорить о двойной выгоде, – считает Виталий Антонов. – Во-первых, заказывая комплексную услугу, инвестор получает экономию от fee-девелопера на каждом этапе. Также заказчик экономит собственные трудовые и временные ресурсы, которые должен был бы привлечь при самостоятельной работе над проектом».

Кто заказывает музыку?

«В основной массе fee-девелопмент в нашей стране ориентирован на инвесторов, у которых нет возможности или желания создавать свою девелоперскую компанию для реализации проектов, – говорит Руслан Мазгутов, директор отдела управления строительством CB Richard Ellis. – Это могут быть страховые компании, банки, пенсионные или паевые фонды, компании, строящие объекты для себя, зарубежные инвестиционные фонды».

Чаще всего услугами fee-девелоперов пользуются иностранные инвесторы. «Например, наш партнер и главный инвестор по строительству аутлет-центра Fashion House выбрал GVA Sawyer в качестве fee-девелопера, – рассказывает Вера Сецкая.– Большинство иностранных инвесторов понимают, что для успешного осуществления проекта нужен сильный местный игрок, обладающий опытом осуществления проектов на российском рынке».

Существует мнение, что многие западные игроки не заходят на российский рынок, потому что здесь не развит сектор fee-девелопмента. Однако участники отечественного рынка это категорически отрицают. Евгений Алешин, например, уверен, что входящие в российский рынок западные игроки смогут найти необходимых партнеров в области fee-девелопмента. С этим согласен и Сергей Гоголев: «Если бы это было нет так, на российском рынке не присутствовали бы крупнейшие международные fee-девелоперы. Западные игроки не заходят, скорее, из-за боязни юридических рисков. В Европе 70% вводимой недвижимости развивают сами инвесторы, 30% – с привлечением fee-девелопмента».

По мнению Максима Гасиева, причина неразвитости рынка fee-девелопмента в России также не является определяющей для западных игроков. Это фактор, который повышает риск инвестиций. «Сложно найти партнера с хорошей репутацией, – говорит эксперт. – По мере развития рынка появляются крупные девелоперские компании, у которых имеется подтвержденный опыт реализации проектов в России. Зачастую они являются и девелоперами, и инвесторами в одном лице. На рынке есть примеры, когда крупные западные игроки находили местных партнеров из числа крупных девелоперов и становились соинвесторами, доверяя этим партнерам. Например, Trigranit и «Торговый Квартал», Immoeast и «Патеро Девелопмент». О перспективах развития fee-девелопмента в новой экономической ситуации и эксперты, и игроки рынка говорят осторожно. «Возможно, появление на рынке новых игроков – банков, ставших обладателями девелоперских активов, послужит толчком для развития fee-девелопмента, так как доходность от инвестиционных проектов снижается, необходимость в профессионалах, способных снизить затраты на реализацию проекта строительства и повысить коммерческую привлекательность объекта недвижимости, будет только расти, – говорит Руслан Мазгутов. – У банков нет специалистов, способных реализовать доставшиеся им проекты. Именно поэтому для их завершения они обращаются в профессиональные компании». С экспертом соглашается Виталий Антонов, который считает, что банкам невыгодно иметь в своей структуре девелоперское подразделение, поэтому ими будут востребованы услуги fee-девелоперов, которые обеспечат полный контроль над работой.

«Банкам сейчас не удастся продать по высокой цене полученные участки для компенсации невозвратных кредитов, – считает Евгений Алешин. – Единственный способ для повышения капитализации полученных активов – это реализация проектов. И ответ на вопрос о том, какие участки стоит оставить, а от каких следует как можно быстрее избавиться, могут дать банкам только девелоперы».

Максим Гасиев полагает, что нынешняя экономическая ситуация не способствует развитию девелопмента как такового, в этой связи fee-девелопмент тоже не развивается. Для того чтобы рынок fee-девелопмента развился в России, либо должны прийти западные игроки, либо переориентироваться успешные российские девелоперы, которые, помимо реализации собственных проектов, будут готовы работать как fee-девелоперы и выделять свои подразделения в отдельные структуры.

И все же игроки рынка в отношении fee-девелопмента настроены скорее оптимистично. У банков появились активы, с которыми нужно что-то делать. Многие девелоперы находятся на грани разорения, лишились возможности получения кредитов, и fee-девелопмент будет для них единственной возможностью хоть как-то заработать.